最終更新⽇時
2026/04/21不動産売却時の確定申告は必要？不要な場合や控除を徹底解説
- 不動産買取
- その他
不動産を売却した後は確定申告をしなければならないと、聞いたことがある方は多いのではないでしょうか。
結論からいうと、すべてのケースにおいて確定申告をしなければならないという訳ではありません。譲渡所得が発生したかどうかや、控除を利用するか利用しないかによっても変わります。
不動産を売却しようと考えている方にとって、確定申告が必要なのか、不要なのかは重要なことでしょう。
この記事では確定申告が必要な場合と不要な場合、確定申告をしなかった場合や、譲渡所得の区分について詳しく解説します。不動産売却後の確定申告の参考にしてください。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
確定申告とは？不動産売却時に知っておくべき基本情報
納税者が1月1日から12月31日までの1年間の所得を計算し、それに基づく所得税を計算する手続きです。所得税の確定後、申告と納税をする制度を確定申告といいます。
所得税の確定申告書は、翌年の2月16日から3月15日までの期間中に所轄の税務署に提出しなければなりません。
自営業や個人事業主の方は確定申告が必要ですが、企業に勤めている場合、年末調整で税額が調整されるため確定申告は通常不要です。
しかし給与所得が2000万円を超える場合や、給与所得以外の収入が20万円以上ある方は、確定申告をしなければなりません。
さらに医療費控除や、初年度のみ確定申告が必要な住宅ローン控除を受けたいと考えている方も、確定申告をすることによって税金の還付が受けられます。
企業に勤めているからといって、まったく確定申告をしなくてもよいというわけではありません。医療費控除や住宅ローン控除などは、誰でも起こりえることです。
税務署に行く時間がないという方は、インターネットで確定申告ができるe-Taxを利用してみましょう。最近ではマイナンバーカードの普及が進み、それを読み取れるスマートフォンがあれば、簡単に申請が可能です。
以前は専用のカードリーダーが必要でしたので、かなり気軽にできるようになりました。
確定申告と聞くと難しそうに感じるかもしれませんが、e-Tax公式ホームページには分かりやすく解説されているため安心です。
不動産売却時に確定申告が必要な場合
前項では確定申告について解説しました。自分には関係ないと思っていても、急に確定申告をしなければならないときが来るかもしれません。ここでは、不動産を売却したときに確定申告が必要になる場合について、2点解説します。
譲渡所得が発生した場合の確定申告
不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、確定申告が必要です。経費や控除されているものがあり、譲渡所得があるのかわからないという方は、以下の計算式に当てはめて計算してみてください。
譲渡所得金額＝総収入金額（不動産の売却価格）−（不動産の取得費＋譲渡費用）−特別控除額（譲渡したものによって金額は異なります） この計算式で、譲渡所得がプラスであれば確定申告が必要です。
不動産の取得費には、不動産の購入代金や、宅地建物取引業者への仲介手数料などが含まれます。譲渡費用は、仲介手数料や収入印紙代、建物の取り壊し費用代などが該当します。
計算式を活用して、確定申告が必要かどうか確認してみましょう。
不動産売却の控除を利用したい場合の確定申告
不動産の売却時に適用される控除を、利用したい場合にも確定申告は必要です。譲渡取得金額を求める計算式の最後に引く特別控除額がこれに該当します。
家を売却したときに、適用される控除はいくつかあり、後述で詳しく解説しますが、3000万円特別控除や、所有期間が10年以上の家を譲渡したときに軽減税率が適用されることなどが当てはまります。
特別控除を利用した場合、譲渡所得がゼロになってしまう場合がありますが、特別控除を利用するためには、ゼロでも確定申告が必要です。
不動産売却時に確定申告が不要な場合
これまで不動産売却時に確定申告が必要な場合を解説しました。ここでは不動産売却時に確定申告が不要な場合を解説します。
譲渡所得が発生しなかった場合
確定申告は譲渡所得が発生した場合に必要ですが、譲渡所得が発生しなければ不要です。
これはあくまで特別控除を利用していない場合です。前項でもお伝えしましたが、特別控除を利用して譲渡所得がゼロになった場合でも、確定申告は必要ですので注意してください。
譲渡所得が出なければ、確定申告をする手間が省けたと考える方がいるかもしれません。しかし確定申告をすることで税金の負担が減る場合がありますので、苦手意識を持たずに活用してみましょう。
控除を利用しない場合の確定申告
不動産の売却時に適用される控除を、利用しない場合にも確定申告は不要です。
できるだけ確定申告をしたくないと考えるかもしれませんが、控除を利用することで多くのメリットがあります。
これまで譲渡所得が発生した場合の控除について詳しく解説してきましたが、譲渡損失が発生した場合にも控除は使用可能です。
家を売却して譲渡損失が発生した場合、そのほかの所得と損益通算を行えます。損益通算をしても控除しきれなかった部分については、翌年以降3年間にわたって繰越控除が可能です。
控除を利用するためには、家の所有期間が5年を超えていなければならないなどの条件がありますが、控除を利用することで少しでも税金の負担を減らせるかもしれません。確定申告をして控除を活用してみましょう。
譲渡所得の区分と確定申告の注意点
これまで確定申告が必要な場合と不要な場合を詳しく解説してきました。ここでは、確定申告をしなかったらどのようなことが起きるのか、譲渡所得がある場合と譲渡損失がある場合について詳しく解説します。
譲渡所得が発生した場合の確定申告
譲渡所得が発生しているのにもかかわらず、確定申告をしなかった場合は、無申告加算税と延滞税の罰金が課せられます。
無申告加算税は、納付する税額の50万円までは15％、50万円以上には20％の税金を支払わなければなりません。
延滞税は、確定申告が終わっているのにもかかわらず、税金を期日までに納めていない場合に発生します。納付期限から2か月を超えているか、超えていないかによって加算の税率が変わりますので注意しましょう。
明確な基準はありませんが、譲渡所得を隠したりするなどして悪質だと判断された場合には、重加算税が課せられます。35％から45％の税金を追加で支払わなければなりません。
譲渡所得があるのに確定申告をしないことは脱税に該当し、最悪の場合、10年以上の懲役や1000万円以下の罰金が科される可能性があります。
譲渡損失が発生した場合の確定申告と控除
前項でも解説しましたが、譲渡所得がない場合は確定申告は不要です。しかし、確定申告をして控除を受けることによって得られるメリットの方が多くあります。
控除を利用しなければ、確定申告をしなくて済むというメリットがあります。確定申告が面倒だという方は、手間が省けるメリットの方が大きいでしょう。
しかし譲渡損失がある場合は、控除を活用して確定申告をする方が、税制面で大きなメリットがあります。
譲渡損失を控除しないでいると、翌年の所得税を余分に支払うことになります。譲渡損失が出ているのであれば、控除を利用して損失を最小限に抑えましょう。
不動産売却時に活用すべき特別控除の種類と注意点
これまで確定申告を中心に解説してきましたが、ここでは譲渡所得について詳しく解説していきます。
土地や建物の譲渡は申告分離課税
譲渡所得には譲渡した資産の種類によって、総合課税と申告分離課税の2つの納税方法があります。
土地や建物の不動産は申告分離課税に該当し、他の所得とは分けて税金が計算され、不動産の所有期間によって、短期譲渡所得と長期譲渡所得に別れます。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いと税額の計算方法
短期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点において、所有期間が5年以下の場合です。短期譲渡所得の税率の計算式は以下の計算式で求められます。
短期譲渡所得の税額＝課税短期譲渡所得金額×39.63％（所得税30.63％、住民税9％） 次に長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点において、所有期間が5年を超える場合です。長期譲渡所得の税率の計算式は以下の計算式で求められます。
長期譲渡所得の税額＝課税長期譲渡所得金額×20.315％（所得税15.315％、住民税5％） このように短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率には、約2倍の差があり、不動産を譲渡するタイミングによっては、多くの税金を支払うことになってしまうでしょう。
また、所有期間は譲渡した年の1月1日時点で判断します。譲渡した日ではありませんので注意してください。
特別控除を活用しよう
不動産を譲渡する際には、多くの特別控除があります。代表的な控除は、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」です。
この特例は、居住用財産である家を売却した時に、所有期間にかかわらず譲渡益から最高3000万円が控除されます。
特例を受けるためには、居住用財産であることや、居住しなくなってから3年が経った年の12月31日までに譲渡することなどの条件があります。
配偶者や親のような特別な関係者への譲渡には適用されません。さらにこの特例は3年に1回しか使用できませんので、前年、前々年にこの特例を受けている場合も適用不可です。
3000万円の特例と合わせて使用できるのが、居住用財産の譲渡による軽減税率の特例です。3000万円の特別控除後の金額に、軽減税率を適用できます。居住用財産の所有期間が、譲渡した年の1月1日時点で10年を超えている場合に適用可能です。
譲渡所得が6000万円以下の部分には、復興税込みで所得税が10.21％、住民税が4％の計14.21％が適用されます。
6000万円を超える部分には復興税込みで所得税が15.315％、住民税が5％の計20.315％の軽減税率が適用されます。
この特例も特別な関係者への譲渡には適用されません。特例を受けることによって課税所得がゼロになる場合でも、確定申告は必要ですので注意しましょう。
まとめ：不動産売却時の確定申告をスムーズに進めるために
不動産を売却した際の確定申告について詳しく解説しました。
確定申告は難しくてよくわからないというイメージを持つ方もいるでしょう。しかし不動産を売却して譲渡所得が発生したときや、控除を使用するときには確定申告が必要です。
控除を活用することで余分な税金を払わずに済み、税制面でのメリットが多くあります。
控除を上手に活用し、確定申告をしてみてください。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
