底地購入をする際にローンは組めるのか?オススメなローンの組み方も紹介します!

今回は底地の購入方法とローンについて紹介していきます。底地を買いたいけど方法がわからない、買いたいけどお金の面が心配という方にオススメの記事になっています。
Contents
底地投資の基本情報
底地投資とは、所有している土地の借地権を貸し、その見返りとして定期的に地代を受け取る投資方法です。底地投資のメリットは賃貸住宅経営に比べて初期費用が安く、運用が楽なことが挙げられます。また借地権は土地の所有者と借地人で契約されているため、建物の費用を抑えることができます。
地代収入は底地を借りている建物所有者から受け取る収入です。地代は周辺地域の評価などによって変動しますが、一般的には固定資産税の3〜5倍程度とされています。
また売却益も見込まれます。売却益とは底地を売却したときに得られる利益です。売却益は、建物の老朽化や利益率が高い地域であるかにもよりますが、一般的には取得価格の2〜3倍程度とされています。
底地を持つうえで知りたいメリット、デメリット
底地投資を行う上で得られるメリットやデメリットなどをこの章では紹介していきます。
まずはメリットおよび得られる収益です。
地代
地代とは、借地人が土地の所有者に支払う土地の使用料を指します。一般的な不動産投資でいう家賃に相当するものです。地代の金額は、借地人と土地の所有者が話し合いで決められます。ただし地代の金額を変更する場合は、借地人と土地の所有者が合意する必要があります。もし借地人が地代の金額の変更に納得しない場合、変更はできません。しかし裁判で地代の金額を変更するという手段もあります。
地代の金額は、普通の不動産と比べて安くなっています。理由として、借地人は土地の所有者に土地を借りているため、土地の所有者が土地を自由に売却したり、建物を建てたりすることができないためです。そのため地代の金額は、普通の不動産よりも安く設定されています。
更新料
契約更新時に地主から借地人へ支払われるお金です。地代とは別に支払われ、金額は法律で定められていません。目安は底地の3~5%程度です。
譲渡承諾料
借地人が建物を第三者に売却する際に、地主から借地人へ支払われるお金です。金額は法律で定められていません。目安は借地権価格の10%程度です。
建て替え承諾料
借地人が建物を建て替える際に、地主から借地人へ支払われるお金です。金額は法律で定められていません。目安は更地価格の3%程度です。
条件変更承諾料
借地人が建物を建て替える際に、建物の構造や用途を変更する場合に、地主から借地人へ支払われるお金です。金額は法律で定められていません。目安は更地価格の3%程度です。
これらの料金は、すべて借地人と地主の話し合いによって決定されます。そのためトラブルを避けるために、契約書に明記しておくことが重要です。
定期的な収入という点では底地もマンションやアパートと変わりませんが、マンションやアパートと比較した際に見えるメリットもあります。
手間がかからない
底地投資は、マンションやアパートと比べて管理の手間が少ないというメリットがあります。一般的な不動産投資では、建物の修繕や清掃、入居者募集などの管理を自分で行う必要があります。しかし、底地投資では、これらの管理をすべて借地人に任せることができます。そのため、管理の手間をかけずに、安定した収入を得ることができます。
管理が面倒な方や、年齢的に負担を減らしたい方には、底地投資は底地の購入方法はどのような手順を踏むのか的な選択肢です。
空き家リスク
底地投資は、空き家リスクが低いというメリットがあります。一般的な不動産投資では、空室が発生すると家賃収入が減少します。しかし底地投資では、借地人と定期借家契約を結ぶため、借地人は一定期間、建物に住み続ける必要があります。そのため、空室が発生するリスクが低くなります。
また、借地人が地代を滞納した場合は、地主はすぐに契約を解除することができます。そのため、地代も滞納されるリスクが低くなります。
底地は、一般的な不動産に比べて売却が難しいです。これは、底地は借地権が設定されているため、土地の所有権を自由に売却することができないからです。しかし、収益性が見込める底地であれば、第三者への売却が可能です。
底地の収益性とは、底地から得られる地代収入と、底地の購入価格の割合を意味します。収益性が高い底地は、地代収入が購入価格を上回るため、売却しやすいです。また、収益性が高い底地は、査定評価も高くなる傾向にあります。
底地の売却を検討している場合は、収益性を見極めることが重要です。収益性が高い底地であれば、第三者への売却が容易になり、査定評価も高くなるため、投資の利益を大きくすることができます。
次にデメリットについて紹介していきます。
売却が困難な場合が多い
底地は先述した通り、土地の所有者と建物の所有者が異なっています。そのため権利関係が複雑になっており、土地の利用が制限されています。そのため不動産投資物件としては敬遠されがちです。もし売却したい時はその土地の需要によって多少は左右されますが、基本的に高額な取引はされにくいです。一方で高く売れる場合もあり、それは土地の所有権と建物の所有権が両方揃った状態で販売されている更地の場合です。両方揃っている土地は需要があるため、高く売れやすいです。
もし両方揃った状態で売れない場合は、借地人に土地の所有権を売るか、業者に依売却を依頼することをオススメします。またその際は権利関係や契約書などを準備する必要があるため時間がかかります。
地代交渉が難航しやすい
地代を更新する適切な時期としては、土地に関する税金が変わる、土地自体の値段の変化、周辺地域の土地の値段および地代に大きな乖離が生じている場合が挙げられます。これらの地代の更新に対しても借地人と話し合いを行い、互いに合意する必要があります。しかし基本地代交渉は値上げのケースが多いため、難航しやすいです。
底地の購入方法はどのような手順を踏むのか
底地のメリット、デメリットについて知ったあとは底地購入までどのような手順を踏むのかを紹介していきます。
地主、または不動産会社へ相談
底地を取得するためには、まず地主さんまたは不動産会社に相談する必要があります。地主さんから底地の売却価格や条件を聞いて、自分が購入するかどうかを決めます。
売買契約の条件の交渉
地主さんから底地の売却価格や条件を聞いたら、自分が購入するかどうかを決めます。購入を決めたら、地主さんと売買契約を結びます。売買契約書には、底地の売却価格、支払い方法、所有権移転登記の時期など、さまざまな内容が記載されています。
境界線を決めるための測量。
底地を取得したら、境界線をはっきりさせるために測量を行います。測量は、土地の面積や形状を正確に把握するために必要です。また、隣接する土地との境界線を明確にするためにも測量は必要です。
ローンなどの金融機関への申し込み。
底地を取得するためには、多くの場合住宅ローンを利用することになります。住宅ローンを利用するためには、銀行などの金融機関に申し込みます。住宅ローンの審査では、年収や勤続年数、信用情報などの条件が審査されます。
測量が完了したら、銀行融資を受けて売買代金を支払い、土地の所有者名義変更をする。
住宅ローンの審査に通過したら、銀行融資を受けて売買代金の決済を行います。売買代金の決済が完了したら、土地の所有者名義変更を行います。土地の所有者名義変更は、法務局で手続きを行います。
底地購入のためのローン
底地購入のためのローンを組む場合は二つのパターンがあります。一つは第三者が底地を買う際にローンを組むパターン、二つ目は借地人が底地を購入する際にローンを組むパターンです。この章ではこの二つのパターンを詳しく紹介していきます。
まずは第三者が底地を買う際にローンを組むパターンですが、自分の所有物である建物が建っていない底地を購入する場合、住宅ローンを貸りることはできません。
理由として、底地は担保価値というものがないためです。本来住宅ローンは、土地と建物を担保に借りるローンです。しかし底地は土地の所有権があるだけで、建物の所有権はありません。そのため多くの銀行は底地を担保にすることを敬遠しています
そのため、第三者として底地を購入する場合は事前に資金調達をする必要があります。もしくは不動産の業者に行くことをオススメします。理由としては専門業者で売られている物件は値段が低いことが多いため、買いやすいです。
次は借地人が底地を購入するパターンです。
このパターンでは住宅ローンを組むことができます。住宅ローンは土地と建物の価格に対して借入れをします。しかし借地人さんは借地権を有しており、建物の権利を持っています。そのため更地価格のおよそ約70%の権利を主張できるため、ほかの物件を購入するよりかなりお得に購入できます。
しかし注意も必要です。住宅ローンは長期的な返済義務が生じることになるため、高齢者に対してローンを組むことは敬遠されがちです。
これは住宅ローンの返済期間が長いため、高齢になると返済が難しくなるからです。また高齢になると病気や介護などのリスクが高くなるため、金融機関はリスクを回避するために年齢制限を設けています。
しかしそんな方でもローンを組める方法があります。
それが親子リレーローンや親子ペアローンと呼ばれるものです。どちらも親子が協力して返済を行っていくローンを指します。
これら二つの違いを説明していきます。
親子リレーローンですが、このローンのメリットは親が仮に高齢者だとしても組むことのできるローンです。理由としては、このローンは親が支払える金額を返しきったあと、残りの返済額を子供が返していくためです。条件は子供の返済能力や年齢などです。
親子ペアローンは親と子供がローンを別々に借り、親は子の、子は親のそれぞれ連帯保証人になり、同じタイミングで返済する方法です。このローンは、親が単独で借入れできる条件を満たしていることが必須ですが、親御さんだけで十分な金額を借りられない場合、お子さんと合わせて借入金額を増やすことができます。
どちらのローンも、親子で協力して住宅ローンを組むことができるため、借地人さんがお子さんと協力してローンを組みたい場合は、検討することをオススメします。
まとめ
いかがでしょうか底地を購入する際、第三者の場合は他の投資などで資金を調達するか、専門業者に依頼を行い購入しましょう。また借地人は底地の権利を買うためローンを組みやすいです。そのため、地主から購入依頼があればすぐに購入しましょう。しかし地主との個人間のみでの取引を行うと後々トラブルにつながりやすいです。トラブルを防ぐためにも、取引する際は専門業者に依頼を行いましょう。
いかがでしょうか。この記事を参考にして、底地の購入を検討してみていただけたらと思います。最後までお読みいただきありがとうございました。