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2025/11/21【買主・売主別】不動産売買に必要な書類と流れ
- 不動産買取
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産売買の流れと必要書類の概要
不動産売買の相場調査
売主は不動産がいくらで売れるかを予想するため、相場を調べましょう。相場とは、所有物件と条件が似た物件の売却価格や周辺環境の利便性などを基に算出した、市場における評価価格です。
相場を調べずに不動産会社に査定を依頼すると、査定額が妥当かどうか判断できません。まずは自分で所有物件の相場を調べることをお勧めします。
家の相場を調べるには、不動産会社のポータルサイトや、実際の取引事例や価格が確認できる国土交通省の「土地総合情報システム」などを利用しましょう。
＊参考 土地総合情報システム
不動産会社への査定依頼と媒介契約
売却を検討している不動産の相場を調べた後は、不動産会社に査定を依頼しましょう。1社に絞らず、複数の会社に依頼することをお勧めします。
不動産会社によって査定額は異なります。対応も確認できるので、他社と比較しながら不動産会社を選びましょう。
不動産査定を依頼する際には、身分証明書、印鑑証明書、登記簿謄本、公図、土地の測量図または建物の図面、登記権利証または登記識別情報などが必要です。
査定結果がそろったら、契約する不動産会社を選びましょう。会社を選ぶ際のポイントとして、売却実績数や取り扱い物件数、物件の売買や仲介の経験が豊富かどうか確認しましょう。
また、不動産会社の従業員の対応や丁寧に説明してくれるかなど、査定依頼をしたときにしっかりと確認しておくとよいです。
不動産会社を選んだら媒介契約を結びます。媒介契約は、営業活動、宣伝活動、契約手続きなどを不動産仲介会社に依頼する契約です。
媒介契約には「一般媒介契約」、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」の3種類があります。契約の種類により、不動産会社の売却活動に関する義務や契約期間が異なります。
「一般媒介契約」は、複数の不動産会社との契約が可能で、売却活動の報告はありません。また、レインズへの登録は任意です。レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産会社同士が物件情報を交換するシステムです。
レインズに登録された物件情報は、宅地建物取引業者であれば閲覧できます。他の不動産会社はレインズを見て物件探しができ、気になる物件があれば掲載している不動産会社に連絡を取って、そこから買い主が見つかるケースもあります。
「専属専任媒介契約」は、複数の不動産会社との契約ができません。不動産会社は売却活動の進捗報告を売主に1週間に1回以上行う必要があります。レインズの登録は媒介契約より5日以内となります。
「専任媒介契約」は、複数の不動産会社との契約ができません。売却活動の報告は2週間に1回以上行われ、専属専任媒介契約の半分の頻度です。レインズへの登録は媒介契約より7日以内となります。
不動産会社の売却活動
不動産会社と契約した後、不動産会社は販促活動を行い、買主を探します。売却活動にはインターネット広告、店頭広告、チラシ投函などが含まれます。買主候補が現れたら、部屋の内覧をおこないます。
内覧とは、不動産の内部を購入希望者に見せることをいいます。できるだけよい印象を与えるには、掃除や整理整頓をおこなっておくとよいでしょう。売買契約を結び、決済・引渡しをおこなう
買主が決まったら買主と売買契約を結びます。宅地建物取引士による重要事項説明で契約の条件を細かく確認しましょう。買主、売主ともに売買契約書などすべての書類に署名・捺印をしたら契約の成立です。
その後、買主が売主に代金を支払うことで、売主は所有権移転手続きをおこないます。売却する不動産に抵当権がついている場合は抹消の手続きが必要です。内覧とは、不動産の内部を購入希望者に見せることをいいます。できるだけよい印象を与えるには、掃除や整理整頓をおこなっておくとよいでしょう。
手続きが完了次第、不動産を買主に引き渡します。売主は引渡しまでにはさまざまな準備が必要です。引っ越しも完了しておかなければならないので、しっかり計画を立てて進めていくことが重要です。
買主の不動産購入プロセスと必要な手続き
不動産探しと問い合わせ方法
まずは、物件の価格や広さなど、購入条件をある程度決めて、不動産のポータルサイトで検索し物件を探します。もし、気になる物件があれば、その物件の周辺環境や立地条件を確認しましょう。その後、物件の内覧をしてみたいのであれば、不動産会社に空き状況の確認も含めて問い合わせをしましょう。
不動産内覧のチェックポイント
不 動産会社と内覧日を決めて実際に物件を内覧しにいきます。内覧時に確認するポイントとしては玄関、リビング、キッチン・トイレ・お風呂などの水回り、バルコニー・ベランダなどが挙げられます。
玄関は家の顔とも言われるので、広さや靴の収納がどのくらいあるのか、スッキリ片付いているかを確認しましょう。
生活する時間の中で一番長くいるのがリビングです。広さを見て、ダイニングとリビングの使い分けができそうか、今ある家具が十分に置けそうかなど確認しましょう。また、居心地の良さそうな雰囲気を感じとってみましょう。
キッチン・トイレ・お風呂などの水回りは清潔感が大切です。ほかにも、キッチンの使い勝手や家事動線・広さ・お風呂の湯沸かしやトイレの温水洗浄便座などの各種設備を見て、自分が生活をしているイメージがわくか想像しながら見ていくとよいでしょう。
バルコニーやベランダは眺望や洗濯物を干すための使い勝手の良さ、陽当たりなどを確認しましょう。
実際に物件周辺を歩いて、最寄り駅までどのくらいあるのか、買い物はどこでできるか周辺環境を確認しましょう。
売買契約と決済・引渡し
内覧後、条件や価格の交渉などを行い、同意のうえで契約を書面で交わします。このときに手付け金を支払います。契約書に記載されている引渡し日に、残りの代金を支払い引渡しを行います。
不動産売買契約時に必要な書類一覧
売 買契約のときに売主が持参する主な書類として、実印・印鑑証明書・収入印紙・本人確認書類、登記済証（権利証）または登記識別情報通知、仲介手数料の半金、固定資産税納税通知書などが挙げられます。
「実印」は売買契約書に押印するときに必要となります。不動産が共有名義の場合はそれぞれの実印を用意しましょう。
「印鑑証明書」は実印と同じく、本人であることの証明として必要です。一般的には3か月以内に発行された印鑑証明書が必要です。役所で発行手続きをおこなうか、マイナンバーカードを持っている方はコンビニエンスストアで取得することもできます。
「印鑑証明書」は実印と同じく、本人であることの証明として必要です。一般的には3か月以内に発行された印鑑証明書が必要です。役所で発行手続きをおこなうか、マイナンバーカードを持っている方はコンビニエンスストアで取得することもできます。
また、不動産を購入したときの「登記済証（権利証）」または「登記識別商法通知」を持参する必要があります。不動産の所有を確認するものとして、買主に提示します。
一般的に「仲介手数料」は、契約時に半分、残代金決済時に半金を不動産会社に支払うようになります。不動産会社によっては、契約時ではなく、残代金決済時に一括で仲介手数料を支払うケースもあるので、事前に不動産会社に確認しておくとよいでしょう。
「固定資産税納税通知書」は納税額の確認のために必要です。最新のものを用意しましょう。
買主が持参する主な書類として、本人確認書類・実印・印鑑証明書・収入印紙・手付け金・仲介手数料の半金が挙げられます。
売主が持参する書類とほとんど同じですが、買主は購入する明確な意思を示すものとして手付け金が必要です。金額は売買代金の1割程度が一般的です。
売買契約から決済までに準備すること
決済とは、売買契約のときに取り決めた内容を履行するためにおこなうものです。買主が代金を支払うのと、売主が物件を引き渡すのは、同時におこなわれます。
その決済までにおこなうべきこととして、買主はローン契約・資金の準備をする必要があります。決済日には代金を支払わなければならないので、資金を用意しておきましょう。
住宅ローンは本審査が完了し、決済日までにローンの契約をおこなって当日にローンが実行できる準備をします。頭金がある場合はその支払い準備も必要です。
売主がやっておくこととして、決済日までに買主へ引き渡せるように準備する必要があります。住宅ローンが残っていて決済代金で完済する人は、抵当権抹消書類の書類を取得しましょう。
金融機関によっては準備に時間がかかるところもあるので、売買契約が完了したらすぐに書類取得に取り掛かるとよいでしょう。決済当日に抵当権が抹消されていないと、決済が成立しません。
決済日から売主は売買物件に住めなくなるので、引っ越しの準備が必要です。電気・ガス・水道などの契約も中断するため、それぞれに連絡をしておきましょう。
不動産売買の流れに関するまとめ
不動産売買の流れでは、売主と買主はそれぞれにやることが違ってきます。準備する書類や資金の工面など、やることがたくさんあります。
不動産売買の流れや全体の期間としては、3か月から半年くらいかかるので、計画的にスケジュールを立てて、途中で契約が頓挫してしまうことはないようにしましょう。売主は決済日から売却する家には住めなくなります。家具などはすべて撤去するようにしなければなりません。
買主がスムーズに引っ越しするためにも、きれいに片付けておくとよいでしょう。
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株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
