初心者向け海外不動産投資ガイド｜失敗しないためのポイント

海外で投資物件を保有すると聞くとハードルが高いようにも聞こえます。
しかし、実際に海外各国の成長率などに着目して海外物件を選び、不動産投資に成功している人は多くいらっしゃいます。
今回は日本における不動産投資と比較しながら、海外で不動産投資を行うとは一体どういうことか、解説します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

海外不動産投資の基礎知識

不動産投資はサラリーマンに人気の投資方法の1つです。
節税効果や毎月安定した家賃収入が得られることから、ギャンブル性が低いとされ、人気があります。

もちろん「空室リスク」といって、入居者が決定しない場合のリスク（収入がゼロになります）もあるのですが、このリスクを最小限に抑える努力や勉強を事前に行うことで、不動産投資は確実性の高い投資になり得ます。

不動産投資の仕組み

不動産投資とは、不動産物件を購入し賃貸物件として貸し出すことで、毎月利益を得る投資手法です。
なかには、不動産購入時に現金一括で購入される方もいらっしゃるかもしれませんが、大抵は金融機関から融資を受け不動産ローンを組んでいることが多く、例えば物件にもよりますが最初の30年くらいは毎月固定で入ってくる家賃収入をそのまま金融機関への返済に回すことが多いです。しかし、返済完了後の毎月の家賃収入から諸費用を引いて残った額は、そのままオーナーの利益になりますので、長期的に見た時に非常にメリットの大きい投資と言うことができます。

投資物件の分類

不動産投資を行うにあたって、前述したように物件には種類があります。戸建て、一棟所有、区分所有に大きく分類することができますが、それぞれに新築・中古という判断材料も加わります。

それでは、不動産投資を海外で行うときに大きく変わることはあるのでしょうか。
海外で不動産を保有するには、具体的にどのようなステップを踏む必要があるのでしょうか。
本記事では、海外での不動産投資に着目して解説を行います。

インカムゲインとキャピタルゲインの違い

インカムゲインとキャピタルゲインという言葉を聞いたことはあるでしょうか。

インカムゲインはincome（収入）で、キャピタルゲインは capital（資本）ですので、インカムゲインは家賃収入、キャピタルゲインは不動産物件自体の売却益を意味します。

日本国内で不動産投資を開始する場合、どちらかというとインカムゲインが重視される傾向にあります。
空室リスクなど、入居者が入らないリスクはつきものであるものの、やはり毎月定額で家賃収入があるという安定型の投資ですので、支持されています。

一方、海外での不動産投資ではインカムゲインで収益を得ている人ももちろんいますが、キャピタルゲインもかなり重要視されている現状があります。

インカムゲインとキャピタルゲインには、安定した収入を得る投資と、物件の価格が上昇した際に売却して大きな収益を得る投資という明確な違いがあります。
注意点としては、日本対比の場合、海外ではキャピタルゲインも重要視される傾向にありますが、国によっては日本と同じくインカムゲインで利益を得た方が確実性が高い場合があることです。
「海外」で括ることなく、各国を注意深く吟味する必要があります。

海外不動産投資の主要エリア

海外で不動産投資を行う場合、最初に決定すべきは投資する国を選ぶことです。
アメリカやアジア、ヨーロッパと選択肢は無限ですが、実際にはアメリカの不動産物件で投資を行う方が多いです。

不動産には利回りという言葉があり、「不動産投資において投資した金額に対して得ることができる収益」を指します。
簡単に言うと、投資による儲けです。

不動産投資の利回りには、グロス利回り（表面利回り）とネット利回り（実質利回り）の2種類があります。

アメリカ不動産の例

アメリカの不動産物件での投資では、一般的に表面利回りが約7%、実質利回りが約4%です。

例えば、アメリカの大都市物件になると非常に高額ですので、大抵は「都市部の郊外の住宅」へ投資し、裕福な層を住まわせるのが海外不動産投資で最も一般的なやり方です。
さらにアメリカ不動産の場合、中古不動産の価格が下がらないという日本と真逆の現象が起きています。

日本国内では少子化により人口が減少し、中古物件の入居希望者も減少しているため、価格が下落しています。
しかしアメリカ国内では、人口増によってむしろ物件価格は毎年3〜4%ほど上昇しています。
そのため前述した、キャピタルゲインという不動産物件自体を売却して利益を出すことも可能なのですが、やはり堅実性を求めるとインカムゲインで利益を狙うという結果に落ち着きます。

キャピタルゲインを狙える国・注意が必要な国

日本では主流ではないキャピタルゲインですが、例えばフィリピンは不動産の価格が上昇し続けています。
そのためインカムゲインではなく、キャピタルゲインで利益を出した方が大きな利益を享受することができるでしょう。
他にもキャピタルゲインでオススメの国は、GDP成長率が高い国です。
成長が著しい国では不動産価格も上昇する傾向にあります。

一方、マレーシアやベトナムのように、一般的には物件の大きな価格上昇は起こりづらく投資に値しないと認識されている国もあるため、GDP成長率が上がっていたとしても注意が必要です。

海外不動産投資の始め方と必要なステップ

海外の不動産物件を購入すると聞くと、ハードルが高いようにも感じます。
一体どのようにしてスタートするのでしょうか。

エージェントを通した依頼

最も主流とされているのは、日本国内に事務所を構えており、かつ海外にも支店を持つ不動産会社に依頼し、この不動産会社（エージェント）を通して行うやり方です。

海外不動産物件の場合、もちろん契約書も現地の言葉になり、現地の売主ともやり取りする必要性が生じてきます。

また、英語を理解できる方の場合でも不動産の専門用語や法律用語が多く並ぶ契約書ですので、なかなか一筋縄にはいかない場合があります。かなり難易度の高い取引になるため、海外物件の取り扱いにもなれており、かつ実績がある不動産会社を選ぶことをオススメします。

口座開設とローン融資の方法

具体的な口座開設方法などは、投資先の国によって異なってきます。
例えばアメリカの場合、三菱UFJ銀行にてユニオンバンクの口座開設が可能となっています。
現地の銀行で口座開設する必要はないので、渡航日や日程調整の心配は無用です。
しかし、東南アジアは現地での口座開設が求められる場合があります。
現地の銀行で口座を開設し、ローンを組むのが一般的です。

投資する国によって口座開設方法やローンの組み方、支払い方法が異なるため、まず国を決定し、その後にその国の不動産ルールを調べることをおすすめします。
不動産投資を行う際には、物件の管理が必須となります。

現地の管理会社への依頼

これは日本国内で不動産投資を行う際も同じですが、海外の物件を購入した際にも管理会社へ依頼することが通常です。管理会社は現地の入居者とのやり取りであったり、備品の不具合対応、修理対応、その他クレーム対応などすべてを担ってくれます。

もちろん、管理手数料が発生するのでその分はコストになりますが、日本国内で住居を構えている限り、海外現地にすぐに行くことはできないので、管理会社に依頼することは極めて重要です。
管理会社から月次報告が送られ、入居者や物件の情報を国内にいながら把握できます。
管理会社選びは、海外での不動産投資においてとくに慎重に行うべき事項の1つです。

管理会社とのトラブルと対策

海外での不動産投資で最も多いのは、管理会社とのトラブルとも言われています。
日本の管理会社と比較するとルーズな営業を行っている会社も多く、家賃が全額振り込まれない、空室が続いているのに連絡が遅いなど、日本ではあまりあり得ないようなことが起きます。

実際に、不動産会社（エージェント）を通して管理会社を紹介してもらってから、オーナーと管理会社間で連絡を取ることや、不動産会社経由でどのような管理会社なのか聞くことがあると思います。
その際に少しでも不安に感じる要素がある場合は、違う管理会社に変更するなど、何らかの対処を行うことをオススメします。

管理会社とのメールのやり取りを行っている中で、時差などを考慮した上でも返事が遅く不安に思っていた矢先、経営が非常にルーズだったことが後々判明するというようなことは往々にして発生しています。
現地の日系不動産会社もあるので、そこに依頼してみるという解決方法もあります。
どちらにせよ、管理会社選びが不動産成功の鍵を握っていると言っても過言ではないので、慎重に管理会社を決定し、うまく付き合っていくことを心掛けましょう。

成功するための海外不動産投資のポイントまとめ

本記事では、海外での不動産投資についてご紹介しました。
収益の確保方法として、インカムゲインとキャピタルゲインという2種類があります。
日本国内での不動産投資は、インカムゲインで毎月の賃料から利益を得ていく手法が主ですが、海外（とくにアメリカ）ではキャピタルゲインとして不動産物件自体の売却益で利益を出していくという方法も主流であることがわかりました。

とくにアメリカでの不動産投資はおススメで、インカムゲインとキャピタルゲインどちらをも狙うことができ、かつ節税効果もあるという非常に利点が揃った投資です。
また、口座開設も日本にいながらできる点がメリットでした。

一方、アメリカ以外でも東南アジアの成長が期待される国に注目し、キャピタルゲインを狙った投資を行うのも一つの方法です。
東南アジアは口座開設やローン融資を受ける際、そして実際に取引を行っていく中で、やはり日本国内の不動産会社や管理会社と比較すると不安になる点もあるのですが、逆に質の良い管理会社と出会えた場合には、1つの契約で終わることなく、東南アジアでさまざまな不動産物件を所有するという未来もあるかもしれません。
このように、海外で不動産投資を行う場合には、どの国を選択するかという点が非常に重要ですが、一概にこの国が良いと断言することもできないので、それぞれのメリットを出した上で、最終的な国を決めるようにしましょう。

日本国内のみでの不動産投資を考えていた方は案外、海外で投資活動を行うのも良いかもしれませんね。
この記事が、海外での不動産投資を行うきっかけになれば幸いです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける