家に住みながら売却できるって本当？その方法や流れを解説

現在自宅を空き家にして売却しようと考えている方は、
ぜひこの記事を参考にしてみてください。

「自宅を売りたいけど、空き家にするのが面倒くさい」
「家に住みながら売却したい」
「家に住みながら売却すると、どんなことがあるのか知りたい」
「リースバックやリバースモーゲージに興味がある」

今回の記事は、上記のような方にオススメです。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

空き家にしなくても、家に住みながら売却できる！

結論：家に住みながらでも売却できます！

普通は不動産を売る際は空き家にして売却する方が多いでしょう。

それは、その方が売れやすいからです。

空き家にしておいた方が内覧するたびに清掃したり、スケジュールを調整したりする必要がなく、手間が減ることで結果的に売れるスピードが早くなります。

一方で、空き家にせず現在の自宅に住みながら売却すると、また違ったメリットがあります。

住みながら売却するということは、家具や雑貨はそのままに生活感のある状態で内覧・売却するということです。

内覧する方からすると、その方が「購入後のイメージがつきやすい」と感じてもらえます。

モデルルームのような役割を果たせるということです。

しかし、モデルルームはプロが売るために家具や雑貨を配置して清掃していますが、自宅を売る場合はすべて自分たちの手で毎度そういったことを行わなければなりません。

家に住みながら売却することの詳しいメリット・デメリットは、後半でお伝えしています。

ぜひ最後までご覧ください。

家に住みながら売るならリバースモーゲージとリースバック

家に住みながら売却する方法、それは「リバースモーゲージ」と「リースバック」です。

• リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは高齢者向けのローン商品で、自宅を担保にすることで金融機関から融資を受けられます。

• リースバック

リースバックとは、「現在住んでいる家を売却して賃貸契約を結ぶことで、家賃を払いながらそのまま住み続けられる」という、不動産売却の方法です。

この2つは、「現在の家に住みながらも売却できる」「まとまった資金を得られる」という点で共通していますが、詳細は似て非なるものです。

それぞれの違いを知って、どちらが自分に合った方法なのか知ってみましょう。

リバースモーゲージとリースバックの違い

種類	リバースモーゲージ	リースバック
契約の形態	金銭消費賃貸契約	不動産売却・賃貸借契約
対象物件	制限有り （金融機関によって異なる）	不動産全般 （流通性など、一定 の基準を満たすもの）
年齢制限	一般的に55歳〜 （最低でも50歳〜）	×
借入の有無	⚪︎	×
転居の要否	×	×
所有権の移転	×	⚪︎
資金の使用制限	原則として老後の生活資金のみ	×

住みながら家を売却すると、どんなメリットがあるのか？

住み替えのための費用が抑えられる

住みながら家を売ると、空き家にしてから売却するよりも、住み替えのための費用が抑えられます。

空き家にしてから売る場合

事前に新居を購入or賃貸契約して、現在の家を売却中に仮住まいを用意する必要があります。

家に住みながら売る場合

先に家を売ってから次の家を用意する場合が多いため、ダブルローンを防げます。

内覧者に直接アピールできる

家に住みながら売却する場合、住んでいる間に内覧することがあります。

その場合、内覧者と売却者のスケジュールが合うタイミングで内覧するため、直接顔を合わせることになります。

空き家にした状態で売るとそういったことはほぼ起きませんが、会えることで直接家をアピールできるという点がメリットです。

直接アピールできるのは家そのものだけでなく、売却者自身も含みます。

中古物件を購入する際、以前の持ち主がどんな人だったのか気になりませんか？

空き家にした状態ですと内覧者が得られる前の持ち主の情報は少ないですが、直接会って持ち主自身に好印象を持ってもらえればより売却が円滑に進むでしょう。

家をキレイに保てる

家に住みながら売るには、先ほど申し上げたように内覧してもらわなければなりません。

そうなると、当然内覧者には好印象を持ってもらいたいですよね。

そのためには、家を掃除したり整理整頓したりしなければなりません。

内覧がない日の家がキレイな状態からかなりかけ離れている場合は、内覧前に毎度その手間をかけなければなりません。

ですので、内覧がない日もなるべく家をキレイに保っておいた方が売却のための手間は結果的に減ります。

常にある程度のキレイさを保っておけば、その分家の劣化も防げますし、住んでいる間気持ちよく過ごせますよね。

住みながら家を売却すると、どんなデメリットがあるのか？

休日に予定を入れづらい

住みながら家を売る場合の内覧は、基本的に持ち主が立ち会わなければなりません。

空き家の状態と違って触られたくないものや貴重品がありますから、内覧者などの外部の人間は勝手に立ち入れません。

また、内覧の申し込みが週末に突然来ることもあります。

その際に断ってしまうとせっかくのチャンスを逃してしまうため、なるべく休日は空けておいた方が良いでしょう。

一般的に内覧者は土日が休日の方が多いと考えられるため、持ち主が土日に家にいられない場合は内覧を受け入れられず中々売却に繋がらない可能性があります。

家の生活感がマイナスになることがある

購入後の生活をイメージしやすいことが家に住みながら売却することのメリットですが、「悪い生活感」は逆にマイナスとなります。

例えば、キッチン周りに染みついた油のシミや汚れ、整理整頓されていない私物などです。

もちろん内覧の際には掃除・整理整頓すると思いますが、内覧者にどこを見られても良いように極力細かいところまで配慮しましょう。

家に住みながら売却するまでの流れ／査定〜確定申告まで

家に住みながら売却するための大まかな流れは以下の通りです。

1. 査定を依頼
2. 媒介契約を結ぶ
3. 売却活動を始める
4. 売買契約を結ぶ
5. 仮すまいor新居へ移る
6. 家を引き渡す

それぞれの流れを詳しく見てみましょう。

査定を依頼

不動産を売る際にまずすべきことは「査定」です。

空き家にして売る場合でも、土地を売る場合でも査定ははじめに必ず行いましょう。

査定の際に最も重要なことは、「複数の会社に依頼する」ことです。

1社にしか査定してもらわなければ、持ち家の正しい相場を自分で掴めないからです。

「いくつもの会社に依頼するのは面倒だし、費用がかさみそうだな・・・」

そんな風に思った方もいらっしゃいますよね。

しかし、安心してください。

1社のみでも、複数の会社でも無料で査定してもらえることが多く、しかも現在は一括査定を依頼できるサービスも多くあります。

そういったサービスを活用して、売却のための時間やお金がなるべくかからないように工夫してみましょう。

とくに、以下の一括査定サイトでは提携会社数が多く、約500〜2,000社の中から査定を依頼できるためオススメです。

• SUUMO
•  LIFULL HOME’S
• イエウール
• HOME4U
• RE-Guide
• いえカツLIFE

媒介契約を結ぶ

査定結果が出たら、次は査定を依頼した会社の中から仲介してもらう会社を選びます。

その際に必ず結ぶのが「媒介契約」です。

媒介契約は、

「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」

の3つに分かれます。

違いを知って自分の売り方に合った媒介契約を選びましょう。

媒介契約の種類ごとの特徴

	契約できる会社の数	直接取引	契約期間	販売状況 の報告頻度
一般媒介契約	複数可	⚪︎	規定なし	規定なし
専任媒介契約	1社	⚪︎	最長3カ月	2週間に1回以上
専属専任媒介契約	1社	×	最長3カ月	1週間に1回以上

売却活動を始める

媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動のスタートです。

家を売るためには広告を出したり、不動産情報が載る各種メディアに掲載したりと、告知が必要です。

他にも内覧者との予約の調整、書類の準備など細々した作業がいくつもあります。

そういった作業をしてくれるのが、媒介契約を結んだ仲介会社です。

持ち主はいつ内覧の予約が入っても大丈夫なように、常に家をキレイな状態で保つ努力をしましょう。

また、余裕が出てきたらこの段階で仮住まいや新居を探してみるのも良いでしょう。

売買契約を結ぶ

無事買主が見つかり売却活動を終えたら、実際に売るために「売買契約」を買主と結びます。

この時点ではまだ買主は「購入意思がある購入希望者」というだけで、実際に購入したわけではありません。

ですので、その「購入意思」を法的に証明するために契約が必要なのです。

買主が見つかると、不動産会社から購入申込書が送られてきます。

購入申込書には、値引き交渉・引き渡し時期などの条件交渉が記載されており、その交渉が済み次第、売買契約に移ります。

売買契約では、売主・買主・不動産会社の3者が立ち会います。

難しい契約の話や手続きも、媒介契約を結んでいる仲介会社が間に入ってくれますので、安心してください。

媒介契約の際もそうですが、売買契約を結ぶ際の契約書は一言一句必ず目を通しましょう。

契約内容の認識の違いはあとあとトラブルを引き起こすからです。

口頭で取り決めた内容も契約書に記載しておかなければ、トラブルに発展した際最終的に無効とされることもあります。

それらの確認も終わり、署名押印すると契約成立です。

仮住まいor新居へ移る

売買契約の締結後は、売主は別の場所へ移らなければなりません。

この時点で新居が決まっていれば新居へ、決まっていなければ仮住まいとしてマンスリー／ウィークリーマンションや短期の賃貸マンションを利用すると良いでしょう。

「新居を購入するまでに時間がかかりそう」という方は、賃貸住宅を契約してみても良いでしょう。

そうではなく、ある程度新居へ移る目処が立っているのであれば、マンスリーマンションなどを利用した方が仮住まいの費用が抑えられそうですね。

しかし、マンスリー／ウィークリーマンションなどは家具が備え付けの場合も多いため、家具家電を収納するために倉庫などを借りると費用がかさんでしまいます。

よって、売却活動が始まって余裕がある時期に仮住まいや新居についても考えておいた方がより賢くお金を使えるのではないでしょうか。

家を引き渡す

家の引き渡しは、以下の4者立ち会いのもと、売買契約で決めた日に行います。

• 売主
• 買主
• 不動産会社
• 金融機関の担当者

また、引き渡す際には所有権移転登記・抵当権抹消も行いましょう。

※所有権移転登記

不動産の所有権が別のところへ移った時に、所有権のありかを明らかにするために行う登記です。

※抵当権抹消

住宅ローンを払えなくなった時の担保として、金融機関が不動産に対してかける権利のことです。住宅ローンを完済しても自然消滅しないため、抹消手続きをしなければなりません。

もし引き渡す時に住宅ローンが残っていると、完済する必要があります。

確定申告をする

不動産を売って得た売却益は課税対象です。

そうすると、基本的に確定申告が必要です。

確定申告は、売却した翌年の2月16日〜3月15日までに行わなければなりません。

10月〜12月の間に売るとバタバタしてしまうので、早めの準備を心がけましょう。

ちなみに、不動産を売って確定申告が義務付けられているのは「利益が出た場合のみ」です。

損失が出た場合は義務付けられていません。

しかし、損失が出た場合でも確定申告することで控除や特別措置を受けられる場合があるため、確定申告はするに越したことはありません。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける