2025年問題で不動産が下落するって本当？不動産取引で損をしないために注意すべきこと
2025年問題で不動産が下落するといわれていますが本当でしょうか。
2025年には団塊の世代がすべて75歳になり、不動産業界もあらゆる影響が出るといっても過言ではありません。
そこで当記事では2025年問題で不動産にどのような影響をおよぼすのか解説します。
ぜひ最後までお読みください。
Contents
そもそも不動産の2025年問題とは
そもそも不動産の2025年問題とはどのようなことでしょうか。
不動産オーナーはもちろん、これから購入を考えている人にも大きな転機を迎えるといわれる不動産の2025年問題について以下の内容を解説します。
- 高齢化の影響で空き家が増える
- 相続した物件が増えて空き家になる
- 立地適正化計画の推進で不動産の価格差が生じる
- 人口減少にともなう深刻な人材不足の懸念がある
それぞれ詳しく見てみましょう。
高齢化の影響で空き家が増える
不動産の2025年問題は、高齢化の影響で空き家が増えることが挙げられます。
2025年は1947〜1949年に生まれた団塊の世代、いわるる「第一次ベビーブーム」に生まれた人が全員75歳をこえた後期高齢者になります。
厚生労働省が調査した「日本の人口の推移」を見ても人口減少は明確で、2025年は75歳以上の団塊の世代人口が全体のおよそ18％、2070年には39％まで上昇することが推測されます。高齢者の増加とともに空き家も増えることが予想され、深刻な社会問題になりつつあるのが現状です。
相続した物件が増えて空き家になる
2025年問題は、相続した不動産が増えて空き家になることがいわれています。
相続とは、不動産を所有していた高齢者が亡くなり、法的に定められた相続人へ名義を移すことをいい、2025年以降は増え続ける見通しです。
相続を受けた子世帯はすでに住居を構えている可能性が高く、活用方法がない場合は売却することが考えられます。
ところが、相続した住宅を売却する件数は増加するものの、人口減少が影響し買い手が見つからないケースも増えるでしょう。さらに買い手が見つからないまま、空き家が増え続けることが懸念されています。
立地適正化計画の推進で不動産の価格差が生じる
不動産の2025年問題は「立地適正化計画」の推進で不動産の価格差が生じることが挙げられます。
立地適正化計画は、自治体が医療・福祉・子育て支援や商業施設、駅などの都市機能をコンパクトにまとめる計画です。人口減少や超高齢化社会でも安心した生活を送ることを目指した計画で、国が推進しています。
出典：国土交通省「立地適正化計画の意義と役割 ～コンパクトシティ・プラス・ネットワークの推進～」
立地適正化計画は「都市機能のあるエリア」と「都市機能のないエリア」をはっきり分ける制度です。そのため、都市機能のあるエリアの不動産価格は上昇し、都市機能がなく人口の少ないエリアは下落することが考えられます。
このことからも、不動産価格は地域によって大きな価格差が生じるといえそうです。
人口減少にともなう深刻な人材不足の懸念がある
不動産の2025年問題は、人口減少にともなう深刻な人材不足の懸念があるということです。
とくに建設業界の高齢化が顕著で、現在も60歳以上の技能者が全体のおよそ4分の1を占めます(2024年4月現在)。60歳以上の技能者も10年後はほとんど引退しているでしょう。
このことからも建築業界の人材不足は、不動産業界に以下のような影響をもたらします。
- 資材コストの上昇
- 過重労働による品質低下の恐れ
- 建設スケジュールの遅延
建築スケジュールの遅れは、不動産引き渡し日の先延ばしや契約の解除、さらに損害賠償請求のリスクがともないます。立地適正化計画にともなうインフラの整備や建築物の需要上昇もあり、問題は想像以上に深刻です。
※出典：不動産・建設経済局「最近の建設業を巡る状況について【報告】」
2025年問題が与える不動産取引きの影響は？
2025年問題が与える不動産取引の影響について以下の内容を解説します。
- 不動産価格も買い手も減少
- 賃貸住宅の入居率の低下の可能性
- 賃貸住宅の家賃が下がる可能性
- 高齢者の賃貸需要が高くなる可能性
宅地売買や賃貸など不動産取引の観点から見てみましょう。
不動産価格も買い手も減少
2025年問題が与える不動産取引の影響は、価格も買い手も減少する可能性があります。
空き家および相続後に売却された不動産が増えることで、価格が減少する見通しです。さらに高齢者が増える一方で、不動産を購入する世代の20〜40代の人口減少も問題視されています。
需要と供給のバランスが崩れ「安い不動産が多いのに売れない」という、不動産市場の冷え込みが避けられない状況といえるでしょう。
賃貸住宅の入居率の低下の可能性
2025年問題が与える不動産取引の影響は、賃貸住宅の入居率低下の可能性が考えられます。
不動産投資のメインは、マンションやアパートの賃貸経営です。人口減少とともに賃貸住宅の入居者が減り空室が目立つようになるかもしれません。とくに立地適正化計画実施後の都市機能のないエリアの人口が減少し、賃貸経営に大きな影響を与える可能性が高いといえます。
賃貸住宅の家賃が下がる可能性
2025年問題の不動産取引に与える影響として、賃貸住宅の家賃が下がる可能性も考えられます。
都市機能がないエリアの賃貸住宅のオーナーは、家賃を引き下げて入居者が退去するのを阻止することが必要になるかもしれません。また、長期間の空室を避けるため、家賃を下げて入居者を確保する可能性や、リフォームや設備投資などがかさみ利益が低くなることも考えられます。
このことからも賃貸住宅の家賃低下にともない、不動産投資の需要も減少するでしょう。
高齢者の賃貸需要が高くなる可能性
2025年問題で考えられる不動産取引の影響は、高齢者の賃貸需要が高くなる可能性があります。
2011年11月にスタートしたサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の制度で国が主体となって整備が進められています。新規参入する民間事業者も増えていますが、急増する高齢者の人数に追いついていないのが現状です。
民間の賃貸マンションやアパートは、高齢者の住まいを意識した物件が少ないことも要因といえます。年齢を理由とした入居拒否が大きな社会問題となっており、高齢者が安心して生活できる環境作りが、不動産取引の明暗をわけることになりそうです。
2025年問題が与える不動産取引きの影響は？
2025年問題が与える不動産取引の影響について以下の内容を解説します。
- 不動産価格も買い手も減少
- 賃貸住宅の入居率の低下の可能性
- 賃貸住宅の家賃が下がる可能性
- 高齢者の賃貸需要が高くなる可能性
宅地売買や賃貸など不動産取引の観点から見てみましょう。
不動産価格も買い手も減少
2025年問題が与える不動産取引の影響は、価格も買い手も減少する可能性があります。
空き家および相続後に売却された不動産が増えることで、価格が減少する見通しです。さらに高齢者が増える一方で、不動産を購入する世代の20〜40代の人口減少も問題視されています。
需要と供給のバランスが崩れ「安い不動産が多いのに売れない」という、不動産市場の冷え込みが避けられない状況といえるでしょう。
賃貸住宅の入居率の低下の可能性
2025年問題が与える不動産取引の影響は、賃貸住宅の入居率低下の可能性が考えられます。
不動産投資のメインは、マンションやアパートの賃貸経営です。人口減少とともに賃貸住宅の入居者が減り空室が目立つようになるかもしれません。とくに立地適正化計画実施後の都市機能のないエリアの人口が減少し、賃貸経営に大きな影響を与える可能性が高いといえます。
賃貸住宅の家賃が下がる可能性
2025年問題の不動産取引に与える影響として、賃貸住宅の家賃が下がる可能性も考えられます。
都市機能がないエリアの賃貸住宅のオーナーは、家賃を引き下げて入居者が退去するのを阻止することが必要になるかもしれません。また、長期間の空室を避けるため、家賃を下げて入居者を確保する可能性や、リフォームや設備投資などがかさみ利益が低くなることも考えられます。
このことからも賃貸住宅の家賃低下にともない、不動産投資の需要も減少するでしょう。
高齢者の賃貸需要が高くなる可能性
2025年問題で考えられる不動産取引の影響は、高齢者の賃貸需要が高くなる可能性があります。
2011年11月にスタートしたサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の制度で国が主体となって整備が進められています。新規参入する民間事業者も増えていますが、急増する高齢者の人数に追いついていないのが現状です。
民間の賃貸マンションやアパートは、高齢者の住まいを意識した物件が少ないことも要因といえます。年齢を理由とした入居拒否が大きな社会問題となっており、高齢者が安心して生活できる環境作りが、不動産取引の明暗をわけることになりそうです。
2025年問題で損をしない不動産売買のタイミングと注意点
2025年問題で損をしない不動産売買のタイミングと注意点を解説します。
不動産取引は、立地適正化計画の影響も考慮し慎重におこなうことが重要です。
不動産を売却する場合と、購入する場合、それぞれ解説します。
売却する場合
2025年問題を踏まえて、不動産を売却するタイミングと注意点を解説します。
下落が予想される2025年より前が売却のタイミング
不動産を売却する場合は、下落が予想される2025年より前が売却のタイミングといえます。
出典:国土交通省「不動産価格指数（令和４年５月・令和４年第１四半期分）」
国土交通省の不動産価格指数（令和４年５月・令和４年第１四半期分）によると、2013年から不動産価格は上昇しており、現在も上昇を続けています。2020年の新型コロナウイルス感染症をきっかけに不動産の高騰が続いている一方、売却物件が残っているという現状も大きな問題です。
2025年問題で人口減少や空き家の増加問題による供給過多を考えると、不動産の売却は早いほうがいいでしょう。
住宅ローン控除の経過年数を基準にタイミングを考慮する
不動産を売却する場合、住宅ローン控除の経過年数を基準にタイミングを考慮しましょう。
住宅ローン控除とは、新築住宅は13年、中古住宅の場合は10年にわたって所得税や住民税を控除できる制度です。さらに築年数にも制限があり、マンションは25年、戸建ては20年を経過すると住宅ローン控除対象になりません。
2025年以降は住宅ローン控除の対象が大きく変わり、減税効果が低くなる可能性があります。買い手にとってメリットがあるうちに売却するのも、損をしないひとつのタイミングです。
購入する場合
2025年問題を踏まえて、不動産を購入する場合はどうでしょうか。購入のタイミングと注意点を解説します。
価格下落の可能性がある2025年以降がおすすめ
不動産の購入は、新築・中古物件ともに価格下落の可能性がある2025年以降がおすすめです。
先述の通り、2025年以降は少子高齢化の影響で空き家が増える可能性や、新築であっても売れにくい状況が続いています。そのため、不動産市場に多くの物件が安く出回ることが考えられるでしょう。
今まで諦めていたエリアや価格の物件も、2025年以降は手に入りやすくなるかもしれません。
立地適正化計画対象外エリアはさらに安くなる可能性も
不動産の購入は、立地適正化計画対象外エリアはさらに安くなる可能性もあります。
立地適性計画対象外エリアは、医療施設や商業施設、駅など都市機能のある地域から離れた場所を指し、新築であっても手に入りやすい価格まで下がるかもしれません。また、田舎暮らしや地方移住を検討している人は、古民家をさらに安く購入できる可能性も高くなります。
2025年以降も不動産取引と上手に付き合うおこなうポイント
2025年以降も不動産取引と上手に付き合うポイントを以下の内容で解説します。
- 災害リスクに備える
- 資産価値が下がりにくい不動産を選ぶ
- 2025年になったらすぐ暴落することがないので慌てない
不動産価格が下落するといわれていますが、大きな買い物であることは変わりません。
上手に付き合うために不動産知識は必要不可欠です。「こんなはずじゃなかった」とならないためにも、知識と備えを用意しておきましょう。
災害リスクに備える
2025年以降も日本で生活する以上、災害発生リスクに備えることが不動産取引と上手に付き合うポイントです。地域の特性に合わせた火災保険の加入や、地震に備えた耐震リフォームなど備えをしっかりおこなうことで資産価値も上昇します。
また、不動産の購入を検討している場合、災害発生リスクに備えた物件選びが重要になります。ハザードマップや防災マップも利用して、災害に備える準備と対策を講じましょう。
資産価値が下がりにくい不動産を選ぶ
2025年以降も不動産取引と上手に付き合うポイントは、資産価値が下がりにくい不動産を選ぶことが大切です。
資産価値が下がりにくい不動産は以下のような例があります。
- 立地適正化計画の「都市機能のある地域」にある不動産
- 管理が行き届いているマンション
- 新築もしくは築年数が浅い不動産
- 機能性が高い「ZEH（ゼッチ）」採用の不動産
2025年以降の不動産価値は「省エネ基準」を満たすことが義務化されます。不動産価値を下げないために、断熱性能を高める対策や、省エネ基準に対応した設備の入れ替えなど対策が必要です。
2025年になったらすぐ暴落することがないので慌てない
不動産の2025年問題は、すぐに暴落することがないので慌てないようにしましょう。
少子高齢化は今でも社会問題として、たびたび話題に上がっていますが、今に始まったことでありません。少子高齢化は1970年代から問題視されており、2011年から日本の人口は減り始めました。
2024年現在、不動産価値は上昇しており、この流れはもうしばらく続くことが見込まれています。2025年以降の不動産取引も慌てず、動向を見守ることが大切です。
まとめ
2025年問題で直面する不動産の下落について解説しました。
少子高齢化は避けられない深刻な状況ですが、不動産価格の下落は購入や住み替えを検討している人にとってチャンスといえます。
また、これから不動産投資を考えている人にとってリスクも十分に考慮したうえで、価値を高めることが成功のポイントです。災害への備えや立地選びも慎重におこなうことでよりよい不動産投資につなががるでしょう。
2025年問題は不動産取引の大きなわかれ目といえそうです。
ぜひ今後の参考にしてください。
