底地の取引について知ろう!取引価格や計算方法についても説明していきます!

今回は底地の取引について紹介していきます。底地を売りたいけど、どのように取引すればいいかわからない人にはオススメの記事になっています。
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底地と借地の違いについて
「底地」と「借地」は、同じ土地に対して「所有者」と「使用者」が別々に存在するため、その違いがわかりにくい場合があります。
簡単に説明すると「底地」とは、地主が持っている土地であり、「借地」とは、借地人が地主から借りている土地のことを指します。
地主は底地の上に建物を建てる権利(借地権)を借地人に与えます。借地権は建物を所有する目的で土地を借りる権利(賃借権)であり、底地に建物が建てられていることが原則です。地主は借地権を設定することで、借地人から地代や更新料を受け取ることができます。
このように底地は二つの権利が存在しており、複雑な関係になっています。地主は土地の所有者であり、借地人は建物を所有する権利を有しています。借地人は地代を地主に支払うことで、建物を建てることが可能となります。
底地取引は難しいケースが多い
底地は土地の所有者と建物の所有者がわかれています。このように一般的な不動産投資物件と比べると取引の難易度が高いです。また借地人に売る場合でも、借地人の同意がなければ困難なケースが多々あります。
以下に詳しい理由を紹介していきます。
権利関係が複雑なため、土地を自由に扱えない
地主が底地を所有しているとは言え、建物の権利は所有していません。そのため土地の所有権を持っていたとしても、建物を建て、自由に利用することができません。これは底地の取引を難しくさせる理由の一つです。
底地の買い手は、建物を建てる権利を有する借地人との交渉が必要となります。また借地人との交渉がうまくいかなければ、底地を売却することはできません。そのため底地の買い手は限られ、買い手を見つけることがますます難しくなってきます。
借地人とトラブルが起きやすい
借地人と地主の間には、地代や承諾料、建物の修繕の許可や契約などさまざまな問題が起きやすいです。これは土地の所有者と建物の所有者が違う人のため、お互いにとってメリットなるように契約を調整するのが難しくなるからです。
たとえば地主は借地人に地代を上げたいと考えるかもしれません。しかし借地人は地代を上げられる余裕がないかもしれません。この場合地主と借地人は、お互いにとって納得のいく地代を決めることができないことがあります。
また借地人が地主と折り合いが付かないパターンもあります。例えば借地人が建物を建て替えたいと考えた場合でも主さんは、建物が建て替えられることに同意しないかもしれません。この場合借地人は、建物を建て替えることができず、トラブルに発展する可能性があります。
地代の値上げが難しい
底地は借地借家法により地代を変更することは簡単なことではありません。底地では借地人と交渉を行い、同意をすれば地代の値段を変えることができます。しかし底地は大幅な値上げをしようとしても、簡単にはできません。その意味で一般的な不動産投資物件と比べてしまうと収益率は低いと言えます。
底地を所有することで生じるリスクについて紹介してきました。主に権利関係が原因で悩むケースが多いようです。では底地を所有し続けるとどのようなリスクがあるか見てみましょう。
収益性が低い
先述した通り、底地人は借地人に貸し出すことで地代収入を得ることができます。しかし地代は契約時に設定された金額がそのまま適用されます。また底地は昭和初期から契約が続く底地などもあるため、通常と比べかなり安い地代の場合もあります。
底地の収益率を上昇させるには、地代を定期的に更新することや、借地人に建物を建ててもらうなどの方法があります。また底地を売却して更地にすることなどがありますが、やはり難しいです。
課税対象となる
底地を所有する地主が亡くなった場合、底地は相続財産となるため、相続税が課税されます。また底地は固定資産税や都市計画税の課税対象であるため、相続税の他にも税負担が発生します。
底地を相続すると相続税や固定資産税金、都市計画税等の税負担が発生する可能性があります。そのため底地を相続する前に、これらの税負担について十分に検討しておくことが重要です。
利益の低い底地を持ち続けると税負担などがますます重くなるため早めの取引をオススメします。
底地の取引する方法を知ろう!
底地取引が難しい理由を述べていきました。しかし絶対に売れないというわけではありません。売る相手や方法を正しく選択すれば一般的な不動産と同じ金額で売れることもあります。この章では取引相手や方法を紹介していきます。
借地人と取引
底地を借地人から購入した場合、借地人は土地の権利を全て所有することになり、借地人は土地を自由に運営することができます。例えば建物を建て替えたり、改築したりすることができます。
借地人は建物の修繕やリフォームなどを行う場合、地主に対して承諾料を支払います。これは借り主にとってはデメリットです。
なぜなら建て替えや改築には時間と費用がかかるため、承諾を得るまでに時間がかかる可能性があります。また承諾料を支払わなければ建て替えや改築を行うことができないため、借り主の自由度が制限されます。
底地を借地人に売却すると、借地人は自由に建て替えや改築ができるため、メリットがあります。ただし売却するには借地人の承諾が必要なので、関係性を良好に保ち、売却のタイミングを見極めることが重要です。
専門業者と取引する
底地を借地人に売却する方法は、借地人が同意を得ないと実現しないため、確実に行われるわけではありません。借地人が承諾してくれない場合は、専門業者に依頼して売却する方法をオススメします。
専門業者は底地を買い取った後、借地人と直接交渉して、建物の所有権を取得します。そのため確実に売却することができ、底地の取引が円滑に進みます。
ただし専門業者に依頼して売却する際は、専門業者が算出した査定額に注意が必要です。査定額は相場よりも低くなる傾向があるため、事前に査定額を複数の不動産買取業者に比較しておくことが大切になってきます。
第三者と取引する
借地人や専門業と取引を行うのではなく、権利関係にない第三者と取引する方法もあります。この場合は地代収益を得たい投資家などと取引するケースが多いです。
投資家は底地を購入した後、地代収入を中心に利益を得ようとします。そのため投資家は底地の立地や利便性、借地人の資産状況などを考慮して底地の購入を決定します。
また底地を第三者に売却する際は、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼することをお勧めします。底地の取引は先述した通り複雑な権利関係なため、不動産鑑定士は底地の適正な価格を算定することができます。
底地と借地を同じタイミングで売却
お互いが同じタイミングで売ることができれば、高値の取引価格が期待できます。しかしこの方法は借地人の合意が必要となるため、難しい交渉を覚悟する必要があります。
底地と借地権の一部を交換する
底地の一部分と借地の一部分を交換することで、地主と借地人はそれぞれ完全所有権のある土地を保有することができます。
例えば地主は底地の一部を借地人に譲渡し、借地人は借地権の一部を地主に譲渡することができます。これにより地主は底地の一部を売却して利益を得ることができます。また借地人は借地権の一部を取得することで、建物の所有権を一部取得することができます。
底地と借地の一部交換は、地主と借地人がお互い利益を最大限に引き出すことができるため、両者がメリットを感じられる方法です。この方法が上手く行けば底地の取引は大成功を収めたと言っていいでしょう。
一方でメリットだけではありません。一部の土地の権利を交換を行うということは、所有する土地の面積が狭くなることを理解しておく必要があります。またこの取引では譲渡所得税が発生するため、メリットがある一方、少なからずデメリットもあります。
この方法は法的な知識が必要となるため、底地の知識とノウハウを多く持っている専門業者に依頼することをおすすめします。
弁護士は底地と借地権の権利関係を理解し、適切な交換条件を交渉することができます。また譲渡所得税などの税金についても、弁護士に相談することで、節税対策を行うことができます。
底地の取引価格はどれくらいになるのか?
底地の取引価格は底地と借地権の評価額を基に算出します。底地と借地権の評価額は、国税庁が毎年公表する路線価と借地権割合を使用して計算します。
路線価とは国税庁が毎年公表する、主要市街地の道路に接する宅地の評価額です。借地権割合とは、借地権が全体の価値に対して占める割合です。
借地権の評価額は、自用地の評価額×借地権割合で求めることができます。底地の評価額は、自用地の評価額から借地権の評価額を引くことで算出されます。
自用地とは、他人が使用する権利を持たない土地です。例えば自宅の敷地や農地などが自用地に該当します。自用地は相続税等の課税対象土地を評価する際に用います。
相続税等の課税対象土地を調査する場合は、その土地の価格をだす必要があります。この価格を算出する方法は、いくつかありますが自用地の場合は、路線価や基準地価等をもとに算出されます。路線価や基準地価は、国税庁が毎年公表しているものです。
自用地の評価額は路線価、奥行価格補正率、地積を掛けることで計算できます。路線価は国税庁のホームページに掲載しています。自分が所有している底地の地域を選んで確認を行ってみてください。
以下に、計算式をまとめます。
借地権の評価額 = 自用地の評価額 × 借地権割合
底地の評価額 = 自用地の評価額 × (1 – 借地権割合)
自用地の評価額 = (路線価 × 奥行価格補正率) × 地積
例えば路線価が1,000万円、奥行価格補正率が0.8、地積が100平方メートルの場合、自用地の評価額は800万円となります。借地権割合が70%の場合、借地権の評価額は560万円、底地の評価額は240万円となります。
まとめ
底地は借地人と地主の間で複雑な権利関係が存在するため、取引が難しい不動産です。底地を所有している場合、地代収入を得ることができますが、借地人とのトラブルに巻き込まれるリスクや、相続税の負担が大きくなってしまう可能性があります。底地を所有している場合は、専門家に相談して売却や賃貸などの方法を検討することをおすすめします。
いかがでしょうかこの記事を参考に底地の取引を検討していただければと思います。最後までお読みいただきありがとうございました。