一般的な不動産投資と底地投資のマンション経営の違いを知ろう!マンション選びのコツなども紹介します。

今回は底地投資のマンション経営について説明していきます。底地投資のマンション経営と、一般的な不動産投資のマンション経営は何がちがうのかを知りたい方にはオススメの記事になっています。

底地投資について

底地投資に関してですが、底地投資とは借地権が付いている土地を購入し、地代収入を得る投資方法です。底地投資は不動産投資の一種ですが、通常の不動産投資とは異なり、土地のみを所有します。そのため建物の修繕や管理などの費用がかからず、収益率が高いのが特徴です。

一方で、底地は更地に比べて使い勝手に不便が生じるかもしれません。なぜなら借地権は、通常30年から50年という長期間有効です。そのため借地人は、その期間内に土地を自由に売却することができません。また、借地人は地主に地代を支払う必要があります。そのため、底地は更地に比べて安価で取引されるケースがほとんどです。

底地を購入した場合、大きな出費は土地の購入代だけです。建物の建設費や修繕費などは、借主の負担になります。底地を購入する前に、建物の状態や修繕費を十分に検討することが大切です。

普通のマンション経営と底地の違い

一般的な不動産投資のマンション経営と、底地の所有者のマンション経営は大きな違いがあります。この章ではどのように違うかを見ていきます。

空室リスク

一般的な不動産投資は、マンションの物件を第三者に貸し出して収益(家賃)を得るのが基本です。そのため部屋を借りる人がいないと収益が減ってしまいます。これを「空室リスク」といいます。

しかし、底地投資には空室リスクがありません。これは、底地は借地権に基づく土地であり、借地人は一定期間土地を借りて建物を建てることができるためです。借地人は長期間土地を利用することになるので、空室リスクが低くなります。

底地投資は、空室リスクが低いため安定した収入を得ることができる投資方法です。また、底地は土地であるため建物よりも流動性が高く、売却しやすいというメリットもあります。底地投資は通常のマンション経営と比べても、非常に安定した収入を得ることが可能です。

家賃滞納のリスク

一般的なマンションの投資では、入居者が家賃を滞納した場合、適切な方法で家賃を催促する必要があります。家賃滞納した入居者に退去を命じる事はできず、時間も手間もかかります。

以下は、家賃滞納した入居者に対して退去してもらうための手順です。

  1. 家賃滞納が発生したら、入居者に督促状を送付します。
  2. 督促状を送付しても入居者が家賃を支払わなかった場合、内容証明郵便で家賃支払いの催告を行います。
  3. 内容証明郵便で催告しても入居者が家賃を支払わなかった場合、裁判所に家賃請求訴訟を起こします。
  4. 裁判で勝訴した場合、強制執行により入居者を退去させることができます。

家賃滞納した入居者に対して退去してもらうためには、時間と手間がかかります。そのため、家賃滞納を未然に防ぐことが重要です。家賃滞納を未然に防ぐためには、入居審査を厳しく行うことが重要です。また、入居契約書に家賃滞納時の対応を明記しておくことも重要です。

一方で、底地投資は借地人が地代を滞納した場合、地主はすぐに契約を解除することができます。つまり、底地投資では家賃滞納のリスクが低く、安定した収入を得ることが可能です。また契約を解除した後は、土地を自由に利用することができます。例えば、土地に建物を建てたり、駐車場や駐輪場として貸したり、売却したりすることができます。

このことから、一般的な不動産投資物件と比べると滞納のリスクはないと言えます。

管理の手間

一般的なマンション経営では、建物が所有物となるため、建物の修繕や清掃、入居者募集などの管理が必要です。しかし、底地投資では土地が所有物となるため、建物の修繕や清掃、入居者募集などの管理は必要ありません。そのため、底地投資は通常のマンション経営と比べても、管理の手間がかかりません。

マンションは建物面積が多い分、色々な部分に目を通す必要があります。そのため管理する時間や体力がない方にとって、このメリットは大きいと考えられます。

修繕リスク

管理の手間と同様ですが、底地投資では土地を所有する地主と、建物を建てる借地人が存在します。借地人は、一定期間土地を借りて建物を建てることができます。そのため、借地人は建物の修繕や管理を行うことになります。地主は建物に関係する修繕や管理は行いません。

不動産投資では、建物を所有することになります。建物は時間とともに劣化していきます。また、破損すれば当然該当する箇所の修繕を行う必要があります。建物の修繕や管理には、時間と費用がかかります。

底地投資では、建物の修繕や管理を行う必要もありません。不動産投資よりも管理の手間はないです。建物の修繕や管理もないので、その面にかかる費用もありません。

マンション選びは入居者の気持ちになって考えよう

先述した通り、たしかに底地の所有者は空室率を考えなくても地代は入ります。しかし、マンションの入居率が悪く、経営が傾けば借地人側から契約を解除されます。その場合、せっかくの安定した地代収入が入らなくなります。そんなケースに陥らないように、マンションで底地投資を行いたい方向けに入居率の高いマンションの特徴をいくつか紹介していきます。

入居率を高めるためには、以下の点に注意する必要があります。

  • 入居者目線で考える
  • 清潔感を追求する
  • 安心感を与える

これらの項目に注意しながら説明していきます。

入居者目線で考える

不動産投資の物件の入居率をアップさせるためには、オーナー目線のみならず、入居者の目線に立ち物事を考えることが重要です。入居者の目線で客観視することで、物件の魅力や問題点が見えてきます。

例えば、オーナーは物件の立地を重視する傾向がありますが、入居者にとって最も重要なのは、通勤や買い物が便利かどうかです。また、オーナーは物件の価格を高く設定したくなる傾向がありますが、入居者は予算内で住むことができるかどうかを重視します。

入居者の目線で物事を考えることで、物件の魅力を高め、入居率をアップさせることができます。具体的には、以下のような点に注意しましょう。

  • 通勤や買い物が便利な立地
  • 便利な駅が近い
  • 自然に触れられる
  • 安心できるセキュリティシステム

また、さらに不動産投資の物件の入居率をアップさせるためには、住み心地の良さを追求した仕様や設備を備えることが重要です。例として挙げると、近年はテレビや冷蔵庫、洗濯機以外にも、パソコンやスマートフォンの充電などさまざまな機器が増えています。そのため、物件に多くのコンセントが用意されていることは、入居してもらうためのセールスポイントになります。

他にセールスポイントになるものは以下のようなものです。

  • バスとトイレが別
  • 宅配ボックス
  • 浴室換気乾燥機
  • シャワートイレ

これらの点に注意して物件を管理することで、入居率をアップさせることができます。

清掃感を追及する

高機能な設備を追加すると、コストがかかり回収が難しい場合があります。例えば、シャワートイレや浴室乾燥機を全部屋に設置しようとすると、数十万円の費用がかかります。しかし、清掃は費用がほとんどかからず、効果的な方法です。清掃をきちんと行うことで、入居者の満足度を高め、入居率をアップさせることができます。

入居希望者は、物件を借りる際に清潔感を重視します。ゴミが散らばっていたり、トイレや玄関が汚れていたりすれば、入居リストから外れてしまうでしょう。そのため、管理会社に清掃業務を依頼し、共有部、専有部ともに清潔な状態を保つことが重要です。

清潔に保つことで、物件の第一印象を良くすることができます。また、管理者や前住人が丁寧に扱ってくれているという安心感を与えることもできます。

明るい照明を設置することで、物件を明るく開放的に見せることができます。ワックスをかけてフローリングに光沢を出すことで、物件を清潔感のある印象にすることができます。

安心感を与える物件か

入居希望者が物件を内覧する際に、安心感を与えることは重要です。管理者や前住人が物件を丁寧に扱ってくれているということは、入居希望者にとって大きな安心材料となります。

具体的には、以下のような点に注意しましょう。

  • 水回りのトラブルや防犯、騒音トラブルなどが発生した場合、迅速に対応できる管理システムが必要です。
  • 管理を委託する場合は、評判の高い管理会社を選ぶようにしましょう。
  • 管理会社が24時間365日対応しているかどうか
  • 管理会社に修繕業者とのネットワークがあるかどうか
  • 管理会社に万が一のトラブルに備えた保険に加入しているかどうか

これらの点に注意がおかれている物件を選べば入居率が高いため、地代収入が安定します。また入居率が高いと底地売却時、査定面で高い評価を受けるため、高く売れます。

一戸建てとマンションの固定資産税の違い

前回の章までは、底地と一般的な不動産投資のマンション経営の違いについて触れてきました。この章では、固定資産税について紹介していきます。底地投資も、一般的な不動産投資も、固定資産税を払うことは変わりません。この章では、一戸建てとマンションの支払い額の差を見ていきます。

マイホームを購入すると、毎年1月1日時点で不動産の所有者に課税される地方税である固定資産税と都市計画税を支払う必要があります。固定資産税は、課税対象額に対し1.4%の税率で課税されます。都市計画税は、課税対象額に対し0.3%の税率で課税されます。

固定資産税の課税対象額は、各自治体が3年に1回見直しを行って決める固定資産の評価額を基に計算されます。

ただし、固定資産税には軽減措置と呼ばれているものがあります。これは土地だと、仮に一戸建てやマンションの場合でも、200平米以下の住宅用地は課税標準額が1/6に減らすことができます。新築の建物は、固定資産税の課税標準額が1/2に軽減されます。ただし、一戸建ての場合は軽減される期間は3年、マンションの場合は5年です。

一戸建ておよびマンションでは、購入価格に占める土地と建物の割合に大きな差があります。

マンションでは、敷地面積を戸数で分けたものが土地の所有区分となります。そのため、土地よりも建物の価格のほうが購入金額における割合が高くなります。

例えば、敷地面積が1,000平方メートルのマンションで、戸数が10戸の場合、1戸あたりの土地の所有区分は100平方メートルとなります。一方で、建物の価格は1戸あたり500万円とします。この場合、土地の価格は100万円、建物の価格は500万円となり、建物の価格のほうが購入金額に占める割合が高くなります。

また物件価格を10とした場合、一戸建ては土地が7割、建物が3割を占めます。マンションはその逆で土地が3割、建物が7割を占めます。建物の耐用年数は、一戸建てが22年、マンションは47年です。マンションのほうが建物の価値が減る減価償却期間が長くなり、結果的に固定資産税の高い状態が続きます。

マンションでの底地投資を考えている方は、一戸建てよりも実質的には固定資産税を多く払うことを覚えときましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。この記事を参考に、底地の投資について検討していただければと思います。最後になりますが、底地投資をする際は一度専門業者に依頼することをオススメします。理由としては、物件選びや契約は膨大な知識と時間を要します。底地投資を考えている方は、ぜひ専門業者に依頼しましょう。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。