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2025/11/21不動産売却後の住民税：計算方法と効果的な節税テクニック
- 不動産買取
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自宅を売却すると、住民税の負担が大きくなる可能性があることをご存知ですか？イメージしにくい方も多いかもしれませんが、自宅を売却した際には、その利益に対して住民税を支払う必要があります。今回は、住民税を支払うときの注意点や節税方法についてご説明します。これから自宅を売却するという方に、少しでも参考にしていただければ幸いです。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
住民税とは？基本を理解しよう
自宅を売却した際の住民税について説明する前に、そもそも住民税とは何かをお話ししましょう。
教育や福祉、消防やゴミ処理など、私たちの生活に必要な行政サービスは、都道府県や市区町村で運営されています。その際に必要な資金は、住民に課せられている地方税によって賄われています。その地方税の中には、所得税や住民税などが含まれており、住民税には「市町村民税」と「道府県民税」があります。そのため住民税は住んでいる地域によってその額が変わります。そして住民税には、所得によって徴収される「所得割」と全住民に均等に徴収される「均等割」があり、所得割によって課せられる税率は10%になっています。
自宅売却時に発生する税金の種類
自宅を売却すると、住民税を含む主に以下の4つのタイプの税が発生します。それぞれについて詳しく説明します。
①住民税・所得税・復興特別所得税
住民税については前述しましたが、所得税は所得に対して課される税、復興特別所得税は東日本大震災の復興に必要な財源を確保するために課される税です。これらの税は、所得に応じて納める税金の額が決定されます。そのため、自宅を売却した際に「譲渡所得」が発生すると、その分所得が増えたとみなされ、税金の額が高くなってしまいます。
※譲渡所得とは、収入金額から取得費と譲渡費用を引いた金額です。収入金額とは自宅を売却した際の売却価格であり、取得費は自宅購入時の費用やそのときに必要になった経費のことです。また譲渡費用とは、売却に要した仲介手数料などの費用のことを指します。
②印紙税
高額な商品を購入すると、領収書に収入印紙を貼らなければなりません。この収入印紙は1円から10万円までの31種類の値段で財務省が発行しています。このような収入印紙を購入する際に必要な金額が印紙税です。つまり、印紙税は行政に対して支払う手数料を意味します。
自宅を売却するときは、売買契約書に収入印紙を貼らなければなりません。また、その収入印紙の金額は自宅の売却価格によって、以下のように異なります。
| 売却価格 | 収入印紙 |
|---|---|
| 100万円超過500万円以下 | 1000円 |
| 500万円超過1000万円以下 | 5000円 |
| 1000万円超過5000万円以下 | 1万円 |
| 5000万円超過1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超過5億円以下 | 6万円 |
③登録免許税
売却する自宅の住宅ローンを完済していない場合、そのローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、お金を貸す金融機関がその住宅を担保にする権利のことです。そして、その抵当権を抹消するために登録免許税を納めなければなりません。登録免許税は不動産1つにつき1000円かかります。もし自宅と土地を売却するのであれば、不動産2つとして数えられるため、2000円になります。
④消費税
自宅を売却する際には、不動産会社への仲介手数料や、司法書士への抵当権抹消登記費用、融資手続き費用に消費税が発生します。しかし、不動産会社や司法書士などに頼らず、個人で自宅を売却する場合は消費税が発生しません。
住民税の計算方法
自宅を売却して譲渡所得が発生すると、その譲渡所得に対して住民税を支払う必要があるとご説明しました。ここでは、具体的な計算方法について詳しく解説します。
まず譲渡所得にかかる住民税は、大抵、譲渡所得にかかる所得税と一緒に計算されます。今回はそれぞれの税率を明示しながら、具体的に解説いたします。
そもそも、譲渡所得にかかる住民税と所得税の税率は、不動産を所有していた期間によって以下のように異なります。
短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合）
所得税率:30.63% 住民税率:9%
合計:39.63%
長期譲渡所得（所有期間が5年を超えている場合）
所得税率:15.315% 住民税率:5%
合計:20.315%
（ただし、令和19年まで復興特別所得税として2.1%の税率が追加されます。）
前述したように、
譲渡所得＝収入金額−取得費−譲渡費用
ですので、これをもとにして計算すると、自宅を売却した際にかかる所得税と住民税の合計は
合計税額＝譲渡所得×所得税と住民税の税率
となります。
では、実際に譲渡所得を1000万円として計算してみましょう。
短期譲渡所得の場合
所得税:1000万円×30.63%=306万3000円
住民税:1000万円×9%=90万円
合計 306万3000円＋90万円＝396万3000円
長期譲渡所得の場合
所得税:1000万円×15.315%=153万1500円
住民税:1000万円×5%=50万円
合計:153万1500円＋50万円=203万1500円
計算をしてみると、かなりの額を納めなければならないことが分かります。自宅を売却する際どのくらいの税を納めなければならないのか、知っていておいて損はないでしょう。
住民税の納付方法— いつ、どのように納めるか
住民税は1月から12月までの1年間の所得に基づいて決定され、翌年の6月から納付が開始されます。各自治体で異なりますが、基本的に6月・8月・10月・1月の4回に分けて納めることができます。また、一括で納めることも可能です。
譲渡所得にかかる税金は、所得税と住民税であることは理解して頂けたと思いますが、確定申告が必要なのは所得税のみになります。住民税は、所得税の確定申告をすると住民税納付書が郵送されるので、指定の金融機関で支払うことになります。また「特別徴収」という納付方法を選択すると、給与から直接天引きで支払うこともできます。
住民税の節税方法
ここまでの説明で、自宅を売却した際の住民税の仕組みや計算方法についてご理解いただけたと思います。
もし節税対策をしないと、せっかく利益が出たのに、その利益が大幅に減ってしまうことになりかねません。ここでは節税するための方法をまとめたので、ぜひ参考にしていただきたいと思います。
①3000万円の特別控除
この制度は、自宅を売却した際の譲渡所得から3000万円を引いた額に対して税金が計算されるものです。
例えば、4000万円で自宅を売却した場合、3000万円を引いた1000万円が譲渡所得とみなされます。
そしてこの特別控除を利用したあと、譲渡所得が3000万円以下になれば、所得税や住民税、復興特別所得税を支払わなくてもよいのです。 ただし、この制度を利用するためには下記のような条件を満たす必要があります。
- 自分が居住している家を売るか、その家とともに敷地や借地権を売ること。
- 3年に1度しか使えない。
- 売却する家が、他の特例の適用を受けていないこと。
- 災害によって失われた家の敷地を売る場合、その家に住まなくなった日から3年が経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 売る相手が家族や配偶者などの関係でないこと。
- 自宅を売却した翌年に確定申告書を提出すること。
など
また、次のような場合には特別控除が適用されません。
- この特例を受けることを目的として入居したとみなされる場合
- 居住用の家を建てている間だけ入居するなどの、一時的な目的で入居したと認められる場合
- 別荘などの趣味や娯楽、または保養のために所有している場合
②軽減税率の特例
10年より長く所有していた家を売却する場合、「10年超所有軽減税率の特例」が適用される可能性があります。この特例を使うと、所得税や住民税の税率が低くなります。またこの特例を利用する際も、「売却する自宅が居住用の家であること」や「家族や配偶者などに売却しない」というような条件があります。そして、この特例は「①3000万円の特別控除」と併用することができ、①のみを利用する場合よりもさらに節税することができます。しかし、この特例を利用する際も確定申告を行う必要があるため、注意して頂きたいと思います。
まとめ— 自宅売却と住民税のポイント
今回は、自宅を売却した際の住民税についてご説明しました。自宅を売却する際には、住民税だけでなく所得税を含むさまざまな税を支払う必要があり、その結果、大幅に利益が減少することが理解できたと思います。そのため、これから自宅を売却することを考えておられる方には、まず譲渡所得を計算し、特別控除や特例が適用できるか確認することをお勧めします。そして、特別控除や特例を利用する際は確定申告が必要になりますので、注意して頂きたいと思います。最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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