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2025/11/21【売り買いが同時でできる!?】自宅売却における買い替え特例（停止条件付き売買契約）について
- 不動産買取
- その他
自宅売却を先にするか、あるいは先に新居するのかという悩みが、家の買い替えするときには必ず出てくる問題です。お金に余裕がなく、それでも新居を購入を先にしたい場合には「買い替え特例」という契約があります。この契約は、簡潔にいうと
［自宅が期日までに売却できな場合、契約を白紙にする。］という契約です。
家が売れない不安がある人でも安心して買い替えを行うことを可能にする契約と言えます
「家が売れるかすごく心配だ」と不安に感じている人でも安心して買い替えができる契約ではないでしょうか。
それでは、詳しく解説していきましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産査定とは
買い替え特例は、停止条件付き契約の一つです。
停止条件付き契約とは、［ある物事が達成するまで（もしくは期日まで）は、契約は持続していますよ］という条件がついている契約のことです。
契約してすぐに効果はありませんが、条件を満たせば効果が発生するというものです。
住み替えのために新しい住居を購入するために、契約をしますが、現在住んでいる自宅の売却がうまくいかなかった場合には白紙解約ができる特例です。
物件の売却ができなかった時でも、違約金を払うことなく新居の購入契約を解消することができます！
また、契約時に前金として支払っている手付近も返金されます。
住み替えの場合、現在の自宅やマンションの売却代金を新居の購入代金に充てる人が多数です。そのために売却がうまく行われないと、購入代金の支払いができません。
買い替え特例を契約書に盛り込むことをオススメします。思い通りに自宅が売却できなかったとしても、購入契約を白紙解約できます。
買い替え特例（停止条件付売買契約）のメリット、デメリット
買い替え特例のメリット
買い替え特例を利用する主なメリットは、以下の２つが挙げられます。
- 時間をじっくりかけて売却ができること
- 費用を抑えながら物件をキープできること
住み替えの時にどうしても気になっている物件がある場合は、「先買い」で新居を購入してから元の家を売却する住み替えが一般的です。
ただし「先買い」の場合、住宅ローンが二重に返済する必要が生じる期間があります。マンションの場合は、修繕費や管理費の支払いを行う必要があったりなど、費用負担が大きくなってしまう傾向があります。
住んでいる物件がどれくらいで売れるかが判断できない状況で新居を購入することになります。そのため、資金計画が立てづらいというリスクもあります。
以上の点から「先買い」の住み替えは、資金に余裕がある方でないと選びにくい選択肢となります。
ですので、買い替え特例を活用すれば、費用の不安を考えずに物件が確保できます。住んでいる家の売却にじっくりと時間をかけることが可能になります。
買い替え特例のデメリット
特例を承諾してくれる売主が少ないというデメリットが挙げられます。
前述の通り、買い替え特例は買主にとって非常に有利です。 しかし、売主側から考えてみましょう。買主の都合で購入契約が白紙に戻るリスクしかありません。リスクしかありませんので、積極的に承諾する売主は少ないと考えておきましょう。
買い替え特例の承諾を得るための工夫
では、売主にとって、買い替え特例はリスクが大きいです。そのため、特例を承諾してもらうためのポイントがあります。
ポイントは、
- 不動産会社
- 媒介契約の種類
です。
詳しく伝えると、売却したい物件と新居の購入は同じ不動産会社に仲介を依頼することです。そして専任媒介契約または専属専任媒介契約を締結することをオススメします。
その理由は、買い替え特例を了承する可能性が高い売主を見つけて、交渉を成功させるために、不動産会社の協力は必要不可欠だからです。
不動産会社は、不動産の売買が成立した時の成功報酬である仲介手数料から利益を得ています。
専属専任媒介契約や専任媒介契約は仲介手数料を得られる可能性が高い契約になります。
そのため、売却と購入の両方を締結することで、「特異な顧客」になることができます。
特異な顧客となることで、不動産会社の協力を最大限引き出すことができます。
媒介契約とは
媒介契約とは、仲介を行う不動産会社と売主の間で締結する契約です。契約することで、仲介義務の範囲を明確化でき、認識の相違やトラブルを事前に解消できます。
媒介契約は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
特徴は下記の一覧表をご覧ください。
| 項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 売却の報告業務 | なし | あり（14日に1回以上） | あり（7日に1回以上） |
| 契約期間 | 3ヶ月が一般的 | 最長3ヶ月 | 最長3ヶ月 |
| 他社との契約 | 可 | 可 | 不可 |
専属専任媒介契約や専任媒介契約は、1社としか締結することができないため、不動産会社選びが重要です。
買い替え特例の注意点
買い替え特例は、原則として当事者間で自由に取り決めることが可能ですが、いくつかの注意点があります。
- 条件が成就されたか否かを当事者の憶測のみで決定するもの
- 社会通念上で不可能なことを条件とする内容
- 不法行為に該当する場合
上記のような注意点に気を付けて締結する必要があります。
まとめ
自宅売却における買い替え特例について解説しました。買い替え特例は売主にとっては避けたい契約と記載しましたが、売主が売却することに苦戦している場合は、買い替え特約を承諾してもらえるケースもあるようです。それでも、買い換え特例の承諾が得られない場合は買取企業に売却するか、先買いのみに切り替える方が望ましいです。
自宅が売却できないまま、希望の物件が別の方に購入されてしまうかもしれません。
売主が少ないというリスクも考えながら、買い替え特例をしてみてはいかがでしょうか。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
