底地の投資ビジネスについて解説！物件選びのコツや収益内容を知ろう！

今回は底地の投資ビジネスについて説明していきます。底地の投資ビジネスのメリットや選び方の基準を知りたい方にはオススメの記事になっています。

底地投資とは

まず底地に関してですが、底地とは借地権が設定されている土地のことです。借地権とは借地人（建物を建てる人）が、地主（土地を所有する人）から土地を借りて建物を建て、その建物を利用して収益を得る権利です。底地の所有者は地主、借地権の所有者は借地人となります。

土地の所有者は、借地人に土地を貸す対価として地代（土地の使用料）を受け取ることができます。しかし土地の所有者は、借地人に対して土地の使用を許可しているため、土地を自由に活用することができなくなります。例えば土地に建物を建てたり、土地を売却したりすることができません。

底地のニーズはそこまで高くないです。これは底地を所有している地主の権利が制限されているためです。地主は借地人から地代を受け取ることができますが、土地を自由に活用することができなくなります。例えば土地に建物を建てたり、土地を売却したりすることができません。そのため底地の市場取引が盛んに行われているわけではありません。仮に取引が行われたとしても、更地と比較すると安く取引されている場合が多いです。

次に底地投資ビジネスについてですが、底地投資とは借地権が設定されている土地をなるべく安く購入し、地代などで利益を得る投資ビジネスです。底地は土地の使用権が地主と借地人（建物を建てる人）に分離されているため、土地の価格が低く抑えられています。また借地契約は通常30年から50年と長期間であるため、地代収入は安定しています。運用に関しても楽で、固定資産税・都市計画税のみで運用できます。

底地投資のビジネスで得られる収益について

次に底地投資で得ることのできる主な収益について紹介していきます。

地代

土地を借りるために支払う費用を地代と呼びます。地代の算出方法には、以下のものがあります。

• 利回りや収益から算出する方法
• 周辺の賃貸事例を基にする方法
• 固定資産税・都市計画税の3～5倍程度とする方法

地代は土地の場所、面積、用途、周辺の環境、地価動向などによって異なります。そのため、地代の算出方法は、ケースによって異なります。

最も一般的な方法は、周辺の賃貸事例を基に算出する方法です。この方法では、周辺の類似物件の賃料を参考に、地代を算出します。

また固定資産税・都市計画税の3～5倍程度とする方法も一般的です。この方法は簡易な計算方法ですが、比較的合理的な地代を算出することができます。

地代の算出方法には一般的に用いられる目安や相場がありますが、土地の広さや周辺地域の程度によって、必ずしもこれらの目安や相場が当てはまるとは限りません。地代を詳細に知りたい際は、不動産鑑定を行う必要があります。

不動産鑑定とは、不動産の価値を客観的に評価するプロセスです。不動産鑑定士は、土地の立地条件、周辺環境、地価動向、建物の構造や状態など、さまざまな要素を検討して、不動産の価値を評価します。

地代を算出する際には、不動産鑑定士に鑑定依頼を行うことで、正確な地代を算出することができます。

底地は借地人がいる限り地代収入を得続けることができるため、家賃のように経年による収益低下がありません。底地は土地の権利を保有しているため、借地契約が終了するまで、地代を受け取ることができます。一方家賃は、借地契約が終了すると、借地人は土地を借りることができなくなるため、家賃を支払わなくなります。そのため底地は、家賃よりも安定した収益源となる可能性があります。

一時金収入

借地権では借地人は地主の許可を得ずに建物の修繕やリフォーム、名義の変更などをすることはできません。借地人は地主に対して承諾料を支払うことで許可を得るのが慣例です。承諾料は建物の価値や改築の内容によって異なります。賃貸借契約の更新時にも、地主に対して更新料を支払う必要があります。更新料は地代と同額またはそれ以上の金額が一般的です。

借地契約では借地人から地主に対して、一時金が支払われることがあります。この一時金は条件変更の承諾料、名義変更の承諾料、建て替え・増改築の承諾料、更新料などです。一時金の金額は、地域差や土地の用途によって異なります。ただし一般的には、以下のとおりです。

• 条件変更の承諾料：更地価格の10%程度
• 名義変更の承諾料：借地権価格（更地価格×借地権割合）の10%程度
• 建て替え・増改築の承諾料：更地価格の3～4%程度
• 更新料：借地権価格（更地価格×借地権割合）の5～10%程度

例えば更地価格が1,000万円の土地で、借地権割合が50%の場合、条件変更の承諾料は100万円、名義変更の承諾料は50万円、建て替え・増改築の承諾料は30万円～40万円、更新料は25万円～100万円となります。

一時金は借地契約を締結する際に支払われることが一般的です。ただし条件変更や名義変更を行う際にも支払われることがあります。一時金の支払いは、借地人にとって負担になる場合もありますが、地主との交渉次第で、金額を下げることも可能です。

ただしこれらの一時金は、双方の合意が前提であり、法律で定められた義務ではありません。地主との関係を良好に保つために支払われるものです。そのため契約書に具体的な金額と共に「特約事項」として記載しておくことが重要です。

 失敗しないためには、物件選びが重要！

底地投資のビジネスは、土地の所有権と建物の所有権が分離しているため、権利関係が複雑です。そのため一般的な不動産投資ビジネスと比べると特殊な点が多いです。底地投資のビジネスで失敗して後悔しないように、物件選びのポイントを4つ紹介していきます。

地代の設定がちゃんと行われているかどうか

地代が低すぎると、収益が十分に得られない可能性があります。そのため適切な地代が設定されているか、また定期的に地代の更新が行われているかを確認しておくことが大切です。

周辺環境の変化により土地の評価額が大幅に上昇すると、固定資産税も比例して高くなります。そのため地代も時代の流れに合わせた更新が行わなければ、税金やその他の経費などで赤字になる場合があります。

適切な地代に更新するという方法も一応あります。しかし地代の改定には借地人の了承がなければ不可能です。また地代の更新がずっと行われていない場合だと、借地人側からすると値上げは唐突に感じられる可能性があり、交渉が難航します。

地代の改定に合理的な理由がある場合でも、借地人の同意が得られなければ、調停や訴訟に持ち込む必要があります。調停や訴訟は時間と労力を要するうえ、勝訴が保証されているわけではありません。そのため地代の改定を検討する際には、借地人と十分に話し合い、同意を得ることが重要です。

契約内容の記載が曖昧ではないか

古い賃貸借契約書は契約書が存在しない場合や内容が曖昧な場合があります。そのため契約書が現存するかどうか、内容が明確に記載されているかどうかをきちんと確認することが重要です。

契約書が存在しない場合は、地主または借地人と合意書を作成して、契約内容を明確にしておきましょう。合意書は契約書に代わるものです。

仮に内容が曖昧な場合は地主または借地人と話し合い、内容を明確にしておきましょう。話し合いがまとまらない場合は、弁護士に相談することを検討することをオススメします。

記載されていない内容であっても、口約束のみで契約を行っている場合もあります。契約内容については、双方から確認しておくことが大切です。口約束は書面で契約を締結する場合よりもトラブルになりやすいです。そのため口約束を行った場合は、必ず契約書に記載しておきましょう。

契約書に記載しておくことで、トラブルが発生した場合に、口約束の内容を証明することができます。また契約書に記載しておくことで、双方の認識の相違を防ぐことができます。

契約書の内容をきちんと確認し、トラブルを未然に防ぐようにしましょう。

売却しやすい土地かどうか

底地投資は、借地権が存在する限り収益を得続けることができます。しかし借地権を買い取ってもらいたいと考えた場合、一般の不動産投資と同様に周辺地域の状態や環境などは考慮すべきです。安い底地は買ったときはお得に感じるかもしれませんが、将来の出口戦略に困る可能性が高いです。

底地投資の立地環境で考慮すべきポイントは、以下のとおりです。

• 駅やバス停などの交通アクセス
• 商業施設や学校などの生活利便施設
• 将来的な開発計画
• 周辺の類似物件の賃料相場
• 接道義務を果たしているか

これらのポイントを考慮して、将来的な借地権の買い取りや売却に有利な立地環境の底地を選ぶことが大切です。

とくに接道義務を果たしているかどうかはチェックするべきポイントです。接道義務を満たしていないと、その土地に再度家を建てることができないため、将来的に活用方法が限定されてしまうでしょう。

接道義務とは、建築物が道路に接していないと建てることができない法律上の義務です。接道義務を満たしていない土地は、建物を取り壊した後、再び建物を建てることができません。そのため、将来的に賃貸物件として貸し出すことも、売却することも難しくなる可能性があります。

接道義務を満たしているか否かは、市役所などの役所で確認することができます。接道義務を満たしていない土地は、底地投資の対象から除外すべきです。

まとめ

底地投資のビジネスは、土地の所有権と建物の所有権が分離しているため、権利関係が複雑です。そのため一般的な不動産投資ビジネスと比べると特殊な点が多いです。

最後に底地投資のビジネスに失敗しないために、物件を選ぶ際には次の4つのポイントをおさらいします。

• 適切な地代が設定されているかどうか
• 契約内容の記載が曖昧ではないか
• 売却しやすい土地かどうか
• 接道義務を満たしているかどうか

これらのポイントを考慮して、将来的な借地権の買い取りや売却に有利な立地環境の底地を選んでいきましょう。

また底地投資ビジネスをしたい方は一度専門業者に依頼することをオススメします。底地購入はかなりの時間と不動産への知識が必要になります。そのため個人のみで行うと後々トラブルが起こりやすくなるため、専門業者に依頼しましょう。

いかがでしょうかこの記事を参考に底地の投資ビジネスについて検討していただければと思います。最後までお読みいただきありがとうございました。