最終更新⽇時
2025/11/21住宅ローン残債があっても安心！家の売却手順と成功のコツ
- 不動産買取
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
住宅ローンが残っていても自宅売却は可能？
住宅ローンが残っているために自宅の売却を諦めている方も多いでしょう。しかしご安心ください。結論として、住宅ローンが完済されていなくても自宅を売却することは可能です。では、具体的にどのような方法があるのか、順を追って説明します。
まず理解しておくべきは、住宅ローンが残っている家でも売却は可能ですが、売却時にはローンを完済し、抵当権を抹消することが条件となる点です。抵当権とは、住宅ローンを利用する際、債権を担保するために土地や家に設定される権利です。個人だけでなく、会社が融資を受ける際にも土地や建物に抵当権を設定します。これを設定することで、債務者がローンを返済できなかった場合、債権者は担保となる土地や家を競売等で換価し、優先的に弁済を受ける権利を持つことになります。一般的な取引では、抵当権が抹消されていない物件は売買契約を結ぶことが困難になります。不動産の所有者が変わった場合でも、一度設定した抵当権は自動的に抹消されません。
そのため、まずはローンの残債を確認することから始めましょう。ローン残債は、固定金利の場合は借入時に発行されますが、変動金利の場合は毎年送付される返済予定表で確認できます。万が一、返済予定表を紛失した場合は、金融機関から残高証明書を発行してもらい、直近の残債を確認することができます。
自宅の売却金額でローンの返済を行うケースが一般的なので、次にその確認を行います。信頼できる不動産会社に査定の依頼をして、売却金額を調べていきます。査定とは、不動産会社などが土地建物の状態や周辺環境、家の立地などといった様々な条件を考慮して、周辺の不動産相場と照らし合わせながら、現在の不動産価値を算出することです。
売却金額を確認した後、その金額でローンが完済できるかどうかをチェックします。売却金額でローンの完済が可能な場合（アンダーローン）、金融機関が売却代金からローン残高を差し引いて返済手続きを行います。査定額で売れるとは限らないため、若干低い価格で売却される可能性を考慮し、さらに仲介手数料や諸経費を差し引いてローン残債を上回る金額であれば、売却手続きを進めるべきです。これによって金融機関の抵当権が抹消され、家の買い手側が住宅ローンを組めるようになります。一方、売却金額ではローンの返済が困難な場合（オーバーローン）、売却資金で不足しているローン返済分の差額を補填する必要があります。特に建物が木造の戸建ては、建物の劣化などからその価値が案外早く落ちてしまうので、住宅ローンの残高が減るスピードよりも住宅の資産価値が落ちるスピードの方が早い傾向があるため注意が必要です。
では、オーバーローンになってしまった際は一体どうすれば良いのでしょうか、その対処法を次の項目で説明します。
ーバーローン状態での対処法：3つの解決策
オーバーローン状態の家を売却するための3つの方法を説明します。
⑴ 任意売却
任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった時に、金融機関から特別な合意を得て不動産を売却する方法です。特に、売却資金だけではローンが完済できない際は、金融機関と売却後のローン残債の返済のことなども合意しなければなりません。金融機関に相談して、ローンの返済が困難と判断された場合、任意売却が認めてもらえる可能性があります。任意売却のメリットは、競売ほど売却金額が下がる可能性が低い点、競売と違って差し押さえがなく、売却完了まで近隣にわかる心配がない点などが挙げられます。一方デメリットは、銀行の許可が降りなければ売却が出来ない点、不動産会社の中でも任意売却を得意とする業者にお願いをしなければならない点などです。住宅ローンの滞納をしている場合、返済が滞ってからおよそ半年で差し押さえ手続きに入り、その後競売の手続きが開始されます。最終的に競売開始決定が裁判所によってなされると任意売却が困難になってしまいます。任意売却自体は、競売の入札が始まる前までは活動することが出来ますが、売却期間が短いほど売りにくくなってしまうので、任意売却の際の相談は早めに行い、金融機関から許可をもらったら即座に売却活動に入るようにすると良いです。
⑵ 住み替えローン
住み替えローンとは、家の買い替え時に購入する物件の住宅ローンに、返済出来なかったローン残債を上乗せして借りることの出来るローンです。こちらのメリットは、融資条件によっては、従前の住宅ローンよりも低金利になる可能性がある点、従前の住宅ローンを返済するための手持ち資金がない場合でも住み替えが出来る点などが挙げられます。一方デメリットは、融資の審査基準が厳しい点、借入額が増えてしまう点などが挙げられます。住み替えローンは対応していない金融機関もあるので、事前に利用する金融機関に確認をとっておくと良いです。
⑶ 手持ち資金で不足分を補填
基本的には、自分の預貯金などの自己資金内で支払えると良いですが、どうしても自己資金ではどうしようもない場合は家族相談、あるいは金融機関から無担保ローンを借りることになりますが、融資の審査も非常に厳しく、たとえ借りられたとしても高金利で借りることになってしまいます。住宅ローンの返済に目途が立たない状態で売却希望する場合、ある程度の覚悟が必要になるでしょう。
これらの方法であれば、オーバーローンになってしまっても対処することが出来ます。次の項目では、住宅ローンが残っている家の買い替えについて説明します。
買い替えの場合、売り先行が良い
ローンが残っている状態で買い替えを行う場合、所有する家を先に売ったあと次の家を買う「売り先行」と、新居を先に買ってから現在の自宅を売る「買い先行」の2種類があります。売り先行だと、引越し代が2回分かかってしまったり、新居が見つかるまでは仮住まいでいなければならない、などのデメリットがありますが、ダブルローンにならなかったり、焦らず落ち着いて売却活動が出来るため、比較的安心して資金計画を立てることが出来ます。特にローン残高が大きいほど、売り先行でまずは売ってからゆっくり探す方法がおすすめです。
また、もし買い先行を行い、自己資金が不足してしまった場合、「つなぎ融資」という方法を用います。これは、購入と売却のタイミングがずれ、タイムラグが発生してしまった際に、その期間だけお金を借りる融資制度です。まず、つなぎ融資を受けて新居を購入して、過去の家が売却できたらその売却金を使ってつなぎ融資を一括返済します。これならば、ローンの返済中でもなおスムーズな買替ができて、仮住まいも必要なく、引越しを1回で済ませることが出来ます。ただし、買い替えローンに比べて費用が高くなってしまうことが多い点や融資の期間は6ヶ月〜1年程度に限定される点などには十分に注意をしてください。
次の項目では、住宅ローンが残っている家を高く売却するためのポイントを説明します。
住宅ローン残債があっても家を高く売るためのポイント
住宅ローンが残っている家を高く売却するためのポイントを2点説明します。
1点目は、写真にこだわることです。内覧者数が増えればその分売却出来る可能性が増えるので、まずは内覧者数を増やすための工夫をする必要があります。内覧したい、と思わせるコツは、広角カメラを利用したり、なるべく明るいタイプの照明を使用したりと、とにかく魅力的な写真を準備して数多く掲載することです。そうすれば、多少相場より高い金額で販売したとしても内覧希望者を集めることができるでしょう。
2点目は、価格交渉に事前に慣れておくことです。物件の内覧の増加に伴い、価格交渉の回数も増えていき、ここで負けてしまうと全てが水の泡になってしまいます。その際のコツは、残りの返済金額を下回る金額で購入を希望してきた場合、すべて断ることです。それでも内覧者が多ければ、いつか値引きなしで購入希望してくれる人がきっと現れるので慎重にいきましょう。ただ、残りの返済金額と値引き交渉の金額が絶妙なラインならば、値引きを許可することも検討して良いかもしれません。
このポイントを踏まえて、高額売却を目指しましょう。次の項目では、住宅ローンが残っている家の売却の際、注意しなければいけない点を説明します。
住宅ローンの残っている家を売る際に注意すべき費用
住宅ローンが残っている自宅の売却の際にも、通常の不動産売却同様諸々の諸費用が発生する点に注意してください。物件の売却の仲介を頼んだ際には、その不動産会社への仲介手数料が発生します。他にも、印紙税・抵当権抹消抹消登記費用・司法書士への報酬・住宅ローン返済手数料・所得税など、場合によって様々な費用が発生します。残債は完済出来たのに、諸費用を払う資金が足りなくなってしまう、といった事態を避けるためにも、住宅ローンの返済を計算する際には、売却費用として家の売却額の5％程度の費用を見込んでおくと良いです。
まとめ：住宅ローン返済中でも自宅を売却する方法
住宅ローンが残っていても自宅の売却は可能ですが、そのためには抵当権を抹消する必要があります。売却代金でローンの返済が出来ればそのまま売却できますし、返済できなかった場合も、住み替えローンなどの方法で対処することができます。売却では諸費用もかかるので、ローンの返済の計算をする際は、売却費用として売却額の5％程度の費用を見込んでおくと、最悪の事態を避けることができるでしょう。住宅ローン返済中の物件の売却を検討される時は、是非この記事を参考にしてみてください。
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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