土地売却の税金はどれくらい？節税対策と控除特例を徹底解説

　皆さんは土地を売却する際、売却額に応じて納税しなければならないことをご存知でしょうか。普段、所得税や住民税などを納めていらっしゃると思いますが、土地の売り上げで得た利益に対しても、税が賦課されるのです。せっかく得た利益なのに、納税することによって減ってしまうのは残念ですよね。しかし、安心してください。納税を回避することができる方法はきちんとあります。この記事では、「そもそもどうして納税の義務があるのか」「その税を回避するためにはどうすればよいのか」などについてご説明します。これから土地の売却を考えておられる方に、ぜひ参考にして頂ければ幸いです。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

土地売却時に必要な税金とは？

まず、土地を売却した際に納めなければならない税金について、4つの主要な税目をご説明します。

①印紙税：土地売却契約で必要な税金

印紙税とは、経済取引が行われた際に、領収書や契約書などの文書に課される税金です。コンビニなどで収入印紙を購入して書類に貼ったことがある方も多いかと思いますが、その収入印紙は印紙税を納めるために使用されます。土地売却の際も大きな金額が動く取引をするため、その書類には当然印紙税が課されることになります。

印紙税についてお分かり頂けたところで、具体的な税額についてご説明します。印紙税の税額は取引金額に応じて異なり、以下の通りです。また、土地などの不動産売却では取引金額が大きく、印紙税もそれに伴って大きくなるため、国は軽減措置を定めています。

印紙税は契約書類などに必要であり、取引を円滑に進め、トラブルを防ぐために欠かせないものです。そのため、基本的には節税しない方がよいでしょう。

②登録免許税：土地売却に伴う登記の費用

金融機関から住宅ローンを借りている場合、抵当権を抹消してから、土地を売却しなければなりません。

抵当権とは、もし住宅ローンを返済できなくなった場合、その不動産を競売にかけ、生じたお金を優先的に金融機関が受け取ることができるという権利です。
この抵当権を抹消するためには、住宅ローンを全額返済し、その手続きの際に登録免許税を納める必要があります。この登録免許税は、土地一筆あたり1,000円と定められています。
また、抵当権抹消の登記は司法書士に依頼することが一般的で、その報酬も必要となります。

この登録免許税の納税も、土地を引き渡す際に重要な過程であるため、節税はできません。ただし、もともと住宅ローンなどで金融機関から借入をしていない場合は、登録免許税を納める必要はありません。

③住民税・所得税：譲渡所得税の影響

住民税は行政サービスを運営するために徴収される税金で、所得税は個人の所得に対して課される税金です。これらの税金は、所得に応じて額が決定されます。そのため、土地を売却した際に「譲渡所得」が発生すると、その分、所得が増加したと見なされ、譲渡所得税を納める必要が生じます。この譲渡所得税は、特例を受けることで納める必要がなくなる場合があります。そのため、節税するのであれば、譲渡所得税や特例については絶対に知っておいていただきたいと思います。

また東日本大震災の復興支援を目的に、2013年1月1日から2037年12月31日までの間、通常の所得税に加えて2.1%の税率で、復興特別所得税という税も賦課されています。

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譲渡所得税の計算方法と税率

譲渡所得は、個人で財産や権利を売却し、利益を得た際に発生する所得のことを指します。そのため、土地を売却した利益は譲渡所得に分類されます。普段皆さんは給料に対して所得税や住民税を納めておられると思いますが、譲渡所得が発生した場合は、譲渡所得税を納税しなければなりません。要するに譲渡所得税とは、給料以外で得た利益に対して課される所得税と住民税を総称した税金です。

この譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得＝不動産の売却価格－(取得費＋譲渡費用)
譲渡所得税＝譲渡所得×税率

このときの「取得費」とは、不動産購入時の費用や必要になった経費のことです。また「譲渡費用」とは、売却に要した仲介手数料などの費用のことを指します。

例えば、3,000万円で購入した土地を5,000万円で売却し、譲渡費用が500万円であった場合、

譲渡所得 ＝ 5000万円 － ( 3000万円 ＋ 500万円) ＝ 1500万円
譲渡所得税＝1500万円×税率

となります。

ここで譲渡所得税にかかる税率についてご説明します。譲渡所得税にかかる税率は、その土地を所有していた期間によって異なります。

・短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合）
所得税率:30.63% 住民税率:9%
合計:39.63%

・長期譲渡所得（所有期間が5年を超えている場合）
所得税率:15.315% 住民税率:5%
合計:20.315%

・長期譲渡所得（所有期間が5年を超えている場合）
所得税率:15.315% 住民税率:5%
合計:20.315%

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譲渡所得税に適用できる特例

譲渡所得税に適用できる特例には以下のようなものがあります。

①収用等により土地を売却した際の特例

この特例には２つの種類があります。

収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例

この特例は、土地を売却して得た利益より買い替えた金額が多くなってしまった場合、その年の譲渡所得をなかったものとし、将来に繰り越すことができるものです。しかし、この特例を適用するためには、以下の条件を満たす必要があります。

• (1) 売った土地が固定資産であること。
• (2)土地を売った場合、同じように土地を買い替えること。(土地を売ったのに、建物を買った場合は適用されない。)
• (3)土地の収用があった日から2年以内に買い替えること。

5000万円の特別控除

これは譲渡所得から最大5000万円を差し引くことができる特例です。この特例も、次のような条件を満たす必要があります。

• (1)売った土地が固定資産であること。
• (2)その年に売った資産全てに関して、収用等に伴い代替資産を購入したときに適用できる特例を受けていないこと。
• (3)最初に買取り等の申し出があってから6ヶ月以内に土地を売却すること。
• (4)最初に買取り等の申し出を受けた者が譲渡していること。

②マイホームを売ったときの特例

マイホームを売ったときは、所有期間に関わらず3000万円の特別控除を受けることができます。この特例を受けるための条件は、次のとおりです。

• (1)自分が住んでいる家を売るか、その家とともにその敷地や借地権を売ること。また以前住んでいた家の場合、住まなくなった日から3年が経過した年の12月31日までに売ること。
• (2)売った年の前年および前々年に、その他の特例を受けていないこと。
• (3)災害によって壊滅した家の場合は、その土地を家に住まなくなった日から3年が経過した年の12月31日までに売ること。
• (4)売り手と買い手が親子や夫婦など、特別な関係ではないこと。

③平成21年、平成22年に取得した土地を譲渡した場合の特例

平成21年に取得した土地を平成27年以降に売却した場合、または平成22年に取得した土地を平成28年以降に売却した場合は、譲渡所得に対して1000万円の特別控除を受けることができます。もし譲渡所得が1000万円に満たない場合は、その譲渡所得に対して特別控除が適用されます。そして、この特例を受けるための条件は次のようになります。

• (1)平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地を取得していること。
• (2)親子や夫婦など特別な関係にある者から土地を取得していないこと。
• (3)相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済および所有権移転外リース取引によって取得した土地ではないこと。
• (4)譲渡した土地に対して、他の特例を受けていないこと。

ここまで、3つの特例について説明しましたが、他にも「農地保有の合理化を目的とした農地譲渡の特例」や「相続した実家の土地と建物を一緒に売却する場合の特例」などがありますので、ぜひご自身で確認してみてください。

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まとめ：土地売却時の税金を理解して節税対策を行おう

いかがでしたか？
譲渡所得税が予想以上に高額で驚いた方もいるかもしれませんが、マイホームを売った際の特例などを受ければ、ほとんどの方は譲渡所得税を納めなくてよいことになると思います。その他の特例を受ければ、最大5000万円までの特別控除が適用される場合もあるので、ぜひ一度ご自身が売却される土地の詳細を確認されてみてください。特例をうまく活用して、土地売却で得た利益を減らさないようにしましょう。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

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