不動産売買はどんな流れで進める？引き渡し当日の流れや司法書士に依頼するケースも解説！     

所有している不動産を売却したいけど、一連の流れがわからない。どのような手順で売却していけば良いのだろうといった悩みを抱えている方も少なくないでしょう。

そこで本記事では、不動産売買時の一連の流れや、必要な手順について解説します。

また司法書士に依頼するべきケースについても解説します。

不動産売買を検討している方は参考になれば幸いです。

不動産売買の流れ                                                                                                

不動産売買の流れは次の通りです

• 家や土地の査定
• 不動産会社との契約の締結
• 売却活動の開始
• 売買契約の成立
• 不動産の引き渡し
• 確定申告を忘れない

家や土地の査定

所有している家や土地を売却する際は、まず所有している家や建物の価値を確認しなければなりません。宝石やブランド品などを質屋に持っていく際も最初に状態や品番を確認して値段をつけますよね。不動産でも同じように売却する前に査定が必要なのです。査定の方法は次の2種類です。

≪簡易査定≫

簡易査定とは、所有している家や土地の簡単な情報だけをもとに、ざっくりとした金額を算出する査定のことです。一戸建てであれば、住所・土地面積・建物面積・建物の構造・築年数などを入力することで査定できます。マンションの場合も基本的に入力項目は同じです。土地の場合は、住所を入力した後に、土地の平米数を入力することで査定できます。たとえば実家の土地面積が198㎡だった場合の簡易査定金額は次の通りです。

6.4万円/㎡21.4万円/坪=1,282万円

ただしこの算出結果は、あくまでも入力された住所や平米数をもとに、類似性の高い土地や物件と照らし合わせた上で算出されています。したがって入力された情報以外の個別具体的な情報は反映されていないため、より詳しい査定金額を知りたい場合は、簡易査定を行ったサイトに問い合わせるか、訪問査定を依頼しましょう。

なお平米数がわからない場合は、所有している土地の坪数×3.3057で算出できます。

≪訪問査定≫

訪問査定とは実際に不動産会社の担当者が現地に足を運び、家や土地の状態を確認しながら金額を査定する調査のことです。買取専門業者でいうところの現物査定にあたります。訪問査定では、簡易査定のような書類だけではわからなかった部分を調査していきます。たとえば売主へのヒアリング、家・建物の状態確認・隣地との境界確認などです。とはいえざっくりとした流れがわかっているものの、実際に何をするのかわからず、訪問査定を躊躇する方も少なくないでしょう。そこで以下に訪問査定当日の流れを記載します。

• 不動産会社の担当者が現地に着く
• 不動産の売主と世間話を交えて関係を構築する
• 担当者からのヒアリングが始まり、なぜ不動産を売却しようと思ったのか、次はどのような場所に住みたいかなどをヒアリングされる。(もちろん答えたくない場合は答えなくても問題ありません。)
• いつまでに売却できたら嬉しいか、どれくらいの金額で売れたら嬉しいかなどの諸条件を確認する
• ある程度のヒアリングが終了したら、実際に家の中に入ったり、土地を確認したりする
• 査定結果を元に金額を提示する
• その後の流れや提案を受ける

不動産会社の担当者の中には家の中を見ずにいきなり査定金額を出してくる方もいますが、なぜ家や土地の状態を見ずに査定金額を提示できるのでしょうか？それは担当者はほとんどの場合、訪問査定の段階で査定金額がわかっているからです。たとえばマンションの場合リフォームをしていない限り、間取りは事前にわかっています。また相場に関しても取引データを確認できるため、訪問の段階であらかたの相場がわかっているのです。一方一戸建ての場合は、間取りこそわからないものの、土地値はわかっています。もちろん土地値も全面が公道なのか、私道なのか、境界線は定まっているのか、敷地の形はどうなっているのかによって金額は異なりますが、目安はつきます。このように事前のデータだけである程度の相場をわかっていることが、いきなり査定金額を出してくる要因なのです。とはいえすぐに査定金額を提示されることで、不安になる方もいるでしょう。そういった場合は、なぜこの金額になったのか、どこを基準に査定したのかなど具体的な査定ポイントを確認してみてください。担当者にもよるかもしれませんが理由を教えてくれるはずです。

なお訪問査定で担当者が見ているポイントは次の通りです。

• 家の眺望
• 室内のコンディション
• 設備の劣化具合
• 水回りの状態

これらのポイントを確認することで、そのままの状態で不動産を売却できるのか、あるいはハウスクリーニングやリフォームが必要なのかを担当者は判断しています。また不動産のプラスとなるポイントを見つけると同時に、マイナスになり得るポイントもチェックしています。たとえば目の前に大きな建物があることで窓からの眺望が悪い、大通り沿いや線路沿いで騒音がうるさい、近隣住民との関係性などがマイナスポイントに該当する要因です。これらのポイントをチェックしつつ、売主から実際の状況もヒアリングした上で査定金額を決定します。

訪問査定が終了してすぐに金額を提示してもらえることもありますが、ほとんどの場合結果が出るまで数日から1週間程かかります。結果が出るまで待ちましょう。

不動産会社との契約の締結

簡易査定・訪問査定を実施した上で、金額・条件ともに納得のいく不動産会社が見つかった場合は、媒介契約を結びましょう。

媒介契約とは、「売りたい家や土地の売却活動をあなたの不動産会社にお願いします」という旨の契約です。つまり媒介契約を結ぶことで不動産会社に売却活動をサポートしてもらえるのです。媒介契約には次の3つがあります。

• 一般媒介
• 専任媒介
• 専属専任媒介

また不動産を仲介する場合は、一般的に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料とは不動産会社に支払う報酬のことです。支払う金額は売買価格の一部になります。なお仲介手数料は売買契約が成立した場合に限り支払い義務が発生するため、売買契約が成立するまでは支払う必要はありません。

一般媒介契約

一般媒介の特徴は複数の不動産会社と契約できる点です。たとえばA社と一般媒介契約を締結してもB社、C社とも一般媒介契約を締結できます。なお一般媒介契約は3ヶ月を契約期間としていることが多いため、長期で契約したい場合はその旨を担当者に伝えましょう

専任媒介契約

専任媒介契約は1社の不動産会社としか契約できなくなる媒介契約です。たとえばA社と専任媒介を結ぶと、Ｂ社・Ｃ社とは媒介契約できません。つまり1社のみに売却活動のサポートをお願いするということです。

これだけで見るとデメリットのように感じるかもしれませんが、メリットもあります。それはレインズに登録してもらえる・自己発見取引ができる・2週間に一度状況を報告してもらえるという点です。レインズとは不動産会社だけが利用できる不動産情報サイトです。このサイトに登録すればより多くの人に家や土地を見てもらえます。つまり買主が見つかりやすいのです。また自分で買主を見つけた場合にも契約可能です。専任専属媒介では自己発見取引ができないため、その点と比較してメリットと言えるでしょう。さらに2週間に一度状況を報告してもらえるため、周辺の相場観や改善点を把握しやすいことがメリットとして考えられます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、ひとことで言うと、1つの不動産会社が全ての売却活動をサポートする媒介契約です。一般媒介や専任媒介と違って、自己発見取引もできません。そのため契約した不動産会社が全面的にバックアップしてくれるのです。具体的にはレインズに5日以内に登録しなければならない、1週間に一度、報告しなければならないと定められています。このような理由から、早く家や土地を売ってしまいたい方、自分で買主を探す手間をかけたくない方に向いています。

売却活動の開始

不動産会社と媒介契約を締結したら、売却活動が開始されます。媒介契約の種類にもよりますが、売買契約が成立するまで、数ヵ月～1年ほどかかることも少なくありません。売れない場合は、売れない理由を不動産会社と相談しながら価格を下げるなり、付加価値をつけるなりといった対策を講じましょう。

売買契約の成立

買主が見つかったら、不動産会社にサポートしてもらいながら買主と不動産売買契約を締結していきます。売買契約時に必要な書類は次の通りです。

• 本人確認書類
• 実印
• 印鑑証明書
• 住民票
• 登記済権利証
• 固定資産税の納税通知書

なお売買契約時に必要な書類は、売却する不動産がマンションなのか、一戸建てなのか、土地なのかによって異なります。

不動産の引き渡し

契約手続きが全て終了したら、あとは引き渡しの日時を待つだけです。引き渡し当日になったら手付金以外のお金を振り込んでもらいます。また同時に不動産の所有権移行も行います。なお所有権移行は買主がやるべき手続きとなっていますので売主側は何もしなくて大丈夫です。ただし所有権移行を行わなければ所有権があなたのままとなりますので、必ず手続きしてもらいましょう。

確定申告を忘れない

不動産を売却して利益を得た場合、その利益に対して税金が発生します。たとえば2024年の4月に不動産売買契約を行った場合、その年が譲渡所得の課税対象となります。翌年の2月16日〜3月15日に確定申告しなければなりませんので忘れないようにしましょう。

司法書士への依頼が必要なケース

不動産を売買した際は、所有権移転登記をしなければなりません。なぜなら所有権移転をしないと売却後の土地や建物の所有者があなたのままになるからです。所有権があなたのままということは、買主が不動産を使用するにもかかわらず、固定資産税や都市計画税をあなたが納めていかなければならないということです。事実上所有していないのに税金を納めるのは納得いきませんよね。このような事態にならないためにも所有権移転は必ずしなければならないのです。本来所有権移転登記は買主と売主が共同で申請する手続きですが、他人同士が共同で書類を作成して法務局に行って手続きするのは手間がかかる上にストレスになります。場合によってはトラブルに発展することも少なくありません。そうならないためにも司法書士に依頼することをおすすめします。また不動産売買手続きには、状況によって住所変更登記や・氏名変更登記・抵当権抹消登記が必要になります。これらの手続きに不安がある方も司法書士に依頼するとよいでしょう。

司法書士に依頼する際の費用は誰が払う？     

司法書士の依頼費用は買主負担になることが一般的です。なぜなら所有権移転登記は買主が行う手続きだからです。とはいえ売主が司法書士の依頼費用を負担するケースもあります。それは売買する不動産に設定されている抵当権を抹消する場合です。取引する不動産に抵当権が設定されている場合は取引できないため、抵当権を外す登記をしなければならないのです。この手続きは売主が行う手続きのため、司法書士に依頼した際の費用は売主が負担します。なお司法書士へ依頼する際の費用は、地域や依頼内容にもよりますが、5万円〜15万円くらいが目安です。

不動産売却当日の流れ

不動産売買における当日の流れは次の通りです。

• 司法書士による書類の確認
• 決済
• 鍵・書類の受け渡し

司法書士による書類の確認

所有権移転登記や決済を行うにあたり、買主と売主が現場に来ているかを司法書士が確認します。その際本人確認書類を提示する必要があるため、必ず持参しましょう。なお本人確認できない場合は決済手続きや所有権移転手続きを実施できない可能性があります。

決済

必要書類の確認や本人確認が終わったら、手付金以外の残金を買主が売主に対して支払います。同時に固定資産税や都市計画税などの精算金の処理も行います。支払い方法は現金、振込どちらでも問題ありません。ただし振込の場合でも取引は金融機関の個室やブースで対面にて行われます。なお決済の際は、買主・売主・不動産会社の担当者以外にも数人の立ち合いが必要です。

鍵・書類の受け渡し

全ての決済が終わったら、鍵と書類を買主に引き渡します。買主に引き渡す書類は次の通りです。

• 不動産の図面一式
• 建築確認通知書
• 設備の説明書
• 家の全ての鍵

このタイミングで所有権移転も終わっているため、不動産の所有者は買主に移っています。

不動産売買に関するよくある質問

不動産売買に関するよくある質問は次の通りです。                                                        

• 不動産売買は仲介してもらったほうが良いですか？                              
• 決済方法は振込でも可能ですか？                                                                           
• 個人間売買は危険ですか？                                                                                      
• 不動産売買契約から決済までの期間はどれくらいですか？                                   

不動産売買は仲介してもらったほうが良いですか？

もしご自身で買主を探せる、かつ不動産取引における知識や経験があれば不動産会社に仲介を任せなくても良いかもしれません。しかし不動産売買では複雑な書類の取り交わしや手続きが発生します。売買契約が終わったあとも登記を適切に行わなければ所有権が移っていなかったり、抵当権が設定できていなかったりといったトラブルに発展する恐れがあります。このような事態にならないために不動産会社や司法書士などの専門家がいるのです。結論不動産売買に関する知識や経験が豊富出ない場合は、不動産会社に仲介してもらった方がよいでしょう。

決済方法は振込でも可能ですか？

不動産売買における決済は振込でも可能です。ただし振込に対応していないあるいは、当日になって現金決済じゃないと困るなど後々、話の食い違いが生じないためにも、決済方法は事前に確認しておきましょう。

なお不動産売買における一般的な決済方法は次の通りです。

• 現金決済
• 振込決済
• オンライン決済

個人間売買は危険ですか？

個人間売買は法律上可能なものの、トラブルに発展する可能性が高いためおすすめできません。つまり不動産会社に依頼した際と比較すると危険ということです。もちろん個人間売買は不可能ではありませんが、書類の準備・作成・税金の確認・住宅ローンの確認・抵当権の抹消・登記など専門的な知識が必要になります。不動産は大きなお金が動く取引ですので、できれば専門家に依頼した方が良いでしょう。

不動産売買契約から決済までの期間はどれくらいですか？    

契約を締結してから決済・引き渡しまでの期間は大体1〜3ヶ月くらいが目安とされています。なぜ契約してから引き渡しまで数ヵ月かかるのかというと、書類の準備や・住宅ローンを組む場合の融資審査・家および土地の調査・登記手続きなどの手続きに時間がかかるからです。場合によっては数ヵ月から半年程かかる場合もあります。

まとめ：不動産売買を行う際は、信頼できる不動産会社を見つけよう

不動産売買は次のような流れで進んでいきます。

• 簡易審査
• 訪問審査
• 不動産会社との媒介契約の締結
• 売却活動の開始
• 購入希望者とのやりとり
• 買主の決定
• 売買契約の取り交わし
• 不動産の引き渡し
• 税金の処理

不動産売買契約が決まってから引き渡しまで数ヶ月かかると言われています。それはつまり、審査から数えると引き渡しまで1年以上かかる可能性があるということです。早ければ半年ほどで引き渡しまでできるかもしれませんが、長期になるケースが多いでしょう。不動産売買は大きな金額が動く上に、長期での取引になります。そのため信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。まずは土地活用サイトでの相談そして不動産会社選びが必要になりますが、1社だけではなく複数の会社を比較検討しましょう。そうすることで、条件やサービス内容のみならず、あなたに合う担当者、あなたが信頼できる担当者を見つけられるはずです。ぜひ複数社に見積もりや相談を依頼してみてください。