住宅に住みながら売却するときにオススメな方法とは？

住宅に住みながらの売却についてまとめていきます。住宅を売るときは空き家にして売ることが多いですが、住みながら売却にはどのようなメリットがあるのか。住みながら売却についての概要と住宅に住みながら売却するオススメの仕組みについて紹介します。

住宅に住みながら売却することについて

住宅に住みながら売却することは可能です。また住みながらの売却にはメリットがあります。

住宅に住みながら売却することのメリット

住宅を売却し、確保した資金を新居の購入費に充てることができる

住宅に住みながら売却するため新居がまだ見つかっていない段階でも売却することもできます。また引っ越しや住み替えの時の予算の目安を立てやすくすることもできます。売却資金を住宅ローンの返済にあてることもできます。

売却する際生活イメージを伝えやすい

住宅に住みながらの売却は内覧者と直接会話することができるため、生活のイメージや家具の配置を伝えることができます。

家が空き家の場合より劣化しにくい

住みながら自宅を売却する場合、生活しており、空気循環が行われるためカビの繁殖を抑制することができ、結果として空き家の時よりも劣化を抑えることができます。

空き家の売却と住みながらの売却の違い

住みながらの売却では買主と内覧によりコミュニケーションをとることが可能なのに対し、空き家にしてから売却する場合不動産会社が売却を行うため、売買契約までコミュニケーションを取ることが出来ません。また内覧の時に住みながらの売却の場合、家具などが置いてあるため生活感があり生活のイメージがつきやすいです。しかし空き家にして売却する場合、家具などがなく生活のイメージがつきにくいです。

住宅に住みながら売却する際の注意点

内覧の際に清潔感を出す

住宅に住みながら売却するため内覧の時は家に家具などが置いてあります。そのため住宅に清潔感がないと購入希望者は悪い印象を持ってしまいます。内覧の時は前もって掃除やハウスクリーニングを頼むようにしましょう。

リースバック

住宅の住み替えがなく、売却してもそのまま住み続けることができるリースバックという方法があります。リースバックとは、リースバック業者に住宅を売却し、売却資金を受け取ったのち、賃貸契約をし住み続けるという方法です。リースバックにはメリットとデメリットがありリースバックをする際の注意点もあるため紹介します。

リースバックの特徴

リースバックは住宅に住みながら売却する仕組みです。売却後は家賃を支払いながら住み続けるため、近隣の人は自宅を売却したことが分かりません。

リースバックのメリット

売却資金がすぐ手に入れることができる

通常の売却の場合、不動産の購入者を探しても必ずすぐに見つかるわけではありません。そのため売却資金を手に入れるまでには時間がかかります。それに対しリースバックはリースバック業者に住宅を売却するため売却資金をすぐに手に入れることができます。

住宅の維持費やリスクがなくなる

リースバックを行った場合不動産の所有権はリースバック業者に移ります。そのため修繕費や固定資産税などの住宅の維持費や災害によって建物が損傷しても建物の資産価値が失われるというリスクを気にする必要がありません。月々にかかるお金は家賃と光熱費になります。

引っ越しをしなくてよい

リースバックは住宅を売却しその後賃貸契約を交わすという仕組みです。そのため引っ越しをする必要がなく、新居探しの手間を省くこともできます。

リースバックのデメリット

売却価格が不動産売却よりやすくなる

不動産会社が物件を自由に売買することができないため、リースバックによる住宅売却は通常の売却価格より安くなります。相場の約7，8割ほどです。また売却価格が高くついた場合その後の家賃が高くなる可能性もあるので注意しましょう。

いつまでも借りることができるわけではない

リースバックは賃貸契約の段階で定められた期間賃貸人として住むことができます。賃貸契約が終了した段階で再契約を結ぶことも可能です。しかし再契約の際に貸主と借主の双方が合意できなかった場合、再契約できず引っ越ししなければなりません。長く住みたい場合は、普通借家契約という契約期間に定めのない契約を交わすことがオススメです。

リースバックの注意点

家賃設定

リースバックは賃貸契約のため毎月家賃を払う必要があります。家賃は生活に密接に関係しており、家賃が高すぎると生活が苦しくなることもあります。地域にあった適正な家賃設定をするために、できるだけ多くの情報と家賃相場を調べることが大切です。

リースバックのトラブル事例

再契約ができない

リースバックの期間が終了し、再契約をしようとした際に貸主と借主で双方の合意が得られず再契約ができなかった。

支払いが困難

賃貸契約時の家賃が高く生活を圧迫してしまった。再契約の際家賃が上がる可能性もあるので注意が必要です。

リースバック業者の倒産

リースバック業者が倒産してしまうとリースバック業者の資産である住宅が売却されることがあります。売却されてしまうとその後も住み続けることができるかどうかは、住宅の所有者次第になり、所有者次第では退去をしなければなりません。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは住宅に住みながら売却する方法の一つです。不動産から自宅を担保にお金を借り契約し、契約者が死亡したときに担保の自宅を処分し、借入金を返済する方法です。

リバースモーゲージの特徴

リバースモーゲージは高齢者向けの仕組みです。50歳以上のみ利用できるなど条件がつけられることがあります。不動産の査定を行いその担保評価額の50％〜70％が借入金の上限となっています。また借り入れできる資金の使い道が制限されていることが多いです。老後の資金調達には有効な方法です。またリバースモーゲージにはリコース型とノンリコース型があります。リコース型とは借入金が売却額より高かった場合の債務を相続人に引き継ぐ方法です。ノンリコース型とは債務を引き継がないようにする方法です。

リバースモーゲージのメリット

返済は利息のみ

住宅ローンの返済は通常元金と利息を毎月返済しますが、リバースモーゲージの場合毎月の返済が利息のみとなります。そのため月々の返済金額を減らすことができます。

自宅に住みながら資金を調達できる

リバースモーゲージを行えば自宅に住みながら資金調達できるため、引っ越しや仮住まいを探す必要がありません。またその費用も掛かりません。

リバースモーゲージのデメリット

長生きすればするほど資金を使ってしまう

毎月の返済は利息のみのため、住み続ければ住み続けるほど支払う利息が増えてしまいます。

死亡時に残された家族の住居が保証できない

契約者が死亡したときに、担保としていた自宅は不動産会社に売却されてしまうため残された家族は自宅で生活することが出来ません。また残された家族に資産として住宅を相続することもできなくなります。

不動産価格時のリスクがある

不動産価格が下落してしまうと担保価値が下がってしまい、返済価格に不足金が発生する場合があります。その時の不足分は一括払いする必要があります。

リバースモーゲージの対象出ない可能性がある

担保不動産の所在地や不動産の種類によってリバースモーゲージを利用できない場合があります。

リバースモーゲージがオススメな人

老後資金が心配な人

老後資金が心配な人はリバースモーゲージ型住宅ローンがオススメです

相続人がおらず、自宅を相続せず生活を充実させたい人

リバースモーゲージのデメリットは相続人に住宅を相続できないことでした。そのため相続の心配がない人はリバースモーゲージによって老後資金を得ることがオススメです。しかし相続人がいる場合は相続人と話し合うことが大切です。

老人ホームに住むことを検討している人

リバースモーゲージによって老人ホームの入居費を得ることができます。入居費を得るために自宅を売ることもできますが、生きているうちは自宅を手放したくない人やたまには住宅に帰って家族と居たいという人にはオススメです。

リースバックとの違い

リースバックは賃貸契約のため家賃を払って住み続けるのに対し、リバースモーゲージは不動産の所有権が自分にあります。そのため、維持費やリスクがあります。

4.まとめ

今回は住宅に住みながら自宅を売却する方法について紹介しました。リースバックとリバースモーゲージの住宅に住みながらできる2つの方法を紹介しましたが、住宅に住みながら自宅を売却する方法で一番のオススメはリースバックです。

リバースモーゲージは高齢者限定で長生きをすればするほど資金が融資限度額まで使ってしまいます。また資金の使い道を制限されることも多々あり、条件が厳しくリスクも大きいです。リースバックをすることをオススメする人は老後資金が心配な人、住宅ローンを返済したい人、住み替えたい人、相続トラブルを回避したい人です。老後資金が心配な人はリースバックによって資金を獲得し、その後も賃貸契約として住み続けることで新居を探す必要もありません。

住宅ローンを返済したい人は住宅ローンの返済が困難な場合、売却資金で住宅ローンを返済することができます。リースバック後は家賃が発生するため、リースバック前の住宅ローンとリースバック後の家賃を踏まえどちらがいいかを検討することが大切です。住み替えたい人は住み替え資金をリースバックによる売却資金によって獲得し、新居を見つけるまでの間の仮住まいを現在住んでいる自宅でできるため仮住まいとして新居を探す必要もありません。相続トラブルが心配な人は住宅という資産を現金化することで均等な配分が可能になり相続トラブルを未然に防ぐことが可能です。住宅に住みながら売却する時は準備が大切です。将来を考え、それにあった売却価格で売却することが大切です。自分の家の相場を知るために査定してもらうことが重要です。またリースバックをする際はリースバック後の家賃の支払いが困難にならないように契約することが大切です。そのためにはできるだけたくさんの情報を調べ適正価格を理解しましょう。最後までお読みいただきありがとうございました。