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2025/11/21兄弟が自宅を売却する方法とは？代理人を使った手続きも解説
- 不動産買取
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
兄弟が自宅を売却するための条件とは？
結論：委任状を用いることで代理人に売却してもらうことが可能です。そのため、代理人に兄弟を指定することで、兄弟に自宅を売却してもらうことができます。
不動産売買を行う場合、原則として売却したい不動産を所有している売主と購入を希望している買主双方が立ち会うことが必要です。しかし、自分が売主でどうしても立ち会えない場合、やむを得ない事情があるときは、第三者を代理人として選任し、委任状を作成して代理権を付与することで、その代理人が本人に代わって不動産の売却手続きを行うことができます。
代理権を第三者に付与すれば、確かに売却手続きを委任できますが、注意しなければ、自分が想像していたのとは異なる結果になる可能性があります。
そのため、本記事では、第三者に代理で売却を依頼する際のポイントや委任状の書き方について解説します。よく読んで、正しい知識を身につけた上で、代理人に依頼して売却手続きを進めていきましょう。
代理人に自宅売却を委任する際の重要ポイント
この項では、代理人に売却手続きを委任する際のポイントについて解説します。
代理人を選任するためには、代理権委任状が必要となる
代理人に不動産の売却手続きを依頼するには、代理権委任状を作成する必要があります。委任状を作成することで、代理人が不動産売買において本人の代理として行動する権利を持つことを証明できます。
また、委任状は、不動産売買においてどこまでを委任するのかという範囲を明確に規定する役割も果たします。
代理人は意思能力者であれば、誰でも選任できる
代理人として選任する人は、意思能力者であれば、委任状を作成することで誰でも選任できます。意思能力者とは、法律行為を行なった際に自己の権利や義務がどのように変動するかを理解する精神能力を持つ人を指します。民法第102条において、未成年者や成年被後見人などの成年制限行為能力者であっても代理人となることが可能と規定されています。
制限行為能力者が代理人として依頼した本人のために行う行為は、本人にのみ効果があり、代理人である制限行為能力者には影響がありません。そのため、制限行為能力者が代理人として行った法律行為は、行為能力の制限を理由とする取消しの対象にはなりません。制限行為能力者と知って代理人に選任することを選択したのであれば、その不利益も覚悟の上で選任することになります。
ただし、委任状を作成したとしても、代理人を選任できないケースもあります。委任状を作成することで代理権を付与された人を「任意代理人」と呼ぶ一方、未成年者や成年被後見人の代理人などは、法律の規定に基づいて選任されるため「法定代理人」と呼ばれます。依頼主が未成年者や成年被後見人の場合、原則として法定代理人が行うことになるため、委任状を作成しても代理人を選任できません。この点に注意が必要です。
やむを得ない事情がある場合を除き、制限行為能力者でない信頼できる人を代理人として選任することが重要です。
代理人に自宅売却を依頼したとしても、本人確認は必要となる
不動産売買において、委任状があれば代理人が本人の代わりに進めることが可能です。不動産の売却が完了し、必要書類を揃えて法務局に申請をすれば、登記書類は受理されます。
しかし、この一連の売買行為が、本人に成りすました誰かが行うことができたら怖いと思いませんか。第三者の手によって、委任状を作成して、取引を行うことができてしまうと、本人の知らないところで、不動産が売却されてしまうことになります。そのため、登記手続きを行う司法書士は、基本的に登記申請前に、不動産の所有者本人と面談をして、本人確認と売却の意志確認をすることになっています。
委任状作成時の注意点とポイント
委任状を作成して、代理人に不動産売買を依頼する際のポイントについて説明してきました。この項では、委任状作成時の注意点について、解説したいと思います。注意点は以下の6つになります。
- （1）委任状の形式は自由であること
- （2）本人と代理人の氏名と住所を記載すること
- （3）委任する行為の範囲を明確にすること
- （4）委任した日付を記載すること
- （5）実印を用いて印鑑証明書も添付すること
- （6）捨印を押印しないこと
それぞれの注意点に関して、詳しく見ていきましょう。
（1）委任状の形式は自由であること
委任状の形式には、規定や制限などがなく、自由に作成することができます。例えば、メモ用紙などに自筆したり、パソコンで記載して印刷したりもできますし、縦書きや横書きなども自由です。どのような媒体にどのように記載されても、委任状として有効になります。何らかの形式要件を満たさないと無効になるものではないため、慎重に書かなければ、後でトラブルになってしまう可能性が高くなってしまいます。特に、不動産売買に関しての専門知識のない人が書いても有効となりますので、代理人に不要な権限を与えないようにすることが重要となります。
（2）本人と代理人の氏名と住所を記載すること
委任状には、本人と代理人の氏名と住所を記載するようにしましょう。世の中には、同姓同名の人も存在するため、名前だけの記載にしてしまうと特定することが難しくなってしまいます。本人と代理人を確実にするためにも、氏名に加えて、住所も記載するようにしましょう。
（3）委任する行為の範囲を明確にすること
委任状に基づいて、代理人が行った契約行為は、本人が契約を行った場合と同等の効力を持つことになります。そのため、委任状は、代理人の権限を制限するために、委任事項を限定することが重要です。
では、どういった内容を記載すればいいのかということですが、一般的には以下の項目を記載します。
- 売却する物件情報
- 売却価格や手付金、キャンセル料や引き渡し日などの、売却に関する条件
- 代理権の有効期限や、登記申請に関する内容
- どこまでの範囲を任せるかという委任の内容
まず、対象となる物件に関して、登記事項証明書や登記済権利証と相違がないように正確に記載します。売却価格や引き渡し日の時期なども明記しておけば、代理人がその場で値引きに応じたり、引き渡し日を遅らせるといったような勝手な判断ができないように制限することができます。
次に、代理人に委任する範囲が、明確になっているかどうかを確認します。第三者が見ても委任する範囲が理解できるかどうか、曖昧な部分がないかどうかも確認しましょう。曖昧な表現としては、「自宅売却に関する一切の件を委任する」のように記載してしまうと、自宅売却に関する代理人の権限は、拡大解釈できるようになってしまいます。
また、委任状の項目で空欄になっているところが無いかどうかも確認するようにしましょう。項目が空欄になっている委任状を「白紙委任状」と呼び、委任の範囲を定めていないため、後にトラブルを招く可能性があります。委任状を作成した後、空欄項目がなく、ちゃんと記載されているかどうかを念入りに確認するようにしてください。
最後に、第三者による委任状への追記を防止するため、委任状の終わりは「以上」と締めくくります。自分の意図していない委任行為を行われないようにすることは、自分を守ることになりますので、必ず書くようにします。
（4）委任した日付を記載すること
委任状には、「委任した日付」を記載しましょう。委任開始日を明確にしておくことで、代理権がいつから行使されているのかを明らかにすることができます。不動産の売買契約の有効性を証明することができるため、記載しておきましょう。
（5）実印を用いて印鑑証明書も添付すること
委任状には、実印の印鑑証明書も添付するようにしましょう。上述した通り、委任状は書式が自由であるため、実印でなく三文判で押印していても、印鑑証明書も添付しなくても有効な書類になります。しかし、三文判は偽造できてしまうことも考えられますし、高額な取引が行われる不動産売買では、実印による押印と印鑑証明書の添付まで求められることが多いです。簡素過ぎる委任状は、買主への不信感へも繋がるため、本項の注意点を確認し、作成するようにしましょう。
（6）捨印を押印しないこと
委任状には、絶対に捨印を押印しないようにしましょう。捨印とは、文書に誤りが見つかった際に修正できるように「訂正印をあらかじめ押しておく」ハンコのことを指します。つまり、捨印を押してしまうと、委任状の委任事項に誤りがあったとして、第三者が自由に訂正できてしまうため、新たな委任事項を加えることもできてしまいます。勝手に売買条件も変更できてしまうため、想定外の契約を結ばれないように、捨印は絶対に押さないようにしましょう。
まとめ：兄弟間での自宅売却をスムーズに行うために
委任状を作成すれば、不動産の売却を代理人に委任をすることができます。つまり、兄弟であっても、自宅を売却できるようになります。
代理人は意思能力があれば、誰でも選任することができますが、自宅売却という大きな取引を任せるため、信頼できることと、商談を進める力があることを満たす人を選任したいものです。信頼はできるが、商談を進める力が足りなかった場合、売却自体が滞ってしまうという可能性も考えられます。代理人として選任する人物は、慎重に検討するようにしましょう。
また、委任状を作成するにあたっての注意点も解説してきました。委任状には、決まったフォーマットがないため、適当に書いても有効な文書となってしまいます。その委任状に基づいて、代理人が自宅売却を行うため、権限を与えすぎてしまうと自分の意図していない契約を結ばれるリスクがあります。しっかりと内容を精査し、曖昧な部分がないことを確認した上で、代理人に依頼するようにしましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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