住みながら家を売る方法とは。空き家にするのとどっちが良い？

今回の記事は、こんな悩みや疑問を持っている方にオススメです。

「住みながら家を売るにはどんな方法があるのか知りたい」
「一般市場で売る時も住みながら家を売れるの？」
「住宅ローンが残っていると住みながら家は売れないって本当？」

実は住宅ローンが残っている方でも、住みながら家を売れることをご存知ですか？
後半ではこの内容についても解説していますので、ぜひ最後までご覧ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

住みながら家を売るとは？どんな方法があるのか

一般市場で売る

不動産を売却する際にまず考えるのが、この「一般市場での売却」ではないでしょうか？

自宅に住みながら売却活動を進め、引っ越し日を決めたり新居や仮住まいの手配をしたりすることが必要です。

しかし、住みながら家を売る方法において「一般市場での売却」というのは、「売却活動までを行う」ということを指します。

以下で紹介するリースバックやリバースモーゲージは売った後も住み続けられますが、一般市場での売却は売買契約が成立するとその後は退去しなければなりません。

ですので、売却後も長く住み続けたいのであれば一般市場ではなく、リースバックやリバースモーゲージの利用がオススメです。

リースバックで売る

リースバックとは、不動産売却の方法の一種です。

不動産を売った後もそのまま自宅に住み続けられ、まとまった資金も手に入ります。

不動産会社と賃貸借契約を結んで毎月家賃を払うという点が大きな特徴です。

高齢者向けのサービスですが、成人であれば基本的に何歳でも利用できます。

また、得た資金の使用用途は自由なので生活資金に使っても住み替え資金に使っても問題ありません。

リースバックで売られた物件は一般市場には出回らず、近隣住民に売ったことがバレにくい面があります。

リバースモーゲージで売る

リバースモーゲージとは、住宅ローンの一種です。

自宅を担保にして売却することで資金を得る代わりに、利用者が死亡すると売却益でローンの元本を返済するというものです。

利用者が生きている間は毎月利息のみの返済となります。

リースバックと違う点としては、年齢と資金の使用用途に制限があることです。

利用できる年齢は、おおよそ55〜80歳までとされており、金融機関によっては50歳〜利用可能というところもあります。

また、リバースモーゲージで売却して得た資金の使用用途は基本的に老後の生活資金や住宅資金に限られています。

事業資金や投資目的の利用には認められていません。

家を売るなら「住みながら」と「空き家」どっちが良い？

一般的に、売却する場合は空き家にしてからという方の割合が多いです。

その場合と住みながら売却する場合、どちらが自分にとって合っているのか気になりませんか？

ライフプランや所有している住宅やローンの状況によって異なりますので、自分に合う方を選択しましょう。

住みながら売却する方が向いている人

内覧のスケジュール調整がしやすい

一般市場で売却する場合は空き家にしてから売りますが、リースバックとリバースモーゲージの場合、基本的に売った後も住み続けます。

その場合、売れるまでの内覧では売主が内覧に立ち会わなければなりません。

平日の日中は働いている方が多いため、内覧の予約は土日に集中します。

売主と買主のスケジュール調整ができなければ内覧ができず、売却活動が進みません。

もし普段土日が空いていないと、たまたま空いている土日に内覧が入ったとしても、キャンセルや日程を変更された際に臨機応変に対応できません。

しかし、売主が土日に内覧のための時間を確保できると、売れる可能性は高まります。

住宅ローンが残っており、自己資金があまりない

一見マイナスに見えそうな状況ですが、実は住みながら売りたい方に向いています。

なぜなら、住みながら売却すると売却益を手に入れられるため、その資金を住宅ローンの返済に充てられるからです。

また、住みながら売るメリットとして

「ダブルローンの心配がない」

「あまった資金を新居などのために使える」

があります。

住みながら売却するというのは「売り先行」になります。

そのため、現在住んでいる家の残りのローン＆新居購入のための住宅ローンの「ダブルローン」となる心配がありません。

また、住みながら売ることで住宅ローンの心配がなくなることに加えて、家の売却価格と住宅ローンの残債額によっては、売却益が余ることもあります。

（このことは後半のオーバーローンorアンダーローンの項目で詳細に触れています。）

余った売却益は生活資金や住み替えのための住宅資金として使用できるため、「自己資金があまりない」という悩みも解消できたら、一石二鳥ですよね。

基本的に家がキレイな状態を保っている

前述した通り、住みながら売るには内覧が必須です（一般市場を除く）。

内覧してもらい実際に売買契約を結ぶには、当然内覧時に好印象を持ってもらう必要があります。

そのために家をキレイに保つことはかなり重要です。

普段から家をある程度キレイな状態に保っていると、内覧のために清掃したり整理整頓したりする手間が省けます。

内覧の予約は急に入ることもあるため、付け焼き刃なキレイさはボロが出てしまうかもしれません。

例えば、子供が開けた障子の穴や、ペットが爪で引っ掛けた壁、タバコの匂いなどです。

ものが少し散らかっている程度であればあまり時間はかかりませんが、こういったことは改善に時間もお金もかかってしまいます。

「いつ内覧に来ても良い」という程度に家をキレイに保てる方は、住みながら売るにはピッタリです。

空き家にしてから売却する方が向いている人

すぐに家を売りたい

住みながら売るよりも、空き家にしてから売った方が比較的売れやすい傾向にあります。

ですが、住み替え先の新居を購入する際に住宅ローンを組むのであれば、売却が確定するまではタブルローンとなってしまい、負担が増えてしまいます。

自己資金に余裕がある

空き家にしてから売却すると空き家にする住宅の残債ローンに加えて、新居を購入するための住宅ローンや仮住まいの費用・引越し代など、住みながら売るよりも出費がかさみます。

そういった支払いをするための自己資金に余裕があれば、空き家にしてから売っても問題ないでしょう。

内覧のスケジュール調整がしにくい

住みながら売るには内覧への立ち会いが必須です。

内覧に立ち会うための都合が付かなければ中々売却活動に進めないため、そうした方は住みながら売る方法は適さないでしょう。

しかし、空き家であればすでに私物がないため内覧に立ち会う必要がありません。

内覧などを含めて売却活動を不動産会社に一任することもできます。

住宅ローンが残っていても家は売るには、抵当権がカギ

「まだ住宅ローンが残っているから家を売れない」

と思っている方はいませんか？

実は、住宅ローンが残っていても住みながら家は売れます。

ここで重要なのが、「抵当権」です。

抵当権とは、債務者が住宅ローンを払えなくなった際の担保として、金融機関が土地や建物などの不動産に対してかける権利です。

住宅ローンが残っている場合、この抵当権が不動産に対して設定されています。

抵当権は売却と同時に外すことになりますが、実は自動では外れません。

司法書士などに依頼して「抵当権抹消登記」という申請をして、はじめて外せます。

そのため住宅ローンが残っている場合は、引き渡し時に抵当権抹消と売却代金の支払いを同時に行う必要があります。

抵当権抹消と売却代金の支払いが同時に行われるため、住宅ローンが残っていても家を売却できるのです。

引き渡しは以下のような流れで行われます。

1. 売主の金融機関の担当者が抵当権を抹消するための書類を持参
2. 買主が売却代金を支払い
3. その入金を売主の金融機関の担当者がその場で確認
4. 売主の金融機関の担当者が抵当権抹消のための書類を司法書士に渡す
5. 司法書士が同日に法務局に行き、抵当権抹消登記と所有者移転登記を実行

この時、売主と買主の他に

• 売主／買主のそれぞれ金融機関の担当者
• 司法書士
• 不動産会社の担当者

が会します。

上記の流れからも分かるように、

• 決済
• 引き渡し
• 抵当権抹消
• 所有者移転

などを必要な人が同じ場所に集まって1日で完結させるため、住宅ローンが残っていても売ることを可能にしているのです。

住宅ローンが残っている家を売るときに確認すること【4つ】

住宅ローンが残っている家を売るのであれば、以下のことを順に確認しましょう。

• 住宅ローンの残債を確認
• 家を査定する
• 売却の時に必要な諸費用を確認
• オーバーローンorアンダーローンか確認

それぞれについて以下で詳しく説明していきます。

住宅ローンの残債を確認

まず、ローンを組んでいる金融機関にあとどれくらいローンが残っているのか確認しましょう。

「住宅借入金の残高証明書」や「返済計画表（償還予定表）」という書類を、ローンを組んでいる金融機関からもらうと確認できます。

また、金融機関のインターネットサービスに加入していればネットからでも簡単に確認できるので、利用してみてください。

家を査定する

査定額はあくまでも査定を依頼した不動産会社が予想した売却価格であるため、実勢価格（実際に取引される際の価格）とは異なります。

ですので、査定は必ず複数の会社に依頼しましょう。

そうすることで、家の適正価格をより正確に知れます。

「複数の会社に依頼するのはめんどうくさい・・・」

そんな方のために、複数の会社へ無料で一括査定を依頼できるサービスがあります。

依頼する会社によって、提携会社の数や同時に依頼できる会社の数が異なります。

不動産会社を選ぶには、自分のライフスタイルや家の条件に合ったものを選びましょう。

売る時に必要な諸費用を確認

不動産は買う時だけでなく、実は売る時にもお金が必要です。

売る時にもお金に余裕がなければ、売却益を得ても結局ほとんど手元に残らなかったり、逆にマイナスになってしまったりすることもあります。

不動産を売る時は以下のような費用がかかります。

こういった費用も考慮して売却価格などを決めると良いでしょう。

• 印紙税
  • 仲介手数料
  • 譲渡所得税
  • 早期返済手数料
  • 抵当権抹消登記費用

オーバーローンorアンダーローンか確認

そもそも「オーバーローン」「アンダーローン」とは何か知っていますか？

オーバーローンとは

住宅ローンにおいて「オーバーローン」とは、「ローンの借入額や残債が担保にしている不動産の価値を超えている状態」のことです。

アンダーローンとは

反対にアンダーローンとは、「ローンの借入額や残債が担保にしている不動産の価値を下回っている状態」のことです。

住宅ローンが残っている場合に、オーバーローンorアンダーローンか確認するのは、売却する流れが変わってくるからです。

その確認のために、前述したような「残債の確認」や「査定依頼」が必要となってきます。

一般的には、アンダーローンの方が売却に有利であると言われています。

それは、家の売却益で残りのローンを完済できるうえに、諸費用を差し引いて残ったお金は利益となるからです。

オーバーローンの場合、そもそもローンを完済できないため利益が残らないどころか、売却や住み替えのための諸費用に使うお金も得られません。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける