底地は不動産価値が低いからこそ、投資に向いている?底地投資の考え方を紹介します。

今回は底地の不動産価値と底地投資について紹介していきます。底地の不動産価値や底地投資の考え方を知りたい方にはオススメの記事になっています。
Contents
底地とは
底地は借地権を貸し出している土地を指します。借地権とは、建物を自由に利用することができる権利です。底地を所有している人は地主と呼ばれ、借地権を所有している人は借地人と呼ばれます。地主は借地人から地代を受け取ることで、収入を得ます。借地人は地代を支払うことで、土地を借りて建物を建てることができます。
まずこの知識を前提に、次の章では底地の不動産価値について説明していきます。
底地の不動産価値は低い
底地の価値は低くなりやすいです。それらの理由を詳しく説明していきます。
土地の利用が好きなようにできない
底地を得たとしても、地主は土地の所有のみで建物などの活用はできません。借地人は建物の所有権を持っているため、地主は借地人の権利を侵害することはできません。
底地権を取得することで、地主は借地人から地代を受け取ることができます。しかし、建物の所有者は借地人のものです。そのため借地人の権利を十分に理解しておくことが重要です。理解しておかないとトラブルの元となります。
また、原則として地主は借地人に借地契約の解除を一方的に言い渡すことができません。借地人は借地借家法によって保護されているためです。
借地借家法は、借地人と地主の間の公平な取引を保障するために制定された法律です。借地借家法では借地人は、地主から借りた土地を一定期間(借地契約の期間)にわたって使用することができると定められています。また地主は借地人に正当な理由がない限り、借地契約を解除することはできません。
そのため地主は借地権を取得したとしても、借地人は建物を所有しているため土地の運用が制限されます。地主は借地人が借地契約を解除するまで、地代を受け取ることしかできません。
これらの理由から底地権を買い取っても旨味がないため、多くの人な敬遠されがちです。
地代収入に旨味がない
借地権を取得した地主は、借地人から地代を徴収して収益を得ることができます。しかし、地主は固定資産税や都市計画税などの税負担をする必要があります。そのため地代の旨味がなくなる、または損をしてしまうこともあります。
底地投資は借地権を取得した地主が、借地人から地代を徴収して収益を得る投資のことです。地代は借地人との契約時に、話し合いによって固定額で決められるのが一般的です。
しかし固定資産税や都市計画税、物価は、年々上昇しています。そのため地代が固定額のままだと、地主はこれらの費用の増加分を負担することになります。結果として地代をもらっても収益化できない可能性があります。
トラブルが多い
底地権の所有者は、借地人との問題が起こりやすいです。その理由は、地代や借地契約の更新料、契約内容をめぐって意見が対立する可能性があるからです。たとえば、地主が固定資産税の値上がりに応じて地代を値上げしたいと考えた場合、借地人は地代を値上げすることを受け入れたくないと考えるかもしれません。このような場合、地主と借地人は交渉をすることになりますが、交渉がうまくいかなければトラブルに発展する可能性があります。
底地権の所有者がトラブルを避けるためにできることは、借地人と良好な関係を築くことです。借地人と良好な関係を築くためには、借地人の立場を理解し、借地人のニーズを満たすような契約を結ぶことが重要です。また、借地人と定期的にコミュニケーションを取り、トラブルを未然に防ぐことも大切です。
借地人は地代や借地契約の更新料、契約内容をめぐって地主と交渉をすることがあります。しかし、大抵の場合借地人は交渉を拒絶したり、他の案を提案されたりします。借地人は地主から借りている土地を長期間使用したいと考えており、地代を値上げされることを望んでいないためです。また地主と借地人は、金銭をめぐって交渉をは難航しやすいため、裁判になることも多いです。
底地は担保価値がない
国税庁は、底地かどうかに関係なく、すべての土地を平等に評価しています。しかし銀行は、底地の担保価値を認めていません。これは借地権が深く関わっているためです。
借地権とは、土地を借りている借地人が、土地を一定期間使用できる権利です。借地権は、土地の所有者である地主から借りている権利です。そのため銀行は借地権を担保として認めていません。
底地を所有しているとしても、銀行から融資を受けることはできません。底地を所有している場合、借地人から地代を受け取ることができるだけです。
また底地は一般の不動産市場に流通が悪く、底地の状態で売却してもあまり高く売れない可能性が高いです。底地は地主と借地人との間で複雑な権利関係が存在する不動産であり、一般の投資家が理解しにくいためです。また、底地は借地契約の更新料や地代などの費用が発生するため、投資家にとってはリスクが高い不動産と見なされています。
融資やローンを組めないということは、ある程度まとまったお金を所持している人しか買えないです。そのため底地を買う人は少なくなり、結果として不動産価値が下がってしまいます。
不動産価値が低いからこそ底地投資がうまくいく!
先述した通り、底地は土地と建物の所有者がわかれており、不動産価値がかなり低いです。しかし、底地投資はこの不動産価値が低いことを逆手に利用したものなのです。
たとえば、底地などのいくつかの不動産を所有している地主さんが亡くなった場合、その子どもたちは、相続税を支払わなければなりません。相続税は、相続財産の価値に応じて課税されます。そのため、底地をはじめとする不動産の価値が高いほど、相続税の金額も高くなります。
子どもたちは相続税を支払うために、底地をはじめとする不動産を売却することになります。しかし、底地は一般の不動産市場には流通していません。そのため、底地の状態で売却してもあまり高く売れないという実態があります。その結果、子どもたちは最も価値の低い底地を売却しようとするのです。
また、底地の価値が低くても、相続税の支払いに必要な金額を賄えない可能性があります。そうすると子どもたちは、他の不動産を売却したり、相続税の納税猶予制度を利用したりする必要があるかもしれません。
底地投資はこれをチャンスにするのです。底地は一般の不動産市場に流通せず、かつ底地の状態で売却しても高値で売れません。そのため底地を安く購入することができれば、高い利回りを得ることができます。
投資の成功、不成功はつぎ込んだお金(投資金)と、収益で得るお金(配当)の関係性で決まります。底地は利回りの面で優れた投資になる可能性があります。
底地経営も同じで、受け取る地代に合った適切な価格で購入できれば、投資が成功する可能性があります。
また、底地投資は一般的な不動産投資と比べるとリスクが少ないという特徴があります。
では、どのような部分のリスクがないのかを見ていきます。
空室
建物を建てている借地人は、建物が建っている土地を借りています。そのため、借地人が勝手に出ていってしまう心配はまずありません。もし借地人が出ていってしまったとしても、地主は土地を自由に使うことができます。また、地主は土地を更地にして売却することもできます。
土地を更地にして売却する場合、購入した金額の数倍の価格で売却できる可能性があります。これは、土地の価格は時間の経過とともに上昇していくためです。そのため、底地は長期的な投資として優れている可能性があります。
家賃滞納
借地人が地代を滞納した場合、地主は借地契約を解除し、土地を借地人から取り戻すことができます。地主は、借地契約を解除した後、土地を自由に使用したり、売却したりすることができます。
地代の値下がり
地代の値下がりは基本的に起こりません。
改築や修繕リスク
建物は借地人の所有物です。地主は、建物が古くなったり壊れたりしても、修繕の責任を負いません。
このように、一般的な不動産投資とは違った魅力があります。
また、賃貸住宅経営と底地経営の利回りを比較すると、賃貸住宅経営の方が高いです。例えば、東京都内の新築アパートの利回りは約7%なのに対して、底地の利回りは4%くらいです。
ただし賃貸住宅経営には空室リスクや修繕費などのコストがかかるため、利回りは実質5%くらいに下がります。一方、底地経営は建物が老朽化していても地代収入を得ることができるため、利回りは安定しています。そのため、利回りだけを見ると賃貸住宅経営の方が有利に見えますが、リスクや安定性などを考慮すると、底地経営の方が魅力的な投資方法と言えます。
底地投資を成功させるために物件選びを知ろう!
前章では不動産価値の低さは底地投資の肝となることを伝えました。しかし、ただ不動産価値が低いだけの底地を購入するのは失敗につながります。この章では底地の選び方のコツを教えます。
地代履歴の改定があるかどうか
土地価格に見合った地代が設定されている場合、定期的に地代の見直しが行われています。そのため習慣的に地代の見直しができる底地は、損失を生みにくいと考えられます。
また、定期的に地代の見直しができるということは、借地人も接しやすい人物であることがわかります。そのため人間関係のトラブルによるリスクも少ないと考えられます。
一時金が充実しているか
地主は借地人から地代だけでなく、契約更新料や建て替え・増改築承諾料などの一時金も受け取ることができます。これらの一時金は、借地契約内容に含まれているかどうかによって異なります。
一時金の項目は地代以外の収益が期待できます。そのため底地投資を行う際には、一時金の項目を確認することが大切です。
これらのポイントに注意して底地投資の物件選びをしましょう。
まとめ
底地は、土地と建物が別々に所有されている不動産です。底地の価値は低いことが多いですが、利回りが高く、リスクが低いという特徴があります。底地投資の成功には、物件選びが重要です。地代履歴の改定があるかどうか、一時金が充実しているかどうかなどを確認して、より良い物件を選びましょう。
また、底地投資をする際は専門業者に依頼しましょう。豊富な知識や底地の活用方法を知っているため、優良物件が見つかりやすいです。
いかがでしょうか。この記事を参考に、底地投資を検討していただければと思います。最後までお読みいただきありがとうございました。