今回の記事は、このような方にオススメです。

• 「家の建て替えをしたい方」
• 「家の建て替えを検討している方」
• 「家の建て替え費用に不安がある方」
• 「家の建て替えとリフォームの違いについて知りたい方」

この記事では、家の建て替えについて初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。

家の建て替えとは？

家の建て替えは、住宅の基礎から全て解体し、新しい家を建てるプロセスを指します。これは、古い建物を取り壊してから新しい建物を建てることを意味します。また、古い家がある土地を購入し、それを取り壊してから新しい家を建てる場合も、一般的に建て替えと見なされます。このプロセスには、解体費用と新築費用の両方が含まれます。そのため、一般的にはリフォームよりも経済的な負担が大きくなります。

建て替えには、費用だけでなく工事期間も長いという特徴があります。新しい家が完成するまでの間、仮住まいにかかる費用も考慮する必要があります。これにより、総合的な諸費用がリフォームよりも多くなることが一般的です。

家の建て替えは、家族の生活や資産にとって大きな決断です。古い家を解体することで、家族は新しい住まいを手に入れることができます。しかし、建て替えには多くの時間と労力が必要であり、費用もかさむことがあります。そのため、建て替えを検討する際には、慎重な計画と予算の確保が必要です。

リフォームとの違いは？

リフォームは、住宅の基礎部分を残したまま改築、修繕、増築、減築を行う手法です。経済的な観点や工期の短さから見ても、リフォームは一般に建て替えよりも負担が軽いと言えます。

リフォームは、家の一部分や特定の設備を改修することが主な目的です。例えば、古くなったキッチンやバスルームの改装、壁や床のリニューアルなどが挙げられます。リフォームは、建物の構造を大幅に変更することなく行われるため、工期が短く、住宅の使用を早く再開できる利点があります。

建て替えでは家全体を一新しますが、リフォームは部分的に最新にするため、長期的には再びリフォームが必要になることが考えられます。また、リフォームは住宅の価値を向上させることができますが、建て替えほど劇的な変化は期待できません。これに基づいて、建て替えとリフォームの選択は、家の状態や計画段階で検討するべきです。どちらの選択肢を選ぶにせよ、慎重な計画と専門家の助言を求めることが重要です。

家のて替えにかかる金額と相場

家の建て替えは、現在の家を基礎から解体し、全て新しく建て直すプロセスです。この大がかりなプロジェクトには多くの費用がかかり、国土交通省の報告によれば、全国平均で約4,487万円の費用がかかるとされています。このうち、自己資金比率は46.7%で、住宅ローンなどの借入が約半分を占めています。

それに対して、土地購入と同時に新築物件を建築する場合の平均額は5,436万円で、自己資金比率は30.6%となっています。

この差異は、建て替えには土地購入費用がかからないためと考えられます。建て替えの場合は、既存の土地を利用するため、新たに土地を取得する必要がありません。元の家を解体する費用はかかりますが、これを含めても土地購入と同時に新築物件を取得するより費用面では抑えられると言えます。

建て替えにかかる主な費用とその相場

解体費用

 木造や鉄筋の住宅の解体費用は、1坪あたり5万円から8万円が相場です。ただし、建物の構造や立地、解体業者などによって価格が変動します。

登記費用

 解体後、壊す家の登記簿を閉鎖することが必要です。個人で申請することは少なく、土地家屋調査士が代行して行うことが一般的です。代行を依頼する場合は報酬を含めて、4万円から5万円前後が大まかな相場です。

地盤調査・地盤改良工事費用

古い家を解体して新しい家を建てる際に、地盤調査を行うため、地盤調査費用が必ずかかります。 費用は5万円程度が一般的です。また、調査後に地盤改良工事が必要だと判断された場合は地盤改良工事費用がかかりますが、改良方法によって異なります。

引越し・仮住まい費用

 建替え中に仮住まいが必要で、引越し費用や仮住まいの契約費用がかかります。一回あたりの引越し費用は10万円から15万円程度が相場です。

設計・建築費用

 一般的な建築費用は、一坪あたり約70万円から90万円が相場です。ただし、建築の規模や工法、材料によって大きく変動します。

諸費用

 不動産取得税、登録免許税、印紙税などの諸費用が発生します。これらの費用はおおよそ100万円前後を目安に考えておくとよいでしょう。

補助金・助成金による軽減策

建て替えにかかる費用の一部を軽減するために、自治体や国の補助金や助成金を活用することができます。

老朽危険空き家解体補助金

老朽化により危険な状態にある 空き家や古い家の解体に対して、自治体が解体補助金を提供していることがあります。金額は自治体によって異なりますが、補助金支給額は、解体費用の２割〜５割が一般的な相場です。

木造住宅解体工事補助金

 現在の耐震基準を満たさない木造住宅を支給対象にする補助金制度です。自治体や地域によって、補助金申請前の一定期間内に耐震診断を行う必要がある場合があります。支給額は自治体によって異なりますが、上限額は80万〜50万に設定されていることが一般的です。

環境性能向上補助金（省エネ・ZEH）

 新しい家に建て替える際、環境に配慮した設備の導入に対して、自治体が補助金を提供することがあります。自治体ごとに対象となる設備や補助額が異なります。全国の自治体で補助対象となっていることが多い設備は、省エネ給湯器や太陽光発電設備の導入などがあります。

住宅緑化補助金

新しい家に建て替える際、 壁面や屋上の緑化を施す場合、または生垣にする場合に対して、自治体によって補助金が支給されることがあります。

上記の補助金や助成金は自治体ごとに異なるため、具体的な条件や要件については住んでいる地域の行政機関に確認することが重要です。

建て替えるメリットとデメリット

住宅の建て替えには、メリットとデメリットが存在します。まず、建て替えのメリットには、最新の施設や技術を導入できることが挙げられます。省エネ設備やスマートホームテクノロジーを取り入れることで、住みやすさと快適さを向上させることが可能です。また、間取りや設備を変更できるため、現在の家族構成に合わせて自由なプランニングが可能です。

工事費用の観点では、一度の大規模な投資は必要ですが、総工事費用を安く抑えられる可能性があります。建物全体の老朽化が進んでいる場合には建て替えが適しています。

一方、デメリットとしては、法令改正によって同規模の建物が新築できない場合や、建替えの自由度が制限される可能性があり、用途地域によっても希望どおりの設計が難しい場合があります。また、解体費用と建て替え費用を含む総工事費が必要になるため、リフォームやリノベーションよりも費用が高額になることが挙げられます。特に、賃貸マンションやアパートの建替えの場合は数億円以上の費用がかかり、解体費用や廃材処理費用も考慮する必要があります。さらに、引っ越しが2回必要となるため、仮住まいの家賃が発生する点がデメリットとして考えられます。

比較的短い工期で行えるリフォームにもメリットとデメリットが存在します。まず、リフォームのメリットは、住みながら改修工事ができるため、仮住まいの費用や引っ越しの費用がかかりません。

一方、デメリットとしては、間取りの自由度が限られる点や、いざ工事が進むと、追加工事が発生してしまう場合があります。また、総工事費用は限定的な場所を工事するリフォームでも割高になることがあります。

このように、建て替えとリフォームにはそれぞれメリットとデメリットがあり、選択する際には家の状態や予算、将来の計画などを検討することが重要です。

家の建て替えに際して注意点と検討すべきポイント

家の建て替えに際して注意すべきポイントはいくつかあります。まず、再建築不可物件の場合は、家の解体後に新たな住宅を建てることができません。これは、土地が、消防車や救急車などの緊急車両がスムーズに通れるようにするための接道義務を満たしていないことが主な理由です。接道義務は、道路に面していなければならず、その幅員が4メートル以上で、土地の間口が2メートル以上接している必要があります。これを満たしていない場合、緊急車両の通行ルートが確保できず、再建築が不可能となります。

また、法改正を経て、現在の法令に適さなくなった既存不適格建築物の場合、現行の建築基準法に合致するよう建て替えを行う必要があります。この際、建蔽率や容積率の制限から、家の高さや広さが変わる可能性があります。

費用の面では、建て替えには解体費用や新たな登記簿取得費用、老朽化した設備の交換費用などが発生します。これらを考慮し、無理のない返済計画を立てることが大切です。

さらに、一度基礎から解体し、新たに建てるため、地盤調査も欠かせません。同じ土地でも建物の位置によって地盤の状態が異なるため、慎重に調査することが必要です。法令関係の再調査も欠かせず、都市計画や接道関係の確認が必要です。

建て替えには費用がかかりますが、新築に比べて柔軟な間取りが可能です。バリアフリーや断熱・耐震対策など、自分の理想の住まいを実現するための計画を事前に立てておくことが重要です。

最後に、建て替えに伴う作業は近隣住民にも影響を与えます。挨拶や注意を怠らず、建設活動による騒音や振動、ホコリによる迷惑を最小限に抑えるよう心掛けましょう。

まとめ

今回は、家の建て替えについて解説しました。

家の建て替えは大きなプロジェクトであり、慎重な計画と準備が大切です。

そのためには、以下のことを理解しておいてください。

建て替えには、解体費用・建築費用・その他諸費用が必要です。それぞれどんな費用なのか、相場はいくらなのか理解しておきましょう。

建て替えに関する補助金や助成金は自治体ごとに異なるため、具体的な条件や要件については住んでいる地域の行政機関に確認するようにしましょう。

再建築不可物件や既存不適格建築物の条件に注意しましょう。

家の建て替えを検討する際にはこの記事を参考にしてみてください。