底地購入までの流れを知ろう！底地の選び方から名義変更について詳しく解説
今回は底地購入と底地購入の際に必要な名義変更について紹介していきます。底地の購入の流れや購入前に気を付けたいポイントなどを知りたい人にはオススメの記事になっています。
Contents
底地とは？
底地は建物と土地の所有者がわかれた土地を指します。底地は土地を貸した人（地主）と、土地を借りた人（借地人）との間で、建物を建てる権利と地代を支払う義務を定めた契約によって成立します。
地主が土地を誰かに貸した際、その時点で底地という扱いになります。そして地主は土地を持つ権利と地代を得ることができます。ただし土地の利用権は一時的に借地人に移譲されます。
土地を借りた借地人は、地代を支払う代わりに、土地に建物を建てて利用する権利である「借地権」が与えられます。ただし借地人は、建物の増改築や土地の改良、物件の売却を行う際には、地主の承諾が必要になります。
一つの土地に地主と借地人の権利が重複しているため、権利関係が複雑になります。地主は土地の所有権を有していますが、借地人は土地の利用権を有しています。そのため地主と借地人との間で、土地の利用に関するトラブルが発生することがあります。
底地は人に土地を貸すことで底地となります。そして人に土地を貸し、貸し借りの関係が出来たときに初めて、借地権が土地に付与され、地主以外が土地を利用することができます。
底地は借地権が設定されています。底地の所有者は借地権を借地人に貸し出しています。そのため地主は土地に建物を建てて利用することなどができなくなります。
しかし駐車場や墓地など、建物を所有することを目的としない借地契約の場合、借地借家法が発生することはありません。
借地借家法は借地人保護を目的とした法律です。そのため建物を所有することを目的としない借地契約では借地借家法は認められません。これは借地借家法が、借地人を保護するために、建物の賃貸借契約について、一定のルールを定めているためです。
底地購入までの流れ
- 地主さんや不動産会社に交渉する
- 売買契約の条件について話し合う
- 測量を行う
土地の境界をはっきりさせるために、測量を行います。測量は土地の境界を確定するための重要な作業です。底地の一部が道路に面していた場合、市区町村の道路課と協議を行い、道路と接する境界線を確定します。また隣接地に関しては、その所有者との協議を行い、隣接地との境界線を確定します。測量には時間がかかることが多いため、測量完了前に売買契約を締結することが一般的です。
- 住宅ローンを借りるために、銀行などの金融機関に申し込む
- 測量が完了したら、銀行からの融資を受けて売買代金を支払い、土地の所有者名義を変更する
以上が底地購入までの流れになっています。
底地を選ぶ際に気を付けたいポイント
不動産投資で失敗しないためには、物件選びが非常に重要です。とくに底地は、建物が建っていない土地なので、失敗したからといってすぐに売却することができません。そのため、物件選びの際には、利回りだけでなく、立地や周辺環境、将来性なども考慮する必要があります。
ここでは、安心して購入できる底地を選ぶポイントをいくつかご紹介します。
地代が適正かどうか
土地の価格に見合った地代が設定されているかどうかは、底地の資産性を大きく左右します。古い土地の場合、当時の土地価格で設定された地代がそのままになっている可能性があります。
地代の適正価格を調査するには、不動産鑑定士に依頼するのが一般的です。不動産鑑定士は、土地の価格や周辺の環境、将来性などを考慮して、地代の適正価格を算出することができます。
地代価格の見直しがされていない場合、収益化が困難になる可能性があります。また、借地人が地代の値上げに承諾しない場合は、地主は地代を値上げすることができず、収益が減少する可能性があります。
このような底地に投資をすると、地代が安すぎて、損失のほうが大きくなる可能性があります。そのため底地を購入する際には、地代の適正価格を調査し、地代の値上げに借地人が承諾するかどうかを事前に確認することが重要です。
地代の更新が過去に行われているか
土地の価格に見合った地代が設定されている場合、定期的に地代の見直しが行われている可能性があります。定期的に地代の見直しが行われている底地は、損失を生みにくいと判断できます。
なぜなら地代の見直しが行われているということは、地代の適正価格が定期的に調査されていることを意味します。定期的に地代の見直しが行われているということは、地主と借地人の間に良好な関係が築かれていると考えられます。また良好な関係が築かれているということは、地主と借地人がお互いに納得できる地代を設定できており、人間関係のトラブルが発生しにくいため、底地を運営しやすいです。
そのため、底地を購入する際には、地代の見直しが定期的に行われているかどうかを必ず確認するようにしましょう。
一時金について書かれているか
借地契約には、契約更新料や建て替え・増改築承諾料など、さまざまな一時金が含まれています。これらの一時金は、借地契約の期間や借地権の価値によって異なります。そのため、底地を購入する際には、これらの一時金が借地契約に含まれているかどうかを必ず確認するようにしましょう。
一般的に借地契約には契約更新料、建て替え承諾料、増改築承諾料が含まれています。また第三者へ借地権を売却する場合、名義書換承諾料が発生することもあります。
これらの一時金は、底地の投資コストに加算されるため、借地契約の内容を十分に理解した上で投資を検討しましょう。
土地に資産価値があるか
過疎化が進む地域の物件は、需要が低下し、資産価値が下がる恐れがあります。過疎化が進む地域の場合ですと、将来的に売却しにくくなり、資産価値が下がる恐れがあります。
ショッピングモールや医療機関などが多くある地域や、大きい駅が周辺にあるなど、住みやすい場所の物件を選ぶとよいでしょう。
スーパーや病院などの生活に必要な施設が近くにあれば、住みやすく、賃貸需要も高くなります。また、複数路線が使える駅が近くにあれば、通勤・通学が便利で、賃貸需要も高くなります。
また新しい商業施設や観光資源の開発をおこなっているエリアにある物件も投資物件として最適です。
新しい商業施設や観光資源が開発されると、街に人が集まり、賃貸需要も高まります。また、街の再開発が進むと、物件の資産価値も上昇する傾向があります。
このような地域は将来的に街の再開発が進み、物件の資産価値が上がり、底地の需要も高まります。
底地購入時に必要な所有権の名義変更について
底地を取得したことで名義変更は必要な手続きとなっています。これを地主から借地人への所有権移転登記といいます。所有権移転登記に必要な書類は、地主と借地人のそれぞれの個人情報、契約書、印鑑証明書、印紙などです。
底地の所有権移転登記は、法務局で行う必要があります。登記申請には、これらの書類を揃えて、法務局に提出する必要があります。
所有権移転に使われる資料はいくつかのパターンにわかれています。
地主（売主）が個人の場合に必要な書類
- 登記済権利証（または登記識別情報）：底地の所有権を証明する書類
- 地主（売主）個人の印鑑証明書（発行から3か月以内）：地主（売主）の印鑑を証明する書類
- 底地の固定資産評価証明書：底地の評価額を証明する書類
- 本人確認資料：地主（売主）の本人確認資料
- 地主（売主）個人の実印：地主（売主）の実印
これらの書類を揃えて、法務局に提出することで、底地の所有権移転登記を行うことができます。
地主（売主）が法人の場合に必要な書類
- 登記済権利証（または登記識別情報）：底地の所有権を証明する書類
- 法人の印鑑証明書（発行から3か月以内）：法人の印鑑を証明する書類
- 法人の登記事項証明書（発行から1か月以内）：法人の登記情報（会社名、所在地、代表者、資本金、設立日等）を証明する書類
- 底地の固定資産評価証明書：底地の評価額を証明する書類
- 本人確認資料：法人の代表者の本人確認資料
- 法人の実印：法人の実印
買主（借地人）が個人の場合に必要な書類
- 住民票：買主（借地人）の住所と氏名を証明する書類
- 本人確認資料：買主（借地人）の本人確認資料（運転免許証、パスポート、マイナンバーカード等）
- 買主（借地人）個人の実印または認印：買主（借地人）の実印または認印
買主（借地人）が法人の場合に必要な書類
- 法人の登記事項証明書（発行から1か月以内）：法人の登記情報（会社名、所在地、代表者、資本金、設立日等）を証明する書類
- 法人の実印または認印：法人の実印または認印
これらの書類を揃えて、法務局に提出することで、底地の所有権移転登記を行うことができます。
また底地の所有権移転登記は、複雑な手続きを伴うため、専門家に相談することが大切です。
底地購入後に確認すべきこと
底地を投資物件として購入した後は、地主として責任をもって管理していく必要があります。借地人とのトラブルを避けるためにも、借地人と良い関係を築いておく必要があります。土地の管理はこれまでどのようにおこなわれてきたのかを知っておくことで、効率的な管理に役立てることができます。
借地人と関係を築こう
地主と借地人の関係が悪いと、地代の改定や建物の建て替え・増築、契約内容の変更など、お互いにうまく折り合いをつけて決めるのが難しくなり、さまざまなトラブルを招く恐れがあります。
そのような問題ごとを未然に防ぐ意味でも、日ごろから関係性を良くしていき、維持していくことはとても重要です。
借地契約の確認
土地の借地契約の内容は、物件によって異なります。借地契約の基本的な部分はテンプレート化されていますが、独自に設定されたルールが存在するかもしれません。
契約書に記載されていれば、契約の内容を明確に理解することができます。しかしまれに口頭のみで約束を交わし、長年守ってきたというケースもあります。口頭での約束は、契約書に記載された約束よりも重要になる場合もあります。場合によっては、契約内容が時代に合っていない場合もあります。そのような場合は契約を改定する必要があるかもしれません。
契約を結ぶ際には、契約書の内容をよく確認し、理解しておくことが大切です。また口頭での約束がある場合は、契約書に記載しておくようにしましょう。契約書の内容が時代に合っていない場合は、契約を改定する必要があるかもしれません。
まとめ
いかがでしょうか地主は土地を貸し、借地人は土地に建物を建てて利用する権利を有します。底地の購入には地代、借地契約の更新、一時金、土地の資産価値などを考慮する必要があります。底地を投資物件として購入する際には、地主と借地人と良好な関係を築くことが大切です。
また購入の際は一度専門業者に依頼することをオススメします。底地購入はかなりの時間と不動産への知識が必要になります。そのため個人のみで行うと後々トラブルが起こりやすくなるため、専門業者に依頼しましょう。
いかがでしょうかこの記事を参考に底地の購入について検討していただければと思います。最後までお読みいただきありがとうございました。
