35年ローンの家を途中で売ることは可能？完済せずとも家を売る方法について
今回の記事は、以下のような方にお勧めです。
住宅ローン返済中の家を売る方法について知りたい方
住み替えを検討している方
1.途中で売却できるのか？
家を買う場合、大半の方が住宅ローンを組んで購入しています。
30年もしくは35年と住宅ローンの返済期間は長期間となるでしょう。
ローンを返済しながらずっと住むつもりで購入したはずのマイホームを、何らかの事情により手放さなければいけないことも少なからずあると思います。
転勤や親との同居、もしくは離婚、子供が産まれたなど理由は様々です。
家族の人数に対して家の広さが合わなくなった、子供が増えてもっと広い家に引っ越したい、子供が家を出て夫婦だけになったのでもう少し狭い家に住みたいなど【住み替え】を検討するタイミングも人によって違います。
家を手放す場合も、住み替えをする場合もお金の問題には悩まされる方が非常に多いです。
住宅ローンの支払いを終えて、自己資金で賄える場合は何も問題はありません。
ですが、住宅ローンが残っているのであれば、売却代金で支払えるかどうか不安になると思います。
資金の問題は避けては通れません。
そこで疑問に思うのがローンの支払いを終えていなくても売却できるのか？といった点ではないでしょうか。
今回の記事では住宅ローンを完済していなくても売却する方法について様々な観点から解説していきます。
ローンの支払いが終わっていなくても途中でマイホームを売ることは可能なのか？という質問ですが、答えは【はい】です！
もちろんどんな状況でも、売却できるわけではありません。
条件を満たしている場合のみ、売却可能となりますので覚えておきましょう。
基本的に家のローン残高がいくらか残っている状況で、家を売却するのであれば残りは一括で返済し、抵当権を抹消する必要があります。
ローンの残高を支払うために現金で別で用意する必要はなく、家の売却代金をローン返済に充てるだけです。
注意しておかなくてはならないのが、ローンの残高だけを支払うわけではないという点です。
家を売る場合、抵当権の抹消にもお金はかかりますし、不動産会社にも仲介手数料を払わなくてはなりません。
残高分以上のお金を余分に準備しておく必要があります。
法律上では問題ないのか？
また、一般的に住宅ローンを組む場合、お金を借入れる先である金融機関が対象となる物件に抵当権を設定します。
まず銀行から物件を買うための資金を35年ローンを組んで借りるとします。
銀行は、このときに契約者に貸したお金の担保として、対象物件(ローンを組んで購入した家)に抵当権を設定するという仕組みです。
抵当権が抹消されていない状態で家を売却できるかどうか、気になるポイントだと思います。
法律では、抵当権がついている状態の家を売却するということに関して特に制約はないので、住宅ローンを返済している途中でもマイホームを売却することは可能です。
しかしながら、抵当権がついている状態の家を買う人はいません。
家を売るためには、抵当権を抹消する必要があるのです。
抵当権を抹消するためには、ローンを完済しなくてはならないので、資金の問題が出てきます。
次では、資金問題に関する内容を説明していきます。
住宅ローンを一括で返済する流れ
住宅ローンの支払いが残っている状況で家を売却する場合、残高を一括で支払う必要があります。
ローンの残高を一括で支払う流れを以下で詳しく説明していきます。
金融機関に同意してもらう
家を売ったお金で住宅ローンを完済してしまおう！と考えていても、抵当権が設定されている状態だと話は変わってきます。
抵当権がついたままの物件は、持ち主だとしても勝手に売ることはできません！
必ず金融機関に売却してもいいか同意を得なくてはいけませんので要注意です。
ローンの残高返済に関しても手続きは数多くあります。
物件の売却を考えているのであれば最低でも2か月前には、金融機関に相談しておきましょう！
このタイミングで住宅ローンの残高がどのくらいあるのかをきちんと確認しておくべきです。
売却の意思が固まっているのであれば出来るだけ早めに行動することをオススメします！
売却予定価格をしっかり把握しておく
売る予定の物件を査定してもらいます。
査定してもらうと売却代金が分かるだけではなく、ローンの残高を払いきれるかどうかも確認できます。
ただし、査定で分かる価格は予想に過ぎません。
不動産会社によって全然違うこともあるので、1社のみに依頼するのではなく必ず複数社に依頼するようにしましょう。
売却におけるポイント
住宅ローンの残高の支払い代金を売却代金だけで賄うためには、できるだけ高い値段で物件を売らなければいけません。
以下では、家を売る際の大切なポイントについて説明していきます。
売り出し価格の設定に気を付ける
家を売却する際に、【値下げ交渉】は必ず通る道だと思います。
買主と交渉しながら値下げすることも出てくるでしょう。
中々物件が売れず売却期間が長くなりそうな場合、値下げすることでお得に感じると思うので、購入希望者も集まる可能性があります。
あらかじめ設定する売り出し価格は、後に値下げすることを想定して少し高めの金額に設定しておくことをオススメします。
注意しなくてはいけないのが、売り出し価格を高額にしすぎないことです。
高すぎると買い手は中々出てきません！
売却期間が長引いてしまう恐れがあるので要注意です。
インターネットを利用して物件を検索する人が圧倒的に多いので、価格が高すぎると検索した際にヒットする確率が下がってしまいます。
そうなると、人の目に触れるタイミングが減ってしまいます。
ある程度相場を理解しながら、金額に差が出すぎないように気を付けて下さい。
また、売り出し価格を考える際にこの値段までなら下げてもいいというボーダーラインも決めておきましょう。
余裕を持った売却スケジュールを立てましょう！
家の売却は、ある程度時間が必要です。
場合によっては買主が見つかるまでの期間がかなり長くなる場合もあります。
できるだけ高値で売りたいのであれば、出来るだけ早めに売り出しましょう。
売れるまでは時間がかかったとしても、辛抱強く待ち続けなくてはいけません。
基本的に、売却活動開始してから契約成立まで約3〜6ヶ月必要だと言われています。
それに加えて情報収集したり物件を査定する時間も要るので、あらかじめ余裕をもって早めに準備しておいて下さい。
依頼する不動産会社も重要です
不動産会社選びで重要なのは、実績が多い会社に依頼することです。
実績が多ければ、販売戦略も様々な内容で考えてくれると思います。
物件売却成功のためにも、不動産会社選びは非常に大切ですので慎重に検討しましょう。
ローン中に家を売る方法
最後に以下では、ローンの残高から売却代金を引いても支払いきれなかった場合の解決法を教えます。
完済するためにある程度自己資金を出す
売却代金だけでローン残高を払いきれなかった場合の最も手っ取り早い解決方法は、自己資金をプラスすることです。
また、ローンの残高だけではなく経費も金額に上乗せされるので、思っているよりもお金が必要になります。
ある程度は、自己資金も用意しておくべきです。
自己資金をしっかり用意しておけば、新しく購入する予定の物件の頭金にも充てられます。
用意している自己資金が少なければ、新しい住まいに回せる資金も当然減ってしまいます。
このように売却代金だけで賄えないことも想定して、あらかじめ自己資金に余裕を持たせた資金計画を立てることが大切です。
ここで気になるのが、自己資金が用意できずローンを完済できない、もしくは自己資金があっても足りなかった場合どうすればよいのか？気になる方も多いと思います。
以下では、そういった状況の解決方法を紹介します。
・住み替えローンを上手に活用する
このような状況に陥った場合の解決方法が、【住み替えローン】です！
住み替えローンは、物件の売却資金を住宅ローン返済に充てたとしても払いきれなかった場合、残ったローンを新たに購入する物件の住宅ローンに上乗せできるという仕組みです。
一見メリットに感じますが、気を付けなくてはいけないのがローンの金額が増えてしまうことです。
借入額が必然的に増えてしまうので、審査も通りにくくなります。
審査が通ったとしても本当に実際支払っていけるのかどうか、よく考えてから利用しましょう。
任意売却について
住み替えローンの審査も落ちてしまった、住宅ローンを払い続けるのも厳しい、そんな時こそ【任意売却】という手段を検討してみてはどうでしょうか？
任意売却の場合は、金融機関の同意を得てから物件を売ります。
足りていない残高に対して返済方法を話し合いながら調整していく形を取れます。
任意売却を利用するには数ヶ月ローンを滞納しているという条件を満たしていなければいけません。
任意売却のメリットとデメリットをしっかり把握し、慎重に検討してください。
まとめ
住宅ローンの支払いが終わっていなくても、マイホームを売ることは可能です。
工夫次第でどうにかなります。
ですが、慎重に検討しなければならないことは非常に多いです。
重要なのは、不動産会社選びです。
資金計画や販売戦略に対して的確なアドバイスをくれる会社が適していると言えます。
残っているローンの金額と売却代金によって賄える資金のバランス次第では、自己資金をプラスしたり新しく住み替えローンを組んだりと色々な方法があることもお伝えしてきました。
どういった状況であっても、不動産を出来る限り高い値段で売ることが最も重要です。
高く売れるに越したことはありません。
また、住宅ローンの支払いが終わっていない状態で完済するには金融機関での手続きも色々と必要になります。
金融機関との細かいやりとりも懸念せず前向きな姿勢で対応してくれる不動産に売却しないと、全て自分で行わなければならないので普段が増えてしまいます。
今回の記事を参考に、物件場棄却、住み替えを慎重に検討してみてください。
