底地投資は失敗が多い!?原因とその対策について紹介していきます。

今回は底地投資の失敗と原因について紹介していきます。
底地投資に失敗したくない人や失敗した場合はどのようにすればいいか迷っている方にはオススメの記事になっています。
Contents
底地投資とは
底地投資とは、利用に制限のある土地(底地)を低コストで購入し、地代収入を得ることを目的とした投資です。
底地投資には、以下のようなメリットがあります。
- 賃貸経営の負担が軽減される
- 運用コストが低い
- 収益が安定している
底地投資は不動産投資の一種ですが、賃貸経営とは異なる点があります。
賃貸経営では土地と建物を所有し、賃貸物件として貸し出します。
一方底地投資では、土地のみを所有し、建物は借り受けます。
そのため底地投資では、賃貸経営に比べて、賃貸物件の管理や修繕などの手間が省けます。
また底地投資では固定資産税や都市計画税などの固定費のみを負担するため、運用コストも低くなります。
さらに底地投資では、地代収入が継続的に得られるため、収益が安定しています。
底地投資は失敗になるケースが多い
底地投資は非常に難しい投資物件であり、失敗することが多いです。
ではなぜ失敗しやすいのかを詳しく説明していきます。
土地を自由に使えない、土地を自由に売却できない
底地とは土地の所有権と建物の所有権を分離したものです。
土地の所有者は地主、建物の所有者は借地人です。
地主は借地人に対して地代を支払うことと引き換えに、借地人に土地の使用を許可します。
借地人は地主の許可を得ずに土地に建物を建てたり、土地を売却したりすることはできません。
不動産投資をする人は利益を上げるために、自由に土地を利用することを望みます。
しかし底地は土地を自由に使用することができません。
そのため底地を購入する人は、底地は土地の利用に制限があることを理解したうえで、投資を行う必要があります。
これらの理由から、土地利用に制限があることは、底地を所有する際の最も大きなデメリットかつ失敗しやすい要因となっています。
税負担が重い
底地人は、通常の不動産と同様に固定資産税・都市計画税を納める義務があります。
また、底地を投資用として購入した際は、不動産取得税が追加されます。
相続経由で入手した底地に関しては相続税がかかります。
- 固定資産税は、土地や建物などの固定資産を所有している人が毎年納める税金です。
- 都市計画税は、都市計画事業に必要な財源を調達するために、土地や建物などの固定資産を所有している人が毎年納める税金です。
- 不動産取得税は、土地や建物などの不動産を取得したときに納める税金です。
- 相続税は、被相続人(亡くなった人)の財産を相続したときに納める税金です。
これらの税金は底地投資の失敗に大きく関わっていきます。
また贈与や相続で持つことになった底地は収益性と税負担の比率に注意してください。
仮に相続された土地の利回りが悪かった場合、相続税を支払うために底地を売却しなければならないかもしれません。
また相続税と同じく、収益性が低い底地を贈与した場合、贈与税を支払うために、贈与額を減らさなければならないかもしれません。
固定資産税や都市計画税は、底地の所有者が支払います。
これは土地の所有者である底地人が、土地の価値に応じて税金を負担するからです。
一方借地人が所有する建物にかかる固定資産税や都市計画税は、借地人が負担します。
これは建物の所有者である借地人が、建物の価値に応じて税金を負担するからです。
底地と建物を分離して所有する場合には、税金の負担も分離されます。
そのため底地を所有する人は、底地の税金を負担します。
また建物を所有する人は、建物の税金を負担する必要があります。
利益を上げにくい
底地から得られる収益は、借地人によって支払われる地代がメインです。
金額の設定のルールは基本的にありませんが、一般的には固定資産税や都市計画税などの固定費の3倍~4倍が目安です。
そのため底地投資の収益性は、賃貸住宅経営や駐車場経営などの他の不動産経営と比べると著しく低いです。
底地投資では土地の所有権と建物の所有権を分離しており、建物から得られる収益を享受することができないためです。
また底地投資では、土地の使用に制限があるため、売るのは難しいです。
底地に関するルールが定められた借地借家法は、借地人の権利を手厚く守っています。
そのため底地では借地人の権利が強い場面がかなり多いです。
とくに都心部などの地域は借地権割合が8割近くを占めているケースもよくあります。
そのため借地人の権利にかなり高い価値が生まれており、底地投資は失敗しやすいです。
底地割合の低さだけでなく、土地の使用や運営などがかなり制限されていることも、底地投資が失敗しやすい要因です。
また地代の値上げがかなり難しいことも、利益を上げられないことに拍車をかけています。
底地投資に失敗しないように物件選びにこだわろう!
底地投資に失敗しないためには何よりも物件選びが重要です。
この章では物件のどこを見れば失敗しにくいかを見ていきます。
契約内容がはっきりしている
地主と借地人の間のレンタル契約は長期間であることが多いです。
そのため契約書自体が失われている場合があります。
そのため詳細に確認することが大切です。
具体的には、以下の項目を確認する必要があります。
- 契約期間
- 地代
- 契約解除条件
- 建物の修繕責任
- その他の事項
また契約書自体がない場合でも、口頭で契約内容が合意されている場合があります。
そのような場合は口頭契約の内容を記録しておくことが大切です。
定期借地権とは、地主と借地人との間で一定期間(通常は50年)の契約を締結する借地権です。
定期借地権は借地権者にとって、建物の建て替えや売却が容易になるなどのメリットがあります。
しかし地主にとっては、地代が一定期間固定されるなどのデメリットがあります。
定期借地権が設定されている場合、契約書に「定期借地権」と明記されているはずです。
また契約書に「定期借地権」と明記されていなくても、口頭で「定期借地権」と合意されている場合があります。
契約書の内容が不明確な場合、地主と借地人がお互いの認識が異なり、トラブルになる可能性があります。
そのため契約書の内容を正確に確認し、お互いの認識を一致させることが重要です。
土地の状況
契約書に記載された土地の使用目的と実際の用途が異なる場合、固定資産税額が変わる可能性があります。
例えば契約書に「住居用の住宅建設」と記載されているにもかかわらず、マンションなど住宅以外を建てると、固定資産税額は住宅用よりも高くなります。
これは固定資産税の評価基準が、土地の使用目的によって異なるためです。
住宅用の土地は、マンション用の土地よりも評価額が低く設定されています。
そのため住宅用に使用されている土地をマンション用に使用すると、固定資産税額が高くなるのです。
土地を借りる場合は、契約書に記載された土地の使用目的と実際の用途が一致していることを確認することが重要です。
また使用目的を変更する場合は、事前に地主に相談しておくことが大切です。
また境界線が明確にされていない場合、トラブルになる可能性があります。
そのため隣地との境界線を明確にしておくことが重要です。
境界線の位置は、土地家屋調査士に測量してもらうことで確認することができます。
境界線の形状は境界杭や境界標によって確認することができます。
また境界線の材質は、境界杭や境界標によって確認することができます。
需要のある土地か
底地投資のための物件選びにおいて需要の高さはかなり大切な要素です。
需要のない土地だと、借り手が契約を解除する可能性が高まり、売却することが難しくなっていきます。
物件選びをする際は、現在だけでなく売る際の需要も適切に判断することが必要です。
需要がある土地とは、人々が住みたい、働きたい、商業活動をしたい場所です。
例えば、駅や学校、病院、公園などの近くにある土地は、需要が高い傾向にあります。
また、人口が増加しているエリアや、経済成長が期待されているエリアも、需要が高い傾向にあります。
需要のある土地を選ぶことで、借り手が見つかりやすくなり、地代を安定的に収入を得ることができます。
また、将来的な売却価格も高くなる可能性が高くなります。
底地投資を行う際には、土地の需要を十分に検討し、慎重に選ぶようにしましょう。
地代が土地に見合っているか
底地投資においては、地代は一番気にするべきポイントです。
そのため適切な地代であるかどうか物件選びの時点で十分に注意しましょう。
また、先述した通り、固定資産税は土地の所有者に納税義務が発生しています。
そのため地代が適切になっていない場合は、期待する収益よりも低くなってしまうため、適切な確認が必要です。
地代の適正価格は、土地の立地条件、周辺の相場、土地の面積、建物の状態などによって異なります。
地代の設定にあたっては、これらの要素を考慮し、適正な価格を設定することが重要です。
固定資産税は、土地の評価額をもとに計算されます。
土地の評価額は、地価公示価格、固定資産税評価額、路線価などによって算出されます。
固定資産税の金額は、土地の評価額に税率を乗じて計算されます。
底地投資を行う際には、地代と固定資産税の金額を十分に検討し、収益性を判断することが重要です。
底地投資に限界を感じたら売却する手もあり
以上のことから底地は注意しなければならない項目が多く、税負担と比較して売り上げが伸びないなど、取り扱いが難しい投資物件ということがわかりました。
さらに、底地は借地人との関係や交渉などにも注意する必要があります。
借地人との関係が悪化すると、地代が支払われなくなるなどのトラブルが発生する可能性があります。
これらのデメリットや注意点に耐えきれず、底地えお所有していても損ばかりしていると感じた場合、底地を売却するという手段も検討することができます。
底地を売却することで、これらのデメリットや注意点から解放され、手間をかけずに資産を処分することができます。
底地投資を始めたものの想像していたものと違う場合は早めに損切りを行い、違う投資を進めましょう。
そうすれば失敗による損が最小限になります。
まとめ
今回は底地購入が失敗しやすい要因について説明していきました。
底地の投資は比較的に難しいとされていますが、空室リスクの低さや管理の手間がないなど良い面も多くあります。
そのため決して購入してはいけない投資物件ではありません。
投資を失敗しないためにも。
底地を買う場合は一度専門業者に依頼することをオススメします。
底地の専門業者はノウハウを活かした底地の活用方法を知っているため、損をする可能性が低くなります。
また売却の際も滞りなくスムーズに売ることができます。
不動産投資の知識にまだ自信のないかたは底地の専門業者に依頼しましょう。
いかがでしょうかこの記事を参考に底地の投資について検討していただければと思います。
最後までお読みいただきありがとうございました。