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2025/11/21マンションの耐用年数について｜寿命との違いを徹底解説
- 不動産の知識
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
マンションの耐用年数とは？基礎知識と重要性
マンションには耐用年数が定められていますが、耐用年数についてよく知らない方も多いでしょう。耐用年数はマンションが壊れるまでの年数だと勘違いされやすいですが、寿命とは全く異なる年数です。マンションを購入する前に、耐用年数について確認しておきましょう。
耐用年数とは？
マンションの耐用年数とは、資産価値がゼロになるまでの年数を指します。マンションは毎年減価償却により資産価値が徐々に減少し、最終的にはゼロになります。
つまり、耐用年数はマンションに住める寿命ではなく、減価償却の計算を行うために定められた基準のことなのです。法人税などの計算をする上で統一の基準が必要であり、そのために耐用年数が設けられています。
耐用年数はあくまでマンションの資産価値を知るための基準、寿命はマンションが倒壊するまで安全に暮らせる年数のことです。混合されやすいので間違わないように注意しましょう。
減価償却とは？
マンションの耐用年数は減価償却の計算を行うためにあると先程説明しましたが、そもそも「減価償却」とは何か知らない方も多いでしょう。減価償却とは、購入にかかった費用を、耐用年数で割った会計上の計算のことです。例えば500万円で購入した車の耐用年数が10年の場合、年間の減価償却費は50万円となります。
マンションのような固定資産は、耐用年数によって資産価値が変わるため、減価償却によって価値を判断する必要があります。そのため、耐用年数を定めてマンションの資産価値を分かりやすく計算できるようにしているのです。
マンションの耐用年数はどのくらい？
鉄骨鉄筋コンクリート造の住宅用マンションの耐用年数は、一般的に47年とされています。耐用年数はマンションの構造・用途によって異なるので、事前に確認しておきましょう。主な減価償却の耐用年数は以下の通りです。
| 構造・用途 | 用途 | 耐用年数 |
|---|---|---|
| 木造・合成樹脂造のもの | 事務所用のもの 店舗用・住宅用のもの 飲食店用のもの | 24年 22年 20年 |
| 木骨モルタル造のもの | 事務所用のもの 店舗用・住宅用のもの 飲食店用のもの | 22年 20年 19年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの | 事務所用のもの 住宅用のもの 飲食店用のもの | 50年 47年 47年 |
| れんが造・石造・ブロック造のもの | 事務所用のもの 店舗用・住宅用・飲食店用のもの | 41年 38年 |
＊参考：国税庁ホームページ｜耐用年数（建物／建物附属設備）
多くのマンションは耐用年数47年に該当するので、築47年で資産価値がゼロになります。中古マンションを購入する際には、マンションの築年数を参考に耐用年数を考慮してみましょう。
マンションの寿命と耐用年数の違い
次は耐用年数と混合されやすい、マンションの寿命について確認しましょう。マンションを購入する際には、耐用年数より寿命の方が気になる方も多いのではないでしょうか。
寿命について知らずにマンションに住み続ければ、倒壊の恐れがあり危険です。マンションの寿命について理解を深めてから、購入を検討してみてください。
マンションの平均寿命
2013年に国土交通省が発表した内容によると、マンションの平均寿命は68年です。
＊参考：国土交通省｜中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書
マンションは寿命が過ぎると、老朽化により倒壊の恐れがあり、取り壊さなければいけなくなります。つまり、人が住むには危険な状態です。平均寿命の68年より築年数が古いマンションも存在しますが、国土交通省が発表した平均寿命のデータは、あくまで平均築68年で取り壊しが行われたことを意味します。つまり、平均寿命の68年を過ぎても住み続けることは可能であり、マンションによって寿命が異なっているのです。
管理次第で延命！マンションの寿命を100年以上にする方法
マンションは管理体制によって寿命が変わります。管理を怠りメンテナンスが杜撰なマンションは、早く老朽化して寿命が短くなりますが、しっかり管理すれば100年以上寿命がある建物です。
実際、2013年に国土交通省が発表した内容では、マンションは120年の寿命を持ち、外装リフォームなどメンテナンスによって150年まで寿命を延命できます。
＊参考：国土交通省｜期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について
管理状況によって寿命が大きく変わるマンションですが、多くの場合は寿命を迎える前に取り壊しが行われます。何故なら、地震や津波・台風などの自然災害による損傷が酷かったり、高額な維持管理費がかかったりするマンションは、住民が居なくなれば、延命するだけで費用がかかる建物だからです。つまり、維持管理費がかかる古いマンションを残しておくより、新しいマンションを建てた方が経済的にも効率が良いのです。また、廃墟となったマンションは治安の悪化へと繋がるため、周辺住民からの苦情で取り壊されることも少なくありません。そのため、100年以上の寿命があるにも関わらず、平均寿命68年で取り壊されているのです。
耐用年数を超えて存在する古いマンションの理由とは？
マンションは、耐用年数47年ですが平均寿命は68年です。耐用年数と平均寿命の差が21年も空いていることに疑問を感じる方も多いでしょう。しかし、資産価値が無くなったマンションが取り壊されない理由があるのです。
耐用年数を過ぎても、マンションがすぐに取り壊されない理由は、高額な建て替え費用にあります。マンションを建て替えるには数億円の高額な費用がかかり、住民の建て替え負担金は1戸あたり1,000万〜3,000万円ほどと言われています。マンションの建て替えには区分所有者、つまりマンション内に住んでいる世帯の5分の4以上の賛成が必要なので、簡単には取り壊せません。
マンション住人からすると、数千万円かかる建て替え負担金を支払って、家を追い出されるので出て行きたくないと思う方も大勢いるのです。そのため、耐用年数を過ぎたマンションでも、平均寿命は耐用年数よりも約21年長いことがあります。
マンションが解体される主な理由
マンションは、耐用年数や寿命に応じて取り壊されます。耐用年数や寿命を過ぎたマンションが、そもそも何故解体されるのか原因を知っておかなければ、マンションを購入しづらいでしょう。マンションが解体される要因について、確認しておいてください。
資産価値の低下と解体の関係
マンションを購入して、自分が住まなくても資産価値があれば売却したり、賃貸に出せたりするので運用しやすいです。新築マンションであれば、買い手や借り主が見つかりやすく、資産運用しやすい不動産となるでしょう。
しかし、耐用年数を過ぎて資産価値が無くなったマンションは買い手や借り主が見つかりにくくなります。マンションは管理や修繕に維持費がかかるため、買い手や借り主が見つからないと、所有するだけで費用が増えてしまいます。住人が減り、空き部屋が多くなった売れないマンションは、取り壊して新しいマンションを建てた方が得なのです。そのため、耐用年数を過ぎて資産価値が無くなったマンションは取り壊されてしまいます。
耐震性能の劣化と解体の必要性
マンションの耐震性能が低いと、地震が起きた際に倒壊の恐れがあります。1981年以前に建てられたマンションは旧耐震基準で建築されており、震度5程度の地震であれば倒壊しません。しかし、耐震基準は1981年を境に改正されており、現在の新耐震基準は震度6〜7程度の地震まで耐えられる設計になっています。
そのため、1981年以前に建てられたマンションは、現在の新耐震基準に合わせるために耐震改修工事を行わなければいけません。しかし、耐震改修工事には高額なリフォーム費用が発生してしまい、外観の統一感も無くなってしまうので不格好なマンションになってしまいます。高額な費用がかかる耐震改修工事を行うくらいであれば、建て替えを選ぶことが多いため、築年数が古いマンションは解体されるのです。
排水管の劣化がもたらす解体要因
生活をするためにマンション内に張り巡らされている排水管が古くなれば、生活に支障をきたしてしまいます。排水管の平均寿命は約20〜30年ほどと言われており、マンションの耐用年数より短いです。そのため、マンションの耐用年数や寿命以前に排水管の寿命が来てしまい、人が住めない環境になってしまいます。排水管工事を行えば、問題なく人が住めますが、耐震改修工事と同じく、マンションの構造を工事しなければいけない排水管は膨大なリフォーム費用がかかるのです。そのため、排水管の寿命が来たことによって、解体されるマンションが多くなっています。
耐用年数を超えてマンションに住み続ける方法
耐用年数を超えても管理やメンテナンスをしっかりしていれば、マンションに住み続けられます。せっかく購入したマンションであれば、寿命まで使い続けたいと思う方は多いです。
耐用年数を超えたマンションに住み続ける方法は、以下の通りです。
- 老朽化を防ぐメンテナンスを行う
- 大規模修繕工事を行う
- 耐震改修工事を行う
マンションを寿命まで保つには、人が住みやすい環境を維持しなければいけません。寿命まで延命するために、定期的なメンテナンス・管理を徹底しましょう。
老朽化を防ぐメンテナンスを行う
マンションの老朽化は、立地によるカビや湿気、塩害などで進行することがあります。海沿いや川沿いにあるマンションは特に塩害や水害を受けやすく、寿命を縮める原因が多いです。寿命を延命させるために、日頃からこまめな掃除・メンテナンスを行いましょう。
大規模修繕工事を行う
マンションは定期的に大規模修繕工事を行わなければ、寿命まで住むことが難しいです。寿命を延命して長持ちさせるためには、大規模修繕工事によって日光や雨風による老朽化を修繕する必要があります。国土交通省は、12年ごとに大規模修繕工事を推奨しています。マンション住民は修繕積立金を集めて、定期的な工事に備えましょう。
耐震改修工事を行う
築年数が古いマンションでも耐震改修工事を行って、耐震性能を上げたマンションであれば安心して暮らせます。旧耐震基準のままでは、マンションの買い手や借り主が現れにくいので、耐震改修工事を行っておきましょう。
築年数が古いマンションでも耐震改修工事を行って、耐震性能を上げたマンションであれば安心して暮らせます。旧耐震基準のままでは、マンションの買い手や借り主が現れにくいので、耐震改修工事を行っておきましょう。
マンションの耐用年数に関するまとめとアドバイス
マンションの耐用年数は寿命とは、別の基準になります。耐用年数とは、資産価値がゼロになるまでの年数であり、減価償却の計算に使われる基準です。対して、寿命はマンションが取り壊れるまでの年数であり、平均寿命は68年ですがメンテナンスさえ徹底すれば150年まで寿命を延命できます。マンションの耐用年数は鉄筋コンクリート造で47年と定められていますが、構造によって耐用年数が変わってくるので注意しましょう。
マンションを購入する際には、築年数だけでなく耐用年数を考慮して物件を探す必要があります。耐用年数を確認してマンションの資産価値を把握した上で、購入を検討してみてください。耐用年数に対する知見を深めてから、賢くマンションを購入することをおすすめします。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
