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2025/11/21アパート築年数の限界と老朽化対策まとめ
- 不動産の知識
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
アパートの築年数の限界とは
アパートやマンションを探す際、多くの方が築浅や新築の物件を条件にすることが多いです。
築浅物件や新築物件は、設備が新しく、セキュリティも高いというイメージがあります。
しかし、築古物件でも条件が良い物件は存在します。
ここでは、築年数や法定耐用年数の関係、また築年数の限界について詳しくご紹介します。
築年数とは
築年数とは、建物の建築後から経過した年数のことを言います。
建物の完成後に誰も住んでおらず築1年未満の物件を「新築」と言い、築年数の若いものを「築浅」、築年数の古いものを「築古」と言います。
築年数が新しいほど設備も新しく人気がありますが、築古と比較すると家賃は高くなるのが一般的です。
一方、最近ではリフォームやリノベーションに力を入れている物件もあり、なかには新築同然の内装となるケースもあります。
築年数と法定耐用年数の関係
一般的には、木造や軽量鉄骨造で2から3階建ての物件をアパートと呼び、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の3階建て以上の物件をマンションと呼びます。
アパートとマンションを比較すると、基本的には木造や軽量鉄骨造よりも、鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリート造のほうが頑丈です。
また、木造と鉄骨鉄筋コンクリートでは、法定耐用年数が異なります。
たとえば、木造の法定耐用年数は22年、金属の厚みが3ミリ以下の軽量鉄骨は19年、3ミリ以上4ミリ以下では27年、4ミリ以上のものは34年と定められています。
一方、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年です。
このように、構造ごとに築年数の目安が異なります。
しかし、あくまでも税務上で決められた数字であるため、実際の寿命と一致するわけではありません。
耐震性から見た築年数の目安
築年数を確認することで、耐震基準が簡単に見分けられます。
耐震基準とは、建築基準法で地震に対する強さを定めた基準のことで、これを満たさなければ建物を建てられません。
耐震基準は、過去の大震災が起こるたびに改正されています。
とくに、1981年に改正された耐震基準では、震度6から7でも倒壊しないことが基準となり、「新耐震基準」とも呼ばれています。
新耐震基準では、その後に起こった阪神淡路大震災でも成果を示しているため、アパートを選ぶ際、新耐震基準の物件を選ぶとよいでしょう。
築古のメリット・デメリット
ここでは、築古物件のメリット・デメリットについてご紹介します。
メリット
まずは、築古物件の3つのメリットを紹介します。
1つ目は、価格が安いことです。
基本的に、築年数が経った物件は、築浅物件と比較すると価格が安くなる傾向にあります。
10年経つと1割、20年経つと2割程度安くなります。
しかし、築10年程度であれば、まだ設備も新しいことが多いでしょう。
2つ目は、物件の選択肢が多いことです。
一般的には、築古より新築や築浅物件のほうが人気があるため、築古物件は空室が多いのが現状です。
そのため、物件を探す際はより多くの候補のなかから物件が選べるのがメリットでもあります。
3つ目は、リフォームやリノベーションがおこなわれた物件も選択できる点です。
築古物件のなかには、リフォームやリノベーションをおこなっている物件もあり、新築同様のきれいな物件に出会える可能性もあります。
新築同様でありながら、家賃は新築より安く設定されることが多いため、お得に利用できるでしょう。
デメリット
続いて、買い手側のデメリットについてご紹介します。
築古物件のデメリットとして、耐震性や建物の強度に対する不安が挙げられます。
1981年5月31日以前に建築確認された建物は、旧耐震基準の物件です。
そのため、耐震性や建物の強度面で不安が残るのがデメリットとなります。
基本的には、新耐震基準の建物、もしくは新耐震基準を満たすような耐震リフォームが施された物件を選ぶようにしましょう。
一方、売り手側にも2つのデメリットがあります。
1つ目は、減価償却ができなくなり、税金が高くなる点です。
法定耐用年数を超えると、減価償却はできません。
そして、減価償却ができなくなることによって税金が高くなります。
減価償却期間中は帳簿上の利益が減るため、所得税や住民税などの課税額が少なくて済みます。
しかし、減価償却期間をすぎると一気に納税額が増える点がデメリットです。
2つ目は、売却しにくくなる点です。
法定耐用年数を超えると売却しにくくなります。
多くの場合は、ローンを利用して購入しますが、法定耐用年数を超えるとローンを組むのは難しいため、現金での一括購入ができる方に限られます。
新築のメリット・デメリット
ここでは、新築や築浅のメリットとデメリットをご紹介します。
メリット
まずは、2つのメリットからご紹介します。
1つ目は、外観や内装がきれいな点です。
新築や築浅物件の最大のメリットは、外装も内装も非常にきれいである点です。
ほかの方が生活した中で付いた汚れや傷がないため気持ちよく生活できます。
2つ目は、設備が充実している点です。
新築や築浅物件では、浴室乾燥機やIHクッキングヒーター、ウォークインクローゼット、モニター付きインターホンなどの最新設備が備えられていることが多くあります。
また、設備の状態も良好であるため長く使えるでしょう。
デメリット
続いて、デメリットについてご紹介します。
新築や築浅の物件でデメリットがあるのかと疑問に思う方もいるでしょう。
実は、過去に誰も住んだことがなかったり、少なかったりするのがデメリットとして挙げられます。
たとえば、新築物件では、独特のにおいや設備の不具合が発生することがあります。
しかし、こればかりは実際に住んでみないとわからないため、デメリットと感じる方が多いようです。
また、築古物件と比較すると、価格が高い点も挙げられます。
アパートが古くなった場合の対処法
アパートが古くなり、法定耐用年数を超えると、税金が高くなるうえ売却しにくくなります。
そこで、経営者がおこなうべき対処法を4つご紹介します。
建て替える
1つ目は、建て替える方法です。
古くなったアパートは、建て替えることで問題を解決できます。
古くなると大規模な修繕費用が必要となるケースもあります。
リフォームやリノベーションをおこなっても「中古物件」であることには変わりありません。
そのため、新築物件として建て替える方が、経営上有利になる傾向があります。
立地条件がよく、将来的にも安定した経営が見込める場合は、建て替えを検討してもよいでしょう。
収益を十分に得た後で建て替えが出来れば、トータルで収益が増やせるかもしれません。
また、建て替える際は、より材質のよい耐久性のある建物になるように建築しましょう。
建物の法定耐用年数は、構造によって異なるうえ、木造アパートでは22年となります。
鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造であれば47年ですが、その分建築費用も高くなります。
法定耐用年数と建築費用のバランスを考慮したうえで、総合的に判断しましょう。
そのまま売却する
2つ目は、そのまま売却する方法です。
アパートが老朽化すると、法定耐用年数を超える前に売却を検討する方もいます。
しかし、建物が古くなるにつれ、買い手を見つけるのが困難になります。
さらに、売れ残った場合は維持費がかかり続けます。
とくに、自己資金が少ない方は、修繕に費用をかけず建物ごと手放したいと考える方も多いでしょう。
実際、建物ごと手放して売却益を得るほうが得をするケースもあります。
更地にして売却する
3つ目は、更地にしてから売却する方法です。
耐用年数を超えると、建物自体の資産価値がなくなります。
そこで、建物は壊し、更地にして売却を考える方が多いでしょう。
更地にすることによって、使用用途が限定されないため、早期売却につながる可能性が高くなります。
木造アパートの場合は、軽量鉄骨造などと比較すると、解体費用は割安になる傾向にあります。
一方、植栽や駐車場、幣なども撤去しなければならないため、その分費用がかかる点に注意が必要です。
更地での売却を検討している方は、解体費用も考慮したうえで判断しましょう。
リフォームする
4つ目は、リフォームをおこなう方法です。
古くなったアパートの建て替えや売却をせずに、リフォームで経営を続けたり、取引をおこなったりする場合は、「法定耐用年数の残存期間が長いこと」と「建物の量休暇が少ないこと」が条件となります。
リフォームを行うことで、外装や内装、設備を一新し、買い手や借り手がつきやすくなります。
また、大規模修繕をおこなうことによって、再び減価償却がおこなえるのです。
リフォームする際は、得られる利益や節税効果と、多額の修繕費用のバランスを考慮したうえで、リフォームをおこなうか検討しましょう。
まとめ
今回は、アパートの築年数やメリット・デメリット、対処法などについてご紹介しました。
建物の建築後から、経過した年数のことを築年数と言い、誰も住んでおらず築1年未満の物件を「新築」、築年数が若い物件を「築浅」、古い物件を「築古」と呼びます。
法定耐用年数は、構造ごとに異なり木造では22年、軽量鉄骨造では19年から34年、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリートは47年と定められています。
耐震性は築年数によって見分けられ、1981年5月31日以前に建築確認がされている建物が「旧耐震基準」、6月1日以降のものが「新耐震基準」です。
また、築古のメリットとしては、価格が安く選択肢が多い点が挙げられますが、耐震性や強度面で不安がある点がデメリットとなります。
売り手側は、減価償却ができず税金が高くなり、売りにくくなる点がデメリットです。
そして、新築のメリットは外観や内装がきれいで設備が整っている一方、価格が高く、実際に住んでみないとわからない点がデメリットとなります。
さらに、アパートが古くなった際の対処法は建て替えるかそのまま売却、更地にして売却、もしくはリフォームをおこなうといった方法があります。
どれを選択するかは、実際の経営状況や自己資金などを考慮したうえで、検討するようにしましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
