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2025/11/21家の寿命は30年？長持ちさせるメンテナンスと売却のベストタイミング
- 不動産買取
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
家の寿命は何年？知っておくべき耐用年数と物理的寿命
家の購入を検討している方は、家の寿命について疑問を抱えている方が多いかと思います。日本の木造住宅の一般的な平均寿命は約30年とされています。
シニアライフを楽しみたい方にとっては、短く感じられることもあるでしょう。しかし、家の寿命を理解することで、将来的な建て替えやリフォームの計画が立てやすくなります。
ここでは、耐用年数や物理的寿命についてご説明したうえで、平均寿命が短い理由についてもご紹介します。
家の耐用年数とは？木造住宅は何年住める？
耐用年数は、家が存在し続けることができる寿命を示す指標の一つです。建物の種類や用途によって異なり、木造住宅の耐用年数は33年、鉄筋コンクリート造のマンションは70年とされています。
ただし、耐用年数はあくまで税務上の基準であり、耐用年数を過ぎたからといって住めなくなるわけではありません。実際には、耐用年数を超えている家も多く存在しています。
実際に住める年数「物理的寿命」を理解しよう
物理的寿命とは、実際に居住可能な年数を示す指標です。木造住宅の物理的寿命は一般的に約80年とされています。最近では、「100年住める」と謳われている注文住宅も増えてきました。
さらに、適切なメンテナンスを行うことで、家の寿命を超えて長く住むことも可能です。ただし、設備や配管は年数が経つにつれて劣化するため、その点に注意が必要です。
定期的に外壁や配管のリフォームや交換を行うことで、100年住み続けることが可能になるでしょう。
家の平均寿命が短い理由とは？新築志向と中古住宅の違い
では、なぜ30年が平均寿命とされているのでしょうか。その背景には、日本の住宅に対する考え方が影響していると考えられます。
例えば、ヨーロッパやアメリカでは、家を手入れしながら何世代にもわたって受け継ぐのが一般的ですが、日本では新築志向が強い傾向があります。
戦後の住宅不足により、量より質を重視した家が建てられたため、耐用年数が短く設定されています。現在では、家を次世代の子どもや孫に受け継ぐ文化が根付いていないため、中古住宅の売買は海外と比較しても活発とは言えません。
そのため、物理的寿命を迎える前に取り壊されることも少なくありません。
家の寿命を延ばすための具体的な方法
木造住宅は、メンテナンス次第で寿命が大きく変わるのが特徴です。例えば、神社などの古い木造建物は、大きな災害に見舞われても倒壊せず、何百年も残っています。
ここでは、家に長く住み続けるための日常からできる3つのコツをご紹介します。
こまめな掃除
1つ目は、こまめに掃除を行うことです。
ただし、ほこりや汚れが家の耐久性に大きく影響するわけではありません。日頃から掃除を行うことで、家の些細な変化に気付けるようになります。
たとえば、壁紙の浮きやはがれ、配管周りのシミが水漏れの前兆である場合もよくあります。また、庭のメンテナンス中に外壁やコンクリートのヒビに気付けることもあるでしょう。
ヒビができている原因を特定し、壁の中で何かが起こっている場合は早急に修理する必要があります。なかでも、配管からの水漏れや雨水の浸食は、カビや木材腐食の原因となり、家の寿命にも大きく影響するため注意が必要です。
このように、こまめに掃除をすることによって、些細な家の変化に気付けるようになります。
定期的なメンテナンス
2つ目は、定期的にメンテナンスをおこなうことです。
メンテナンスには、屋根や外壁の塗装、水回りのリフォームなどがあり、10年から15年に1度は必要となってきます。
とくに、家の寿命に影響があるのは、雨水の浸食や水漏れです。日本の家は多くが木造住宅であるため、水が床や壁のなかに入り込むことによって木材が腐食し、寿命が短くなる原因となります。
そこで、定期的に塗装をおこなうことによって、雨水の浸食を防げるようになります。水回りは、水漏れが発生する前にリフォームをおこなうのが理想的です。このように、定期的にリフォームをおこなうことによって、いい状態で家を保てるようになります。
長期計画を立てる
3つ目は、長期計画を立てておくことです。
家のメンテナンスをおこなう際は、多額の費用が必要となります。たとえば、屋根の塗装におよそ50万円、外壁塗装におよそ100万円、キッチン周りの全体的なリフォームは最低でも50万円は必要です。
また、キッチンについては水道の交換だけでもおよそ3万円、ガスコンロの交換には、およそ10万円はかかります。お風呂については、給湯器だけの交換であってもおよそ15万円が相場となります。
さらに、本格的な修繕をおこなう際は、最低でも200万円から300万円程度の費用が必要です。これほどの大金を用意しようと思っても、急に準備できるものではありません。
そのため、新築時からメンテナンスの長期計画を立てたうえで、メンテナンス時期に費用が準備できるよう積立しておくことをオススメします。
家の寿命が近づいた時の3つの選択肢
上記では、家に長く住み続けるコツについてご紹介しましたが、今まで定期的にメンテナンスをおこなっていなかった場合は、古くなって不便に感じたりすることもあるでしょう。
ここでは、寿命が近づいた家の3つの対処法についてご紹介します。
リフォーム
1つ目の対処法は、リフォームをおこなうことです。
間取りの変更や設備交換、床や外壁の張り替えをおこなうことによって、快適な暮らしが得られます。新築を購入するより費用が抑えられるうえ、場合によっては住みながらリフォームすることも可能です。
愛着のある家に継続して住み続けられる一方、家の大きさは変更できないため、間取りを変更したい場合は自由度が限られる点はデメリットとなります。
全面リフォームをおこなう際は、1,000万円前後の費用が必要となるでしょう。
建て替え
2つ目の対処法は、建て替えをおこなうことです。
家の老朽化が激しい場合は、建て替えるほうがリフォームより安くなるケースもあります。建て替えるほうが、家の大きさや間取りといった細部までこだわり変更できるため、現在の住宅に不満を抱えている方にオススメの方法です。
建て替えをおこなう際の相場は、2,000万円から3,000万円となります。
しかし、建て替えで住み続けることは不可能であるため、仮住まいの用意が必要です。家賃を2重で支払ったり、2回分の引っ越し代が発生したりする点がデメリットとなります。
売却
3つ目の対処法は、売却をすることです。
資金が必要な場合や住み替えを検討している方は、売却を検討してみましょう。しかし、売却費用を新居購入費に充てる場合は、築年数が経っていると、家の価値が下がってしまう点に注意が必要です。
また、近年では中古物件を購入し、自分好みにリノベーションを施して住むのが流行しています。そのため、費用をかけたくない方は、リフォームをおこなわずに売却を検討するのも方法のひとつです。
寿命が近づいた家を売却する際の注意点と方法
家の売却を検討している方は、注意点も把握しておかなければなりません。基本的に耐用年数をすぎた家は、どれほどきれいに管理されていても資産価値は0円とみなされます。
近年は日本でも、中古住宅の市場も整えられてきましたが、耐用年数をすぎた物件は売れにくいのが現状です。
ここでは、寿命が近づいた家を売却する際の3つの注意点についてご紹介します。
リフォームしない
1つ目は、リフォームをせずに売却することです。
築年数が耐用年数を上回っている場合、資産価値を上げようとリフォームやリノベーションを検討する方も多いでしょう。しかし、寿命がすぎた家を探している方は、家を格安で手に入れて、自分好みにリフォームやリノベーションを楽しみたい方が多いという現状です。
そのため、あらかじめリフォームやリノベーションをおこなうと、かえって売りにくくなる可能性が高くなります。多額の費用をかけてリフォームやリノベーションをおこなっても、売却代金で回収できないことも少なくありません。
費用をかけてリフォームするよりも、土地の価格のみで売却するほうが手元に多くのお金が残るでしょう。
古屋付き土地で売る
2つ目は、古家付き土地として売却することです。
中古物件としての魅力はなかったとしても、土地のみの価格であれば購入者が現れる可能性も高まります。場合によっては、更地にしてから引き渡すほうが売れるケースもあります。
解体するとなると費用がかかりますは、処分に困った古い家を手放したい場合にオススメの方法です。
解体を急がない
3つ目は、解体を急がないことです。
中古住宅として売れないからと言って、解体を急ぐのは控えましょう。更地にした場合は、固定資産税が6倍に跳ね上がってしまうからです。
たとえば、土地を取得したくても、今すぐに新築する予定はない購入者もいます。その場合、将来的には解体を検討していても、古家付土地のほうが固定資産税は抑えられて都合がいいと考える方も多くいます。
また、購入者の意向を聞いたうえで解体を検討することも可能です。そのため、まずは古家付き土地として売り出し、慌てて取り壊したりすることのないように気を付けましょう。
まとめ：家の寿命を延ばすために今すぐできること
今回は、家の寿命や長く住み続けるコツ、寿命が近づいた家の対処法や売却時の注意点についてご紹介しました。
一般的な日本の木造住宅の平均寿命は30年程度で、耐用年数は33年と言われていますが、物理的寿命は80年となります。平均寿命が短い理由として、日本人は新築志向が高く、家を住み継ぐ文化は根付いていないことが挙げられます。
長く住み続けるコツは、こまめな掃除や定期的なメンテナンス、長期的な修繕計画を立てておくことが重要です。
また、寿命が近づいた場合の対処法として、リフォーム・建て替え・売却の3つの方法が存在します。家に愛着があり住み続けたい場合はリフォームが、老朽化が激しい場合は建て替え、資金が必要な場合は売却がオススメです。
売却する際は、リフォームをせずに古家付き土地として、解体を急がないことなどが注意点として挙げられます。
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