底地の買取額や評価額を知り、自分に合った底地売却の選択肢を見つけよう!

今回は底地の買取価格や評価額の計算について紹介します。底地を売りたいけどどのくらいの額になるかわからない、誰に売るのがいいのかわからないという人にはオススメの記事になっています。

 底地の概要

底地とは借地権が設定されている土地のことです。借地権とは土地を借りて建物を建て、その建物を一定期間使用することができる権利です。底地の所有者は借地人に土地を貸して地代を受け取る権利がありますが、借地権者には建物を自由に売却したり、改築したりする権利があります。そのため底地の所有者は、借地権者の同意を得なければ、土地を自由に利用することができません。

底地は借地権者から地代を受け取ることができるため、安定した収入源となります。また借地権者は、建物を自由に売却したり、改築したりすることができます。そのため底地の所有者は、借地権者から建物に関するトラブルを抱える可能性が低くなります。

ただし底地は借地権者が建物を建てているため、土地の利用価値が低いことがあります。また借地権は一定期間しか有効ではないです。そのため底地の所有者は、借地権が終了した後に土地を自由に利用することができなくなることがあります。

底地を購入する際には、借地権の期間や借地権者の権利をよく確認する必要があります。また底地は建物が建っている土地よりも価格が安いことが多いです。そのため底地を購入する際には、建物の価値も考慮する必要があります。

 底地の評価の計算方法について知ろう!

底地の価格は更地価格から借地権割合を引いて導き出されます。更地家格とは建物がない状態での土地の価格を指します。借地権割合とは土地の価格の中で借地権が占める割合のことです。借地権割合は土地の状態や周辺の土地の開発など環境によって左右されます。

底地の価格は基本的に、更地価格の30〜40%程度です。これは借地権者には建物を自由に売却したり、改築したりする権利があります。そのため底地の所有者は、借地権者に地代を支払う代わりに、建物の価値を放棄していると考えられています。

底地を購入する際には、借地権の期間や借地権者の権利をよく確認する必要があります。また底地は、建物が建っている土地よりも価格が安いことが多いです。そのため底地を購入する際には、建物の価値も考慮する必要があります。

以下が底地の価格計算方法です。

底地の評価額は、更地の価格から借地権割合分の金額を差し引いて算出します。

底地の価格計算式

底地評価 = 更地価格 × (1 – 借地権割合)

  • 更地価格が1,000万円、借地権割合が70%の場合

底地価格 = 1,000万円 × (1 – 0.7) = 300万円

底地の価格は、借地権割合によって大きな差が生まれてきます。また借地権割合は地域によっても異なっていきます。一般的に都市部では借地権割合が高く、地方では借地権割合が低くなります。

底地の価格は路線価図から調べることができます。路線価図は国税庁のホームページからダウンロードできます。

 底地の買取価格は評価額と同じじゃない?

先ほどの章では底地の評価額についてみていきました。しかし土地の評価学と買取価格は決して同じにはなりません。底地や借地は、売却することができますが、買い手がつきにくいため買取相場は更地価格の10〜15%程度になります。これは通常の不動産物件とは違い、底地権と借地権がわかれているためです。底地権とは土地を保有する権利であり、借地権とは土地を利用する権利です。底地権と借地権は、別々の人によって所有することができます。そのため底地だけを所有しても、自由に土地を活用することはできません。そのため買い手がつきにくく、買取相場も低くなるのです。

また借地権の種類によっても、買取相場は異なります。普通借地権は、借地契約期間が30年以上と長いため、買取相場は比較的高くなります。一方定期借地権は、借地契約期間が20年以下と短いため、買取相場は低くなります。

底地を売却する場合は、以下の点に注意してください。

  • 買い手がつきにくいため、買取相場は低くなる。
  • 底地権と借地権の種類によって、買取相場は異なる。
  • 借地人との交渉が必要になる場合がある。

また専門業者に依頼した際に行われる査定方法は以下の二つです。

取引事例比較法とは、周りにある物件やその物件の過去の利益や不動産の取引内容などを参考にして、土地の価格を算出する査定方法です。例えば、売出し途中物件と土地の条件やタイプが似ている過去に売買が成立した物件を元に、坪単価での平均価格を算出します。この平均価格に、底地の敷地面積を入れることで取引価格が算出されます。

収益還元法とは、その物件が将来的にどのくらいの利益をだすのかを予想して、価格を求める不動産鑑定方法です。計算式は下記のとおりですが、個人の知識でこれを求めるのは厳しく、専門業者に依頼することをオススメします。

収益還元法の計算式 物件が生み出す1年間の純利益÷(1年間の純利益/不動産価格×100)

 底地を誰に売るかで買取価格が変わる。

底地の売却方法の選択肢は、借地人に直接売却する、投資家に売却する、不動産会社に買い取ってもらう、の3つがあります。

借地人への直接売却は三つの選択肢の中でも最も高い値段で売却できる可能性があります。借地人は土地の所有権を手に入れることで、土地を自由に活用できるようになり、今まで払っていた地代の支払い義務も無くなるためです。ただし、借地人が購入を希望しない場合や、購入価格に納得できない場合は、売却が難しいことがあります。

投資家に売却する場合、借地人に直接売却と比べると低い価格で売却することになってしまいます。一方で比較的早く売却できるというメリットがあります。投資家は安定した収益を得るために底地を探しているため、底地を安く購入して利益を出そうとしている投資家は多いです。ただし投資家が安心して運用できるような物件であることが重要です。そのためこの選択肢は都市部の底地に適用されることが多いでしょう。

不動産会社に買い取ってもらう場合、最も早く売却できる可能性がありますが、売却価格は低くなります。不動産会社は、底地を転売して利益を得るため、底地を安く買い取ろうとします。ただし不動産会社は、底地の売却を専門に行っているため、売却手続きをスムーズに進めることができます。

この選択肢は地方の底地や確実に売りたい方や、手間を省きたい方など、とにかくトラブル無く売りたいという方にオススメな選択肢です。

底地を売却する際は、自分の希望する売却価格と売却時期を考慮して、最適な方法を選択することが大切です。

以下に、それぞれの方法について詳しく説明します。

借地人に直接売却する

借地人に直接売却する場合、最も高い値段で売却できる可能性があります。借地人は土地の所有権を手に入れることで、土地を自由に活用できるようになるためです。ただし借地人が購入を希望しない場合や、購入価格に納得できない場合は、売却が難しいことがあります。

借地人に直接売却する際は、以下の点に注意してください。

  • 借地人が底地の購入を希望しているかどうか。
  • 借地人が購入できる価格を調査してください。
  • 借地人との売買契約を締結及び契約内容の確認。
  • 借地人に底地の所有権を移転できたかどうかの確認。

投資家に売却する

投資家に売却する場合、借地人に直接売却するよりも低い価格で売却することになりますが、比較的早く売却できる可能性があります。投資家は、安定した収益を得るために底地を探しています。そのため底地を安く購入して利益を出そうとしている投資家は多いです。ただし、投資家が安心して運用できるような物件であることが重要です。

投資家に売却する際は、以下の点に注意してください。

  • 投資家が底地を運用できるかどうかを確認してください。
  • 投資家が購入できる価格を調査してください。
  • 投資家と売買契約の締結、及び契約内容の確認。
  • 投資家に底地の所有権を変更できているか。

不動産会社に買い取ってもらう

不動産会社に買い取ってもらう場合、最も早く売却できる可能性がありますが、売却価格は低くなります。不動産会社は、底地を転売して利益を得るため、底地を安く買い取ろうとします。ただし、不動産会社は、底地の売却を専門に行っているため、売却手続きをスムーズに進めることができます。

  • 不動産会社が底地を買い取ってくれるかどうかの確認。
  • 不動産会社が提示する価格を調査してください。
  • 不動産会社との売買契約を締結及び契約内容の確認。

底地を売却する際は、自分の希望する売却価格と売却時期を考慮して、最適な方法を選択することが大切です。しかし借地人や投資家への売却は個人間のみで行うとトラブルの元となります。そのため基本的にはどの選択肢でも専門業者に仲介、または依頼することをオススメします。

まとめ

まとめになりますが、底地の価格は更地価格から借地権割合を引いて導き出されます。更地価格とは建物がない状態での土地の価格を指します。借地権割合とは土地の価格の中で借地権が占める%のことです。借地権割合は土地の状態や周辺の土地の開発など環境価によって左右されます。

底地の価格は基本的に、更地価格の30〜40%程度です。これは借地権者には建物を自由に売却したり、改築したりする権利があるため、底地の所有者は、借地権者に地代を支払う代わりに、建物の価値を放棄していると考えられています。

底地を購入する際には、借地権の期間や借地権者の権利をよく確認する必要があります。また、底地は、建物が建っている土地よりも価格が安いことが多いため、底地を購入する際には、建物の価値も考慮する必要があります。

最後になりますが、底地を売却する際には、専門業者に依頼することをオススメします。専門業者は底地の価格を査定したり、売買契約を締結したり、登記手続きを代行したりすることができます。また底地は権利関係が複雑になっていることから個人間で行う場合トラブルの原因となってしまいます。これらを防ぐためにも専門業者を利用しましょう。

この記事を参考にして底地の価格算出を行い、底地の売却などを検討してみていただけたらと思います。最後までお読みいただきありがとうございました。