不動産を売却すると税金はいくら？必要な費用と軽減方法

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産売却時にかかる税金

不動産の売買を検討する際、多くの方が税金の負担について気になることでしょう。

不動産を購入する際には、印紙税、登録免許税、不動産取得税、消費税、贈与税が発生します。売却時には、印紙税、登録免許税、譲渡所得税が必要となります。

この記事では本記事では、不動産の売買にかかる税金について詳しく解説します。皆様の参考になれば幸いです。

不動産購入時に必要な税金

1 印紙税

印紙税とは、不動産の媒介契約書に貼付する収入印紙にかかる税金で、収入印紙税とも呼ばれます。印紙税の金額は、売買契約したときの金額によって異なります。

印紙税は、契約書に印紙を貼り、さらに印鑑や署名で消印を行うことで納税したとみなされます。そのため、印紙を貼り忘れたり消印をしていなかったりすると、罰則の対象になってしまうので注意が必要です。罰則となった場合、通常の印紙税に加え、さらに2倍の金額の「過怠税」を払うことになってしまいます。

売買契約書を作成する際は、これらのミスを避けるよう十分に注意してください。
印紙税の金額は以下のとおりです。

• 契約価格100万円以上500万円以下：2,000円
• 契約価格500万円以上1,000万円以下：1万円
• 契約価格1,000万円以上5,000万円以下：2万円
• 契約価格5,000万円以上1億円以下：6万円となります。

2 登録免許税

住宅ローンの審査に通過し、購入代金の受け渡しが完了すると、次に所有権の移転や保存の登記手続きを行います。このタイミングでかかる税金が「登録免許税」です。

新築のため建物（家屋）に固定資産税評価額がまだ付けられていない場合には、法務局で認定した課税標準価格に税率をかけることになります。税率は登記の種類によって異なり、土地の所有権移転登記は2.0％、建物（住宅用家屋）を新築したときの所有権保存登記は0.4％、中古住宅などの所有権移転登記は2.0％となっています。

土地や中古住宅は自分が買う以前に別の持ち主がいるので、その持ち主（売主）から自分（買主）に所有権を移転する登記になります。これに対し、建物を新築する場合は新たに所有権を設定した登記簿を作成し、それを保存する登記となります。

なお、登録免許税は住宅ローンを借りるときにも課税されます。金融機関が土地や建物に抵当権を設定する登記が必要になるためです。抵当権とは土地・建物を担保にお金を融資し、もしも返済が滞ったら差し押さえて競売などにかけて貸したお金を回収できる権利のことを言います。

抵当権の設定登記にかかる登録免許税は、住宅ローンの借入額に0.4％の税率をかけて計算します。

3 不動産取得税

不動産取得税の税率は、土地や建物の固定資産税評価額の4.0%に設定されています。
住宅用であればさらに税額の軽減措置が受けられ、課税される土地部分の評価額が2分の1として計算されます。

新築住宅の場合、床面積が50平米以上240平米以下の居住用のものはさらに軽減措置が受けられ、建物の固定資産税評価額から1,200万円（長期優良住宅の場合は1,300万円）が控除されます。また、土地部分においても一定の要件を満たすことで、算出された税額からさらに減額措置を受けることが可能です。

中古住宅を取得した場合には、床面積が50平米以上240平米以下の居住用のもののうち、さらに1982年1月1日以降に建てられているか、一定の耐震基準を満たしていれば、軽減措置を受けることができます。

※控除額は自治体により異なる場合があります。詳しくはお住まいの自治体の情報をご確認ください。

4 消費税

不動産の購入価格には消費税が課税されます。

5 贈与税

贈与は、贈与者が「あげる」と意思表示し、受贈者が「もらう」と意思表示した場合に成立します。このことを基本に、贈与税は個人から財産を贈与されたとき、財産をもらった人に課税される税金（国税）です。原則的には1年間に贈与を受けた財産の合計額から基礎控除110万円を控除した残額に累進税率を乗じて求める暦年課税方式で課税されます。

暦年課税方式は次の計算式で求めます。
贈与税額＝（贈与財産の課税価額－110万円）×税率－速算控除額

不動産売却時の税金

売却時にかかる税金には、一律で発生する税金と売却による利益に基づく税金があります。

1 印紙税

不動産購入時にかかる税金と同様に印紙税が必要です。

2 登録免許税

不動産売却時の登録免許税は、物件の持ち主を売主から買主に変えるときの登記に支払う税金を指します。

この登録免許税の支払い義務は、売主・買主の両方にありますが、売主が支払う登録免許税は「抵当権抹消登記」にかかるものです。

抵当権抹消登記とは、住まいを購入したときに組んだ住宅ローンの「抵当権」を外す手続きのことです。

金額は、抵当権抹消登記だと不動産1つにつき1,000円です。

ただし、建物と土地は別々の不動産と見なされます。
たとえば不動産の場合、建物と建っている土地とで登録免許税が別々にかかり、合計2,000円になります。

売却利益にかかる税金

1 譲渡所得税

「譲渡所得」とは、土地や建物などの資産を売却して得た利益のことです。この譲渡所得にかかる住民税と所得税をまとめて譲渡所得税と呼びます。

譲渡所得の計算方法は、譲渡所得＝譲渡価格－取得費－譲渡費用となります。
譲渡所得税は、所得税と住民税をまとめたもので、売却した不動産の所有年数によって税率が変わります。

・保有年数が5年超の場合
所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％

・保有年数が5年以下の場合
所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％

取得費とは、不動産の購入価格のほか、購入するために支払った司法書士への報酬や不動産会社への仲介手数料などが該当します。さらに設備費やリフォーム費などがあれば、それらも取得費に含めることができます。取得費が不明の場合は「売却金額の5％相当額」を取得費とすることができます。

譲渡費用とは、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことを指します。

仲介手数料は、不動産売買の仲介業務を行う不動産会社に支払う手数料です。

不動産会社は、不動産売買の仲介業務として不動産情報サイトに物件情報を載せたり、チラシを作成してポストに配布したり、購入希望者の物件見学に立ち合ったりするなどの販売活動を行います。仲介手数料は、成功報酬のため、仲介を依頼するだけでは発生しません。また、複数の不動産会社に仲介を依頼したとしても、売買契約を成立させた不動産会社にのみ仲介手数料を支払うこととなります。

仲介手数料は、宅地建物取引業法（宅建業法）という法律によって「金額の上限」が定められています。

仲介手数料の上限は、売却価格によって異なり、売却価格が200万円以下であれば、売却価格×5.5％が仲介手数料の上限となります。

同様に200万を超えて400万以下の売却価格であれば、4.4％、400万円を超える金額であれば5.5％を売却価格に掛けたものが仲介手数料の上限です。

2 復興特別税

復興特別税とは、東日本大震災の復興のために使われる税金で、復興税とも呼ばれています。この復興特別税がかかるのは、不動産を売却した年の所得税です。
個人の所得税に対して、2.1%かかります。

・保有年数が5年超の場合
15%（所得税率）×0.021=0.315%

・保有年数が5年以下の場合
30%（所得税率）×0.021=0.63%

まとめると不動産の保有年数が5年超の場合は20.315％、保有年数が5年以下の場合は39.63％の譲渡所得税がかかります。

税金軽減措置と控除の活用

不動産購入時の税金軽減措置

1 贈与税の非課税制度

2022年1月1日から2023年12月31日までの間に、父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築等の対価に充てるための金銭を取得した場合において、贈与を受けた者ごとに省エネ等住宅の場合には1,000万円まで、それ以外の住宅の場合には500万円までの住宅取得等資金の贈与が非課税となります。

2 認定長期優良住宅の優遇措置

長期優良住宅とは、耐震性や面積などにおいて一定の水準を満たしていると認められた住宅のことです。認定されると不動産取得税や登録免許税が軽減されたり、一定期間の固定資産税が減税されたりといったさまざまなメリットがあります。

3 住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）の適用

住宅ローンを借りて家を買う場合、一定の要件を満たしていれば、住宅ローン減税の適用を受けることも可能です。条件に合っていれば、確定申告の段階で申請することで、一定の金額が所得税や住民税から控除されます。

不動産売却時の控除

不動産を売却して売却益（譲渡所得）が出た場合、その譲渡所得に所得税や住民税がかかりますが、売却した不動産が自宅だった場合は、各種の特例や控除が受けられます。

1 3,000万円特別控除

よく使われるのが、譲渡所得から3000万円を控除できる「3,000万円特別控除」です。
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができます。ただし、住宅ローン控除との併用は不可となるため、どちらがお得になるかは慎重に検討しましょう。

2 買換え特例

不動産を買い替えるときに、売った価格より高い住宅に買い替える場合は「買換え特例」が利用できます。
この買換え特例を利用すると、次に買い替えるときまで譲渡所得への課税を繰り延べることが可能です。

3 譲渡損失の損益通算・繰越控除

自宅の不動産を売却して損をした場合、つまり売却損（譲渡損失）が出た場合に使えるのが「譲渡損失の損益通算・繰越控除」です。

これは譲渡損失をその他の所得と相殺して所得税を減らすことができる制度です。
損失が大きくて1年分の所得から控除しきれない場合は、最長4年間の所得と相殺できます。

まとめ

住宅を購入する際にかかる税金は、印紙税、登録免許税、不動産取得税、消費税、贈与税となります。

その中で住宅を売却した際にかかる税金は、一律でかかる税金は印紙税と登録免許税ですが、売却益が出た場合には譲渡取得税が必要となります。

また、不動産購入で受けられる税金の軽減措置として、贈与税の非課税制度、認定長期優良住宅の優遇措置、住宅ローン控除があげられます。

そして、不動産売却の際に受けられる税金の控除として、3,000万円特別控除、買換え特例、譲渡損失の損益通算・繰越控除があげられます。

以上、不動産を売買した際にかかる税金について解説しました。不動産売買に関する税金と軽減措置・控除を理解し、最適な方法で納税を行いましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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