不動産売却の仲介手数料を安くするための方法完全ガイド

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産売却にかかる仲介手数料とは

不動産を売却する際、得た金額から税金や諸費用を支払う必要がありますが、その中でも「仲介手数料」は予想以上に高額になる場合があります。

仲介手数料とはどのような種類の費用なのか、よく知らないうちに不動産の売買を行ってしまうと、仲介手数料の金額を見て驚いてしまうかもしれません。では、この費用は、どのような内容で、どのように計算するのでしょうか。また、仲介手数料を安くするにはどのような方法があるのでしょうか。この記事では、仲介手数料に関して、解説します。ぜひ、不動産売却を行う際の参考にしてみてください。

仲介手数料の計算方法と上限

不動産を売却する際、最初に思い浮かべるのは不動産会社への依頼ですが、不動産売買は個人間でも可能です。しかし、取引に不安があるため、専門知識を持つ不動産会社に依頼することが多いです。

不動産の売却を思い立った場合、真っ先に不動産会社に相談して売却してもらうことが頭に浮かびますが、不動産売買は個人間取引でも可能です。しかし、個人間で取引できるほど不動産売買に精通している人は少ないため、ほとんどの場合は不動産会社に依頼することになります。

募集の活動内容としては、主に以下の5つが挙げられます。

• 自社HPへの掲載
• 各種ポータルサイトへの掲載
• レインズへの登録
• チラシの作成や配布
• 来店客や見込み客への営業活動

このような募集作業を行い、買主を探します。これらの募集活動に対し、不動産売却を依頼した売主が費用を負担することはありません。不動産会社は売買契約が成立し、引き渡しが終わった時点で報酬を全額受け取ります。この報酬が「仲介手数料」です。

仲介手数料には、募集に対する対価だけが含まれているわけではありません。先ほどの募集活動を通して、購入希望者が見つかった場合、以下のような様々な作業を行わなければいけません。

• 物件紹介
• 内覧
• 売買契約の調整
• 売買契約書など各種書類の作成
• 重要事項説明
• 売買契約
• 引き渡し

これらの労務も含めた対価として受け取る報酬が仲介手数料です。上記のとおり、募集活動から引き渡しまでの諸手続きにおいて、非常に多くの活動と書類作成などの専門的な知識が必要なのがわかります。

仲介手数料を払ってでも不動産会社へ依頼するのがおすすめ

不動産の売却活動を個人で行うのは、専門的な知識がない場合非常に難しいことです。そのため、不動産会社に依頼することをおすすめします。さらに不動産の売却や購入となると、取引にかかる金銭が非常に大きく、数千万円、数億円の取引になるケースも少なくはありません。そのため、安心して取引を進めるために、仲介手数料を支払ってでも不動産会社に依頼したいというケースがほとんどだといえるでしょう。

不動産取引は専門的な知識を要しますので、個人間の取引では、後々大きなトラブルに発展する可能性も考えられます。そのため、仲介手数料の支払いを加味しても、不動産会社に売却を依頼するのがおすすめです。不動産を売却した場合、どの程度の仲介手数料がかかるのかを前もって把握した上で売却を依頼しましょう。

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仲介手数料の計算方法と上限

では実際に、不動産の売買契約が成立し、引き渡しまでが完了した場合、売主が支払う仲介手数料はどの程度の費用がかかるのでしょうか。

不動産取引に伴う仲介手数料は、宅地建物取引業法において上限額があらかじめ定められています。つまり、不動産会社は上限額以上の仲介手数料を受け取ることはできません。

宅地建物業法で定められているのはあくまでも上限額だけです。下限額は定められていませんので不動産会社によって異なります。しかし、基本的には不動産会社は上限となる仲介手数料を報酬として提示するケースが多いので、まずは上限額を計算する計算式を解説します。

仲介手数料の計算方法は以下の通りです。

この計算式を見てみると、取引価格の金額によって仲介手数料額が変わることがわかります。取引価格の3%〜5%が仲介手数料となりますので、取引価格が高ければ高い程、仲介手数料が高額になることを理解しましょう。実際に、500万円の不動産を売却した場合の仲介手数料を計算したものが下記の計算です。

110,000円＋88,000円＋33,000円＝231,000円

500万円の不動産を売却した場合は231,000円が上限です。しかし、この計算式はやや面倒だと感じる人も多いでしょう。一般的には上記の計算式はあまり使われておらず、400万円以上の不動産売買の場合、仲介手数料を計算する際には以下の速算式を利用しています。

仲介手数料=（売買価格×3%＋6万円）×消費税

先ほどの500万円の仲介手数料をこの数式にあてはめてみると、231,000円となり、同じ仲介手数料になることがわかります。このような速算式を利用することにより誰でも簡単に計算が可能です。

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仲介手数料を安く抑える方法

仲介手数料の計算方法や特徴について解説しましたが、上限額は定められており、下限額は不動産会社によって異なります。これにより、手数料を抑える方法があることも理解できます。

つまり、場合によっては仲介手数料を上限額よりも安い金額に抑えられます。また、仲介手数料を支払わずに不動産の売却も可能です。では、どのようなケースにおいて仲介手数料を安く、または仲介手数料を支払わずに売却できるのでしょうか。まずは、仲介手数料を安く抑える方法について解説します。

割引を利用した仲介手数料の削減

不動産会社の中には、仲介手数料の割引を前提として、不動産売却の仲介を引き受けている会社もあります。不動産会社が収益を上げるために不動産売却に関わるには、まずは売主に依頼してもらわなければいけません。そのため、不動産の売却依頼を受けやすくするために、仲介手数料の割引を前提として仲介の依頼を引き受けます。

割引の程度は不動産会社によってさまざまです。一般的には仲介手数料の3割程度の値引きをアピールしてしますが、中には半額で引き受ける不動産会社もあります。依頼する不動産会社を仲介手数料の安さで選択してもいいでしょう。

仲介手数料なしで売却する方法

仲介手数料を支払わずに不動産を売却する方法についても解説しています。仲介手数料は仲介を前提とした手数料です。つまり、売却の依頼を受けた不動産会社が広く買主を募集し、買主を見つけて売買契約を締結した時に受け取る報酬となります。

不動産売却の方法として、仲介の他に買取による不動産の売却が可能です。買取とは不動産会社が買主となり、売主は不動産会社に売却することを指します。不動産会社が買取する価格を提示し、売主が了承すると不動産の売買が成立します。この場合、仲介ではありませんので仲介手数料が発生しません。

また、仲介における不動産売買では、買主のローンが通るまで一定の期間を要する場合があります。

そのため、売買契約を締結したとしても住宅ローンが通らなかった場合、売買契約が流れてしまうリスクもあります。一方で、買取の場合は買主が不動産会社となりますので、ローンなどを待つ必要がありません。売却に要する期間が短く売買契約が完了します。

買取による不動産売却はメリットが多い取引だと思われる方も多いでしょう。注意点としては、買主である不動産会社が買取価格を提示しますので、仲介で募集した場合と比較すると、安い価格での売却となりやすい点です。不動産の状態にもよりますが、一般的には相場価格の6〜8割程度だといわれており、仲介手数料を支払わなくとも、仲介で売却する方が高く売れるといわれています。

買取は、時間をかけず、すぐに売却したいといった人にはおすすめの売却方法です。このように仲介手数料を安く、若しくは無料にしての売却も可能です。

• 仲介か買取か
• どの不動産会社に頼むと仲介手数料が安いのか

不動産売却前には、以下の点に注意しながら検討しましょう。

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介手数料の支払時期と注意点

仲介手数料の特徴や計算方法、安く上げる方法といった点について解説してきました。ここからは仲介手数料について、その他気になる点を解説していきます。

いつ支払うべきか？タイミングの確認

まず、気になるのはいつ仲介手数料を支払えばいいのかといった点です。仲介手数料は売買契約が成立して初めて発生する報酬ですので、買主が見つかり売買契約を締結するまで支払う必要はありません。不動産取引において不動産売買契約を締結後、買主は、ローンの審査を受けなければいけません。そして審査が通った後に所有権移転の手続きと金銭の支払いをし、引き渡しとなります。

仲介手数料を支払う最も多いケースとしては、不動産の売買契約を締結する際に仲介手数料の半額を支払い、引き渡しの時に残りの全額を支払うケースです。引き渡しまで仲介手数料を支払わず、引き渡し時に全額支払う場合もあります。仲介手数料を支払う時期はいつになるのかを依頼する不動産会社としっかりと打ち合わせしておきましょう。

民法改正後の仲介手数料の変化

もう一つ注意しなければいけない点は、民法改正における仲介手数料の変化です。仲介手数料の上限や計算方法などを上述しました。近年、空き家が増加していることから、400万円以下の不動産取引において現地調査などを要するケースが増えてきています。

空き家など低額物件の取引において、現地調査やその他費用が仲介手数料を上回る場合があり、不動産会社が仲介を引き受けないこともあります。そこで2018年に仲介手数料率が改正され、400万円以下の低額な空き家売却に関しては、仲介手数料として最大で18万円を受け取ることができるようになりました。ただし、売主にあらかじめ説明し、18万円の仲介手数料の受け取りを事前に了承してもらわなければいけません。また、買主の場合はそれまでと同じ手数料率となります。これらの点に注意しておきましょう。

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まとめ: 仲介手数料を理解して賢く売却

不動産売却における仲介手数料について、特徴や計算方法、安く抑える方法など気になる点を解説してきました。不動産売却において仲介手数料は、不動産売却に発生する費用の中でも高額になる場合があります。不動産を売却する前に仲介手数料額を理解しておかなければ、手元に残った金額が思ったより少なくなってしまい、売却を後悔してしまうかもしれません。

売却する価格に対する仲介手数料やいつ支払うのかを明確にした上で不動産売却を行いましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

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