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2025/11/21個人事業主の自宅売却にかかる消費税とは？青色申告の注意点を解説
- 不動産買取
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
個人事業主の自宅売却における消費税の注意点
個人事業主とは、税務署に開業届を提出し、法人として登録せずに個人で事業を行っている人を指します。
この個人事業主が自宅を売却する際には、いくつかの場面で消費税が発生するため、注意が必要です。
まず、新築住宅や中古住宅を不動産会社に売却する際、その売却代金には消費税（税率10％）が課されます。
ただし、「土地は消費されてなくなるものではなく、消費税の性格上適さない」との考えから、純粋な土地には消費税は課税されません。
さらに、売却する不動産がマンションの場合、前々年の課税売上高が1,000万円を超えたり、前年の1月1日から6月30日の間の課税売上高が1,000万円を超えたりする場合は課税対象となります。
また、事業開始から2年以内の場合、前々年の課税売上高が1,000万円以下であり、前年の1月1日から6月30日の間の課税売上高も1,000万円以下であれば、免税対象となります。
ただし、免税事業者になる場合には、消費税の納税義務者でなくなった旨の届出を提出する必要があります。
ちなみに、課税売上高とは、消費税の課税対象となる取引の売上高を指します。
また、消費税が課税される条件には、国内取引であること、対価を得て行うものであること、資産の譲渡・貸付・役務の提供であること、そして事業者が事業として行っていることが含まれます。事業目的でマンションを売却する場合もこれに当てはまります。
さらに、個人事業主がマンションを売却する際に不動産会社に仲介を依頼すると、仲介手数料が発生します。
仲介手数料には上限が定められているため、ほとんどの不動産会社はその上限額で請求します。売却価格と合わせて知っておくことで概算を把握できます。
消費税を含む手数料の数値は以下の通りです。
※400万円以下の不動産売買における仲介手数料の上限は18万円と定められています。
| 売却価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 1500万円 | 56万1000円 |
| 2000万円 | 72万6000円 |
| 2500万円 | 89万円1000円 |
| 3000万円 | 105万6000円 |
| 3500万円 | 122万1000円 |
| 4000万円 | 138万6000円 |
| 4500万円 | 155万1000円 |
| 5000万円 | 171万6000円 |
| 5500万円 | 188万1000円 |
| 6000万円 | 204万6000円 |
この仲介手数料は「売却価格×3％+ 6万円＋消費税」で計算されます。
では、個人事業主がマンションを売却した際に発生する他の消費税はどのように計算され、どのくらいの金額になるのでしょうか。次の項目で説明します。
消費税の計算方法と具体的手順
マンション売却における消費税の計算には、以下の3つの流れがあります。
- ⑴マンションの建物部分の評価額を調べる
- ⑵マンションの建物部分の金額を減価償却する
- ⑶マンションの建物部分の減価償却後の金額に税率をかける
⑴マンションの建物部分の評価額を調べる
これには、「固定資産評価証明書」を取得する方法と、「固定資産課税台帳」を閲覧する方法の2つがあり、いずれかを確認することで、マンションの土地部分と建物部分の値付け金額が具体的に記載されております。
固定資産課税台帳を閲覧できるのは、固定資産税の納税義務者や借家人、相続人などに限られており、マンションがある市町村の役所に出向き、閲覧申請をすることで確認が可能です。
⑵マンションの建物部分の金額を減価償却する
建物は、時間が過ぎる分だけ価値が下がってしまうため、評価額から減価償却費を差し引く必要があります。
減価償却費は、建物の取得価額×0.9×減価償却率×経過築年数で求めることができます。
それを、マンションの建物部分の評価額から引くことで減価償却を出すことができます。
⑶マンションの建物部分の減価償却後の金額に税率をかける
消費税額＝建物の減価償却後の金額✕消費税率(10%)
で求めることができ、消費税の計算が完了です。
次の項目では、不動産を売却する際に所得税率を抑える方法について説明します。
長期譲渡所得を活用した税負担の軽減
個人事業主が不動産を売却する場合は、譲渡所得という区分になります。
これは、分離課税と呼ばれ、所得税・住民税の不動産所得とは合算して計算することができず、その発生した利益単体で計算することになり、反対に損失が出てしまった際は不動産所得の利益と相殺することができません。
ただ、不動産の所有年数次第で、課税される所得税率を低くすることもできます。
不動産の所有期間が5年以下だと短期譲渡所得という扱いになり、利益に対して所得税率を約39％納めなければならないのに対し、所有期間が5年超だと長期譲渡所得という扱いになり、利益に対しての所得税率が、約20％とおよそ半分まで減らすことが出来るのでおすすめです。
ただ、税法上の保有期間の計算の終点は、譲渡のあった年の1月1日時点になります。
ギリギリを狙ってしまうと計算がずれてしまい、税率が19％も変わってしまうといった事態も起こりかねないので注意が必要です。
なお、2011年の東日本大震災の影響で2037年まで、復興特別所得税2.1％が別途所得税率に加算されますので、短期譲渡所得、長期譲渡所得ともに少しだけ上記の税率より高くなっています。
次に、その譲渡所得の計算方法を説明します。
計算式は以下です。
譲渡所得＝売却金額ー（帳簿価額＋譲渡費用）
譲渡所得税額＝譲渡所得×税率
上の計算式に記載されている、売却金額は、不動産の売却価格＋固定資産税の日割りの精算金、帳簿価額は、不動産の購入価額－減価償却累計額（毎年の減価償却費の合計値）で求めることができます。
譲渡費用は、不動産売却のために直接要した費用や譲渡価額を増加させるために支出した費用で、仲介手数料や抵当権の抹消登記費用、身内以外の立退料などが該当します。
この時、不動産の管理や維持に使った費用に関しては該当しないので気をつけてください。
そして、仮に譲渡所得がマイナスになってしまった場合、不動産所得や給与所得と相殺ができず、切り捨てられることになってしまいます。
この際、マイナス分を繰り越すこともできません。
ですので、ただ他の所得に影響が出て税額を減らすことができない、というとても厳しい税制なのです。
ここまでで、個人事業主が自宅売却をする際に発生する税金などの注意点について説明しました。
個人事業主には、収入・支出が動いた際の確定申告がつきものですよね、実はそれに対しての特別な制度が使えるというのはご存知でしたでしょうか。
次の項目で説明したいと思います。
青色申告制度
青色申告制度とは確定申告の一種で、事業者が一定の水準の記帳と帳簿書類を行うことと引き換えに、最大額65万円の青色申告特別控除を受けることができたり、配偶者や親族に支払いしている給与を経費に計上できたりする特典が与えられる制度です。
適用させるためには、その年の3月15日までに税務署長に対して青色申告承認申請書を提出する必要があります。
これは、事業者ではない個人では適用できず、個人事業主などの事業者が事前に申請をしなければならない制度です。
青色申告をしている人がマンションを売却した場合、そのことを毎年の青色申告の際申告する必要があります。
また、譲渡所得は青色申告特別控除の対象にはならないため、原則的にマンションの売却にかかる税金を安くすることはできません。
ただし、マンションの売買を事業といえる規模で繰り返し行なっている場合には、例外的にマンションを売却したことによる所得は事業所得となります。
この例外的な場合に限っては、青色申告によってマンションを売却したことによる税金を安くすることができます。
次は、この制度のメリット・デメリットについて説明します。
まずメリットを2点あげます。
1点目は、減価償却の特例が適用できる点です。
1つあたりの取得価格が10万円以上の固定資産などを取得した場合は、その取得価格を一括で経費にせず、毎年少しずつ経費にしていく必要がありますが、青色申告をしている場合では、取得価格が30万円未満であれば、年間合計300万円までの範囲で、取得した年に一括で経費に計上することができます。
2点目は、純損失の繰越控除と繰戻し還付ができる点です。
不動産所得や事業所得で赤字が発生してしまった場合、その赤字を翌年度以降3年間繰り越すことができ、繰り越した赤字は翌年以降の黒字から差し引くことができます。
また、今年度が赤字で前年度が黒字だった場合は、今年度の純損失額赤字を前年度の黒字から繰り戻して控除し、前年度分の税金の還付を受けることもできます。
一方デメリットは、手続きの手間がかかってしまう点です。
青色申告では、申告をするときに申請が必要であったり、帳簿付けでは正規の簿記の原則に従って会計処理を行ったりするなど、多少の条件があり複雑となってしまいます。
また、書類の不備などがあれば許可が取り消される可能性もあるのでお気をつけください。
まとめ：個人事業主が知っておくべき税務ポイント
個人事業主が不動産売却をする際には、建物にかかる消費税と仲介手数料が発生します。
ただし、売却する不動産が土地の場合、消費税は発生しません。
マンションの場合、課税されるケースもあれば免税されるケースもあるのでおさえておきましょう。
仲介手数料は、「売却価格×3％+ 6万円＋消費税」で求めることができます。
不動産を売却する際、所有年数が5年超であれば、長期譲渡所得に区分され所得税率が19％になるので狙うと良いでしょう。
譲渡所得は分離課税と言われ、利益が出た時は税金を払わなければならないが、損失が出たら救済されない、というちょっと厳しい税制です。
また、個人事業主の場合、事前申告をすれば青色申告制度の適用で、特別控除などの特典を受けられる可能性があるので、有効に活用すると良いでしょう。
確定申告は個人事業主にとっては切っても切り離せないものなので忘れずに。
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株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
