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2025/11/21自宅に住んだままの売却を成功させるコツとは？
- 不動産買取
- その他
今回は住みながらの売却について紹介します。住みながら売却はポイントを抑えておくだけで住みながら売却を成功しやすくなります。住みながら売却のコツや注意点、住みながら売却をうまく活用したオススメの方法についてまとめてました。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
住んだまま売却することについて
「住んだまま売却」とは見た通り、住宅に住みながら住宅を売却することです。家に住みながら売却は珍しいことではなく、戸建てやマンションではよくあります。住みながら売却する際の特徴は内覧の時、訪問者を自分で対応しなければならないことです。空き家にしてからの売却は訪問者の対応を不動産会社が行ってくれるため自分で対応する必要がありません。
・住みながら売却するメリット
①住宅の売却資金を新居の購入費用として利用できる
住宅に住みながら売却することで住宅売却時に獲得した資金を新居購入費として利用することができます。そのため引っ越しや新居の購入などの計画が立てやすいです。
②仮住まいを確保しなくてよい
通常住宅を売却した場合、売却相手を見つけ新居を購入するまでの間仮住まいを確保しなければなりません。仮住まいには引っ越しの費用と手間がかかってしまいます。しかし住宅に住みながら売却をすれば仮住まいを確保する必要がなく、その分の手間と費用を省くことができます。
③家を維持しやすい
住宅に住みながら売却する場合生活のなかで換気などを行うため家が湿気やカビを制御することができ、劣化を防ぐことができます。空き家の場合はメンテナンスを行うことができないため、売却相手が見つからず空き家の期間が長くなればなるほど劣化しやすいです。
④購入者に生活のイメージを伝えやすい
売主が生活している状態で内覧を行うため、購入希望者に生活のイメージが伝えやすいです。また内覧の際購入希望者と直接コミュニケーションを取ることができるのもイメージを伝えやすいです。
・住みながら売却のデメリット
①内覧の立ち合いが大変
通常の売却と違い内覧の際に購入希望者に売主が立ち会う必要があります。内覧のためにスケジュールを調整するなど手間もかかってしまうため大変です。また内覧で購入者が決まればそこで終わりますが購入者が決まらなかった場合何度も内覧を行わなければならないのも大変です。
②清掃に時間がかかる
内覧でいい印象を持ってもらうために、普段から清掃をしなければなりません。
③内覧が逆効果になることがある
内覧で生活感が購入希望者に伝わってしまい、購入希望者が悪いイメージを持ってしまうこともあります。また空き家の場合と違い家具などが置いてあるため部屋が狭くみられることもあります。内覧でいいイメージを持ってもらうために普段の清掃とお洒落な雰囲気のある部屋にしておきましょう。
・住みながら売却のコツ
①生活感を減らす
住みながら売却のメリットは生活イメージが伝わりやすいことですが、生活感がありすぎると悪いイメージを持たれることがあります。そのために臭い対策を行いほこりなどを取り除き、生活感を減らしましょう。
②購入希望者に対し丁寧な対応を心がける
内覧のとき、購入希望者に対して丁寧な対応を心がけ購入希望者の購入意欲を高めましょう。スリッパの準備を事前に行い、内覧の際は部屋の案内や紹介を行うなど丁寧に対応することが大切です。
③ハウスクリーニングを行う
内覧の前にハウスクリーニングを行うと部屋の隅々まできれいになり購入希望者に対し好印象を持ってもらいやすくなります。
④新居探しを行う
新居探しと自宅売却が同じ日に行えるとは限りません。しかし新居探しを早めに行って起き、新居引き渡し日と自宅の引き渡し日を同じタイミングで行うことができれば仮住まいを確保する必要がなく、引っ越しの必要もありません。新居探しを早い時期から行いできる限り出費と手間を省きましょう。
・早く売却するコツ
不動産会社に買い取ってもらうことが重要になります。
住宅売却には不動産会社に買主を見つけてもらうのではなく、不動産会社に買い取ってもらうことができます。買主を探す場合は短くても3か月ほどはかかってしまいますが、不動産会社に買い取ってもらう場合は一か月程度で売却することができます。
自宅に住みながら売却できるリースバックとは
リースバックとは自宅を住んだまま売却し資金を受け取り、その後賃貸契約を交わし引き続き同じ家に住むことです。リースバックは資金調達を目的として利用される場合が多く、リースバック業者と行います。
・リースバックのメリット
住宅ローンの返済がしやすくなる
住宅ローンの支払いが困難だったり、滞納をしている場合でもリースバックによって資金を調達しつつ、賃貸契約をしてそのまま住み続けることができます。
売却資産は自由に使える
住宅ローンとして金融機関から借りているお金は使用用途が制限されています。しかしリースバックで得た売却資金は自由に使うことができます。住宅ローン返済に充てたり、生活資金として利用したり、自分の使いたいところに使うことができます。
ローンに比べ審査が厳しくない
住宅ローンを金融機関から借りる場合には厳しい条件があります。具体的には安定した収入や、借り入れ件数、借り入れ金額などです。しかしリースバックは借り入れではなく不動産売買のため、家賃を支払うことができるか、住宅ローンの残高以上の売却資金を得られるかなどです。住宅ローンの審査に比べ厳しくありません。
住宅の維持費などを抑えることができる
リースバックは自宅を売却するため、自宅の所有権が不動産会社に移ります。そのため固定資産税や修繕費などの維持費がかからなくなります。また保険料が賃貸用や家財保険に変更することができるため保険料も削減することができます。そのため、月々にかかるのは家賃と光熱費です。リースバック業者によっては修繕費を自己負担としているところもあるので契約の際にしっかり確認しましょう。
リスクを減らせる
リースバックによって自宅の所有権が不動産会社に移った場合、災害によって自宅が損壊し自宅の資産価値が損なわれるリスクを減らすことができます。
引っ越し準備が不要
通常の自宅売却は自宅売却後の仮住まいや新居の確保、引っ越しの準備をしなければなりません。しかしリースバックは自宅売却後同じ家を賃貸契約して住み続けることができるため、引っ越しの手間や費用を抑えることができます。
・リースバックのデメリット
家賃が発生する
リースバックは自宅売却後賃貸契約を交わし住み続けるため家賃が発生します。家賃は家賃相場や売却価格、築年数などに応じて決定されますが、売却価格が高い場合家賃も高く設定される場合があるので注意しましょう。家賃は生活に密接に関わるものなので家賃が高すぎると、生活が困難になってしまうことがあります。家賃設定の際は慎重に検討することが大切です。
売却価格が売却相場より安くなりやすい
リースバックによる不動産売却は相場価格の7〜8割程度です。これは不動産会社が物件を自由に売買することができないためです。売却価格が高くても、家賃が高くなり結果として支払いが増えてしまう場合もあるので注意しましょう。
借りられる期間が決まっていることがある
リースバックによる賃貸契約は定期借家契約で交わすことが多いです。そのため契約期間が終了した場合、賃貸契約は終了です。契約期間終了後貸主と借主で双方の同意があれば再契約を結ぶことができますが、同意が得られなければ再契約をすることができず、退去をしなければなりません。できるだけ長く住みたい場合は契約期間を長めに設定するか契約に期間がない普通借家契約をすることがオススメです。またリースバック業者が倒産した場合住宅はリースバック業者の資産であるため売却されることがあります。新しい所有者次第では住宅を借りることができず、退去を迫られることもあります。
・リースバックが向いている人とは
住宅ローンの返済に困っている人
住宅ローンの返済に困っている人はリースバックによる資金調達がオススメです。注意点はリースバック後に住宅ローンの返済と家賃の両方を支払わなければならないことです。
住み替えたい人
通常住み替える場合は売却相手、新居を探し引っ越しをしなければなりません。また売却のタイミングと新居への引っ越しのタイミングが合わない場合仮住まいを確保し仮住まいへ引っ越ししなければなりません。そのため引っ越しによる手間、費用などがかかってしまいます。しかしリースバックを活用して住み替えを行う場合売却相手を探す必要がなく、新居を見つけるまでの仮住まいをリースバックした自宅で行うことができるため引っ越しの手間も抑えることができます。
老後資金を確保しておきたい人
老後の生活費が心配な時はリースバックによる資金確保がオススメです。自宅を売却し資金を確保した後も同じ家に住み続けることができるからです。
相続トラブルを避けたい人
自宅は大切な資産です。そのため自宅相続を理由にトラブルが起きる可能性があります。その時リースバックを行い自宅を現金化しておくことで相続人に均等に分配することができ、トラブルを未然に防ぐことが可能です。
まとめ
今回は「住んだまま売却」について紹介しました。住んだまま売却はメリットが多いですが、住んだまま売却を成功させるためには掃除を行い清潔感を出したり、内覧でいい印象を持ってもらうために丁寧に対応するなど大変なところもあります。そこでリースバック業者と行うリースバックがオススメです。リースバックは内覧がなく、リースバック後も住むのは自分のため、自分に合わせた頻度で掃除を行うことができ、手間がかかりません。リースバックは住宅売却相手を探す必要がないため、住宅ローンの返済が困難でできるだけ早く自宅を売却し、資金を獲得したい人にも便利です。リースバックを行う時は契約のために売却相場や家賃相場などたくさんの情報を集め、適正価格で契約することで将来の生活家賃の支払いが困難になることが減ります。最後までお読みいただきありがとうございました。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
