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2026/03/17古い住宅でも売れる？耐用年数を超えた家の売却方法と評価ポイント
- 不動産買取
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
「耐用年数」とは？住宅の価値を決める基準を解説
家の価値は年々減少します。
「耐用年数」とは、家の価値がゼロになるまでの年数を指し、建物の構造によって法律で定められています。
一般的には以下のように定められています。
- 軽量鉄骨プレハブ造(厚さ3mm以下) - 19年
- 木造建築 ー 22年
- 軽量鉄骨プレハブ造(厚さ3～4mm) - 27年
- 重量鉄骨造(厚さ4mm以上) - 34年
- 鉄筋コンクリート造 - 47年
上記の耐用年数は住宅用建物に適用されるものです。
事業用などの用途によっても耐用年数は変わりますし、管轄となる税務署によってそれぞれ決められています。
ここに記載されている耐用年数は、東京都主税局によって定められたものです。
参考)「償却資産の評価に用いる耐用年数」
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/info/taiyo_nensu.html
この「耐用年数」が住宅売却をする際に、大きく関係してきます。
では、どのように住宅売却と関わってくるのかを、見ていきましょう。
耐用年数を超えた住宅の売却は可能？実際の手順と注意点
耐用年数を超えている不動産を売却することはできるのかということですが、結論としては、耐用年数を超えていても売却は可能です。
ただし、先ほどもお伝えした通り、一般的に家の価値というのは年々下がってしまいます。
この家の価値が下がることを「減価償却」といい、その価値の下がり幅を「減価償却費」と呼びます。
減価償却費は、「減価償却費 = 物件の取得費 × 償却率 × 経過年数」という計算式で求められます。
「償却率」は物件の構造ごとに定められており、鉄筋コンクリート造は0.015、木造は0.031。
例えば、3000万円で購入した築20年の木造住宅の減価償却費は、計算式により1674万円になります。
経過年数が年の途中の場合、6ヶ月以上の場合は切り上げて、6ヶ月未満は切り捨てて計算をします。
この減価償却費が高いほど、住宅を売却した際の売却益に課税される譲渡所得税が多額になってしまいます。
「譲渡所得税」とは不動産の売却益が購入費用よりも高いときに発生するものです。
譲渡所得税の課税額は、以下の計算式で求めます。
譲渡所得税=課税譲渡所得×税率
※課税譲渡所得＝譲渡価額(売却代金) －取得費(購入費用)－譲渡費用(売却費用)
この取得費が減価償却費と密接に関係しており、住宅を購入した費用から減価償却費を差し引いた金額が適用されることになります。
上記の計算式を見てもらうと分かるように、取得費が少額であるほど課税譲渡所得が増えることになるため、譲渡所得税が高くなる仕組みになっています。
つまり、単純に築年数が1年古くなるだけで税金が高くなってしまうということです。
実は減価償却の方法には、「定額法」と「定率法」の2種類の方法が存在します。
｢定額法｣とは、その名の通り毎年同じ金額が減価償却費として計算されます。
これに対し｢定率法｣とは、償却費の額は初めの年ほど多く、年とともに減少する仕組みです。
減価償却する資産によってはどちらで計算してしていくのか選べますが、マイホームのような自分の居住用住宅の場合は原則として「定額法」を用いて計算することになっています。
耐用年数を超えている住宅であっても売却できますが、課税対象となる売却益が大きくなってしまうため、多くの税金を払うことになる可能性があることに注意しましょう。
価値がある耐用年数超え住宅の売却方法
耐用年数を超えていたとしても、人が住むうえで構造などに問題がなければ、十分に売れる可能性があります。
一般的に、家としての価値がある場合に有効な住宅の売却方法としては、不動産業者を使って「中古住宅として売却する」か、買取業者に「中古住宅として買い取ってもらう」の2つです。
それぞれに関して詳しく見ていきましょう。
(1)中古住宅として売却する
家の状態は、メンテナンスを行うかどうかで大きく変わってきます。
リフォームやリノベーション、外壁塗装、修繕、点検など、きちんと行なっていれば、築50年を超えていたとしても、そうは思えないほど良い状態の家もあります。
何も手入れがされていない築30年の家よりも、手入れされている築50年の家の方が状態が良いというケースも多いです。
そのような家であれば、中古住宅として不動産業者を通じて売却できる可能性が高まります。
また、最近の古民家ブームにより、木造住宅を求める人も増えています。
そのような人にとっては、手入れの行き届いた築50年の家は、自分の希望する家を安価で購入できるという魅力的な物件として購入を検討してくれることでしょう。
(2)中古住宅として買い取ってもらう
仲介で売りに出してみたものの、買い手が見つからないときには、買取業者に「中古住宅」として買い取ってもらう方法もあります。
ただし、注意しなければならない点としては、買取での売却は、仲介のときと比べ、市場価格より3割ほど安い価格で売却することになってしまうことが挙げられます。
中古住宅を買い取った買取業者は、リフォームなどをして再販することを考えているため、そこにかかる費用を考慮した上で買取価格を決めているためです。
しかし、買取での売却には「3割安い価格で売ることになる」というデメリットだけではなく、「仲介手数料がかからない」「契約不適合責任がない」というメリットもあります。
買取の場合は、仲介での売却時と異なり、仲介手数料が発生しません。
仲介手数料の上限額は、売買価格が400万円超えの場合だと「（売買価格×3%+6万円）＋消費税」という計算式で算出されます。
もし売買価格が2,500万円なら、89.1万円を上限額とする仲介手数料を支払わなければなりません。
また、一般的に売却して引渡し後に、契約書に記載されていない不具合や欠陥が見つかったときには、買主は売主に「契約不適合責任」を問うことができます。
「雨漏りがしている」などが発覚すると、売却後であっても、修繕を求められることもあります。
最悪の場合契約破棄ということもあるでしょう。
築年数が経っているほど、不具合がある可能性が高いので、売却を行なった後も責任を問われる可能性を否定できません。
しかし、一般的に買取の場合には、契約不適合責任は免除されます。
売却後の不安のタネが1つ減ることは大きなメリットとなるでしょう。
価値がない耐用年数超え住宅の売却方法
長らく人が住んでいなかったなどで、手入れのされていない住宅を街で見かけた人もいるかもしれません。
そういった手入れのされていない家だと、購入後、すぐに住むことができなかったり、リフォームやリノベーションが必要になるため、家としての価値がないとみなされてしまい、「中古住宅」として売却することは、ほとんど無理でしょう。
では、家としての価値がなくなったらもう不動産を売却できなくなるかと言われれば、そういうわけではありません。
家としての価値がない不動産を売却する際の方法について、見ていきましょう。
(1)「古家付き土地 更地渡し可」として売却する
家としての価値がないケースでは、「古家付き土地 更地渡し可」として売却することができます。
家を売るのではなく、土地を売るというイメージです。
「更地渡し」とは、売主が建物を解体・撤去し、その後に土地を売却することを指します。
これは購入してくれるかもしれないターゲット層を広くとることができます。
1つめのターゲット層は、「中古住宅は不要で、土地だけが欲しい買主」です。
この買主に対しては、建物の撤去の費用や手間をこちらで負担することで、購入してくれる可能性が高まります。
2つめのターゲット層は、「どれだけ古くてもいいからなるべく安く家を買いたいと考えている買主」です。
「古家付き土地 更地渡し可」とすれば、古家を探している人にとっては願ったり叶ったりな物件であるため、こちらも購入してくれる可能性が高くなります。
(2)「古家付き土地」として売却する
(1)の更地渡しの無し版です。
「古家付き土地」として家を売却すれば、買主は「古家が付いた土地」として購入するため、売主は取り壊しにかかる費用を負担しなくてもよくなります。
また、建物が残っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が1/6になります。
建物を取り壊して、更地にしてしまうと特例から外れてしまうため、買主がなかなか見つからなければ、高い固定資産税を負担し続けなければなりません。
家が建っている土地の売却を考えている場合は、売却直前まで建物を残しておく方が、売主にとっては節税できるというメリットがあります。
(3)「更地」にしてから売却する
手入れされておらず住むのが困難な家や、耐久性に不安がある家は、更地にしてから売却するのが適切です。
更地にする負担は売主にかかってしまいますが、家を売却した後、買主が更地にする過程で、土地に危険物や汚染物が埋まっていることが発覚したときには、「契約不適合責任」を問われてしまうかもしれません。
しかし、売主が更地すれば、建物に対しての契約不適合責任がなくなり、土地の実情を契約書に正確に記載できるというメリットもあります。
まとめ：耐用年数超え住宅の売却を成功させるためのポイント
耐用年数を超えていない住宅に関しては、減価償却費を計算することでいくらで売却できるのか分かります。
自身の保有している不動産がいくらで売却できるのかを、あらかじめ計算した上で、慎重に検討しましょう。
また、耐用年数を超えた物件では、建物の価値がゼロと見なされます。
築何年の物件を売却しようとしているのかあらかじめ確認しておきましょう。
築年数が経っていたとしても、家を売却できる可能性があります。
本記事を参考にしていただいた上で、それでもわからなくて困っている方は不動産会社に相談してみましょう。
売却を相談した不動産会社によっては、売却できないと断られる場合もあるかもしれませんが、複数の不動産会社に相談することで、住宅の売却に協力してくれる不動産会社が見つかるはずです。
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