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2025/11/21【10年超所有】自宅売却の軽減税率と節税術
- 不動産買取
- その他
「損はしたくない！」「高く売りたい！」と自宅売却を考えている人は、大多数いるでしょう。
自宅売却のさいに、気をつけておきたいのが各種税金です。
自宅を売却して一息つくのもつかの間、税金による高額な請求に直面することがあります。税金の管理を怠ると、予期せぬ負担がかかることもあるので注意が必要です。
誰もが売却損が出ないように「購入したときより少しでも高く売りたい」と考えますが、利益が出ると譲渡所得税などが利益分だけ課税され、税率もかなり高くなります。
「損はしたくないけど、高額な税金を払いたくないな」と考えると、自宅の売却はかなり困難な問題に発展します。しかし長期間所有した居住用財産（自宅）には軽減税率の特例があるため、売却益に対する税金はかなり安くなります。
今回は、10年以上所有した自宅の売却を検討中の方は、自宅の売却に有利な軽減税率の特例を解説しますので、ご参考にしてみてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
10年超の居住用財産を譲渡する際の軽減税率の特例とは
居住用不動産（マンションや戸建てなど）を売却する場合、10年以上の所有期間であれば譲渡所得に対して軽減税率が適用されます。
通常、譲渡所得税や住民税を合わせると約20%の税率が適用されますが、軽減税率の特例を使うことで税率が14.21%にまで下がり、約6%の税負担軽減が実現します。
軽減税率が活用できるのは譲渡所得のうち6,000万円以下の部分ですが、仮に2,000万円の譲渡所得があった場合、一般税率と軽減税率では納税額に120万円以上の差が出ます。
さらに、別の特例と併用すればさらに節税効果は高くなるので、所有した自宅を売却する時にはぜひ利用したい制度ですよね。
次に、特例の適用条件と、別の特例を併用した場合をみていきましょう。
10年超の自宅売却に適用される軽減税率の要件と条件
自宅売却した際の軽減税率は以下の条件で使えるため、売買契約書や登記事項証明書で所有期間などを確認しておいてください。
- 譲渡した年の1月1日で、自宅の所有期間が10年以上あること
- 子や夫婦など特別な関係がある者に対しての売却ではないこと
- 住まなくなった日から3年後（12月31日）までに売却すること
- 自宅の解体日から1年以内に譲渡契約を締結していること。さらに、空き家になって3年後の12月31日までに売却すること
- 家屋を解体して更地にした場合、譲渡契約の締結日まで賃貸業などの用途に使っていないこと
- 3,000万円の特別控除以外の特例を使っていないこと
- 過去3年間に軽減税率の特例を使っていないこと
- ※一度軽減税率の特例を使うと3年経過しなければリセットされないため、前年または前々年に同じ特例を使っていないか確かめておきましょう。
10年超の自宅売却における軽減税率の計算方法と具体例
軽減税率の特例は譲渡所得（売却益）に対して適用されます。利益が出たかどうかは以下の計算で確認できます。
譲渡所得（自宅を売って得た利益）：売却額－（取得費＋諸経費） ※取得費とは自宅の購入費用を指し、諸経費には不動産会社への仲介手数料などが含まれます。
※計算結果がプラスであれば利益が出ている状態ですので、譲渡所得税などの税金が課税されます。
居住用財産の3,000万円特別控除と軽減税率の併用ガイド
支度売却に関する特例で知名度が高いのが、「3,000万円の特別控除の特例」です。 そしてこの特例は、なんと軽減税率の特例と併用が可能です。 同種の特例には併用できないものが多いため、税制的には出血サービスともいえますが、3,000万円の特別控除がどのような特例なのでしょうか？ 3,000万円の特別控除は、自宅売却時によく利用される税制優遇措置です。 さらに、3,000万円までの譲渡所得には課税しない制度なので、自宅売却する際には税率を低くする措置ではないので、強力な節税効果を発揮します。 主な適用条件は以下の通りですが、マイホームの所有期間に制限はありません。
- 居住用財産の譲渡であること
- 子や夫婦など特別な関係がある者に対しての売却ではないこと
- 空き家になった日から3年後（12月31日）までに売却すること
軽減税率と併用できない特例についての注意点
住宅ローン控除（自宅購入時の特例）は、軽減税率の特例とは併用できません。
新居に住み始めた年と、その前後2年間（計5年間）に軽減税率の特例を使っている場合は適用除外になります。 軽減税率の特例を利用する場合、その他の特例とどちらが有利になるか十分な検討が必要でしょう。
10年超の自宅売却時に軽減税率を適用する際の注意事項
日数のカウントには注意が必要です。自宅の所有期間が10年に満たない場合、軽減税率の適用ができないことがあります。
自動で適用される特例ではないため、確定申告を忘れずに行う必要があります。
自宅の所有期間の計算方法と注意点
国税庁のHPでは、軽減税率の適用条件として「売却した年の1月1日において、家屋や敷地の所有期間がともに10年以上であること」と記載されています。
わかりやすく言うと、自宅が11回以上、お正月を迎えていること（年越し回数が11回以上）になるので、所有期間の数え方を間違えないようにしてください。
また、居住期間ではなく、所有期間に関する条件であることに注意してください。
軽減税率の特例を利用するための確定申告の手続き
各種特例を適用するには、原則として確定申告が必要です。軽減税率も同様であり、売却した翌年の2月16日～3月15日の間で確定申告を確定させてください。 なお、確定申告の際には、必要な申告書を作成し、以下の書類も添付する必要があります。
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
・売った居住用家屋やその敷地の登記事項証明書
※譲渡所得の内訳書は国税庁ホームページからダウンロード可能です。
売却した自宅が居住用であったことを証明する書類も必要です。申告の際に漏れがないよう、事前に税務署に確認しておくと良いでしょう。
自宅売却時に軽減税率を活用するための総まとめ
少ない税負担で売買できるような自宅売却には様々な特例があります。その中でも軽減税率について説明しました。
特例の意図には不動産取引の活性化を促すためでもあり、古い建物から新しい建物へ世代交代できるようにバックアップできるようになっています。
ただし、特例を使って売却する場合は適用条件が重要であり、損をしてしまう可能性もあります。
また、確定申告に不慣れな場合は期限ギリギリになってしまうケースもあるため、あらかじめ不動産や税務の専門家に相談しておくとよいでしょう。損しない自宅売却をするため、軽減税率の特例を活用しましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
