底地を所有する際に発生する交渉内容について知ろう!

今回は底地の購入後の交渉内容について紹介していきます。底地を所有する際に借地人とどのような交渉するのか、スムーズに交渉するにはどのようにすればいいのかを紹介していきます。

底地と借地人の関係性について知ろう!

底地は賃貸の権利や土地の権利などさまざまな権利がある土地のことです。地主は土地を所有しており、借地人はその土地の上に建物を建て、商売をしたり、その建物に住んだりします。土地自体は底地の所有者のものではありますが、その土地にある建物に関してはそこに借地人がいる限り、借地権者の意向を聞かずに土地を利用することは禁止されています。

底地を所有する権利のことを底地権と言います。しかし建物は借地人が権利を持っており、底地のみでは所有権を持っていることにはなりません。底地のみでは所有権と比較しても価値がかなり下がります。また借地権があると、その土地を自由に活用することは難しくなります。

つまり土地の権利は底地の所有者が、建物に関しては借地人が権利を持っているため、権利関係が複雑だということがわかります。

注意点として、駐車場などは底地と呼びません。例えば、駐車場としての利用目的で土地を借りたとしても、建物は建てていないため、借地権の所有は認められません。

つまり借地人はあくまで建物に関しての権利を持つのみで、駐車場の土地は「借地」および「底地」の関係からは外れます。

看板として借りている場合も駐車場同様借地権は認められません。つまり借地借家法は適用されず、底地の所有者は契約解除などが自由に行うことができます。このような土地は底地ではなく更地として扱われるケースがほとんどです。

底地のメリット、デメリットを確認しよう

次に底地のメリットについて紹介していきます。

メリット

管理の手間

一般の不動産投資では修繕や清掃、入居者募集などの建物に関する管理をすべて一人でやる必要があります。一方で底地に関しては建物の権利を有していないため、管理する必要がありません。

管理や修繕の依頼をしたくない人は一般的な不動産投資と比べてかなりありがたいメリットとなっています。

空き家リスク

空室率は一般的な不動産投資にとってかなり頭を悩ませる問題です。理由としては空室率があるほど、収益としては損となってしまうためです。しかし底地の所有者は借地人との契約となっています。また底地の契約のほとんどが定期借家契約と呼ばれるものです。これらの契約は数十年単位の長期的な契約です。

なお一般的な不動産投資は借りている人が滞納したとしてもすぐに退去させたり、催促させたりすることはできません。一方で底地はすぐに強制的に退去させたりすることが可能です。

底地は一般的な不動産投資物件よりも売れにくいと言われていますが、すべてが売れにくいということではありません。収益性が高い物件であれば、高く売ることができます。利率が高い物件であれば、投資家や専門業者などの評価は高くなり、査定面で優遇されやすいです。また底地の売却は周辺の土地や再開発計画の有無なども査定面でプラスとなる要素のため、高く売ることが可能になります。

次にデメリットに関して紹介します。

デメリット

底地のデメリットとしては、借地人との関係が長くなるほど生じます。とくに地代などのお金に関するものに対してはかなりトラブルが多いです。先述した通り、底地の契約のほとんどが定期借家契約と呼ばれるものです。これらの契約は数十年単位の長期的な契約です。

また底地の所有者は土地の身の権利を所有しており、建物に関しては借地人のもののため、関係が長期化しやすいです。

では関係が長期化することで生じるデメリットやトラブルに関して紹介していきます。

地代が回収しにくくなる

底地の所有者と借地人の関係が長期化することで真っ先に生じるトラブルは、地代を回収が難しくなってしまいます。とくにアパートなどでこの問題は起きやすいです。

現在の流れとして、一般的な不動産投資物件であるアパートおよび賃貸物件は賃貸保証会社と呼ばれる業者に依頼するケースがほとんどです。

賃貸保証料会社は入居者が家賃の支払いをできない、または滞納する可能性がある場合に一時的に家賃を立て替えて支払いを行ってくれます。

この業者があることで一般的な不動産投資物件は家賃収入で頭を悩ませるケースは少なくなります。しかし底地の地代に関してはこれらのサービスを受けることができない場合がほとんどです。

そのため地代を滞納されると回収はほとんど不可能になってしまいます。

借地人を退去させることはかなり難しい

一般的な不動産であれば、適切な手段を踏みさえすれば比較的簡単に立ち退きや退去をしてもらうことが可能です。

一方で底地は土地の所有者と建物の所有者がわかれており、権利関係がバラバラなため、立ち退きが難航しやすくなります。

相続などで権利関係がさらに複雑化することがある

契約していた賃借人が亡くなってしまった場合、借地人再度は遺産を分割する必要があります。その際に借地権を誰が所有しているかを明確にしないと地代を請求することができなくなるため、損をしてしまいます。

法律上は法定相続人に請求することが可能ですが、遺産分割がされていない場合は法定相続人をまず決定することから始める必要があり、困難を極めます。

仮に法定相続人が決まらなかったとしても従来通り、不動産関連の税負担をする必要があります。

こうなると弁護士に依頼して、法定相続人など諸々をやってもらう形になることがほとんどですが、依頼料がとても高いため結局損をしてしまうというケースが多いです。

収益性が低い

底地の収益のほとんどは地代による収入です。しかしこの地代収入は一般的な不動産投資物件と比べると高くありません。

また底地は定期借家契約がほとんどであり、数十年単位の契約も珍しくないです。そのため地代が現在の相場比べて、かなり低い契約の場合が多いです。

また地代の値上げは借地人と双方の合意がないとできないため、難しいです。

一度契約を結んだ地代を更新することは困難なため、底地の収益性は低い場合が多いです。

交渉内容はなにか知ろう!

交渉内容は基本的に地代や更新料などお金に関するものが多いです。建物の修繕などに関しては建物の所有者である借地人の管轄のため、交渉などは基本ないです。

地代

借地人が底地の所有者に対して支払うお金です。賃貸物件でいう家賃的なものです。地代の値段設定は借地人と双方合意を得ることが出来れば金額を変えることができます。しかし借地人が合意せず、拒否をした場合は変更できません。どうしても変更したい場合は裁判を起こして変更することもできます。

しかし先述した通り、この地代は普通の不動産と比べて値段が安いため、一般的な不動産投資物件と比べると少ないことがあります。

 更新料

借地人と契約を更新する際に発生するお金です。法律で定められたものはありませんが、一般的には底地価格の3〜5%程度です。

 譲渡承諾料

借地人が建物を別の人に売却する際に、地主が受け取るお金です。一般的には借地権価格の10%程度です。

 建て替え承諾料

借地人が建物をリフォームやリノベーション、建て替えなどを認めた際に、地主が受け取るお金です。一般的には更地価格の3%程度です。

 条件変更承諾料

借地人が建物を建て替える際に、木造建築の建物である非堅固建物から、鉄筋コンクリートやレンガなどの建物である堅固建物に変える場合に発生するお金です。一般的には更地価格の3%程度です。

これらの費用は、借地人と地主の間で交渉して決めることになります。

交渉が難航するのを防ぐために、購入前にその土地の情報を良く知ろう!

底地投資をする際には、地代を必ずチェックしましょう。地代は、底地投資の収益のほとんどを占めるため、チェックを怠るとかなりの損をします。また先述した通り、底地は昭和時代から底地として利用されていることも多いです。そのため当時の土地価格で設定された地代が現在でも適用されている場合があります。

この場合、地代交渉が難航するなど、さまざまなトラブルが起こりやすくなります。また地代が安いため、投資を行うとしても、かえって損失が大きくなる可能性があります。

したがって底地投資をする際には、地代を必ずチェックし、適正な地代が設定されているかどうかを確認しましょう。また地代交渉が必要な場合は、専門家に相談することをお勧めします。

また地代以外にもチェックする項目を何点か紹介します。

地代改定がされてきたかを確認する

底地投資をする前に、地代改定がされているか確認することはとても大切です。地代改定とは、土地の価格や周辺の土地の値段を踏まえて、地代を更新することを指します。地代改定が行われている底地は、損をしにくい投資物件と言えるでしょう。なぜなら、地代改定が行われているということは、定期的に地代の更新が進んでいることがわかります。そのため地主と借地人の間に良好な関係が築かれており、トラブルが起こりにくいのです。

また、 地代改定が行われている底地は、借地人が理解ある人間かつ地代交渉に応じてきた人であることがわかります。そのため地代滞納や不法改築などの心配もありません。

地代改定が定期的に行われているかは、購入する前に地主に確認することをオススメします。

地代以外の一時金の項目が多いか

底地投資をする前に、借地契約内容をしっかりと確認することはとても大切です。借地契約内容には地代以外にも、契約更新料や建て替え・増改築承諾料などの一時金の項目が載っています。これらの項目が多ければ、地代以外で得られるお金が増えます。

契約更新料と建て替え承諾料、増改築承諾料は、基本的に記載されていますが、念のため確認しましょう。それ以外にも、譲渡承諾料や条件変更承諾料などの項目もあります。これらの記載があるとさらにいいです。

底地の借地契約内容は、購入前にしっかりと確認を行いましょう。

まとめ

いかがでしょうか地代交渉は、底地の所有者にとって重要な要素です。地代が高すぎると、契約がなくなり、収益が減少します。逆に地代が低すぎても、地主の収益が減少し、土地の価値が下がる可能性があります。そのため地代交渉は、借地人、地主、双方にとって納得のいく金額を設定することが重要です。

これらの地代交渉のバランス感覚は個人間で行うとどうしても崩れてしまいます。そのため、購入する前に専門業者に依頼することでこれらの地代交渉のアドバイスをもらうことが重要です。もし地代交渉に対して不安があればすぐに専門業者に依頼しましょう。

以上になります。この記事を参考に底地の購入や地代交渉の参考になれば嬉しいです。最後までお読みいただきありがとうございました。