土地関係が複雑な底地でトラブルを避けるために、注意点を確認しよう!

今回は底地の売買の注意点を紹介していきます。底地の売買は事前に注意点を把握することで、トラブルを防ぐことができます。今回の記事では売る人と買う人の注意点をそれぞれ説明していきます。

底地について

底地とは借地権が設定されている土地のことです。底地は地主と借地人という2者の権利が複雑に関わっている為、権利関係が複雑な土地になります。

地主は底地を所有していますが、借地権が設定されている為、土地を自由に利用することができません。借地人は地代を支払う代わりに、土地に建物を建てて利用する権利があります。

底地には、いくつかのメリットとデメリットがあります。

メリットとしては、底地は、更地よりも安く購入することができます。また、底地は、相続税の負担を軽減することができます。

デメリットとしては、底地は、建物の所有権を借地人に譲渡することができないため、建物が老朽化した場合は、地主が費用を負担して建て替える必要があります。また、底地は、借地権の存続期間が終了すると、地主は借地人を立ち退かせなければなりません。

底地売買のメリットとは何か?

底地を購入する際は、基本的に借地人が底地を買取るケースか、不動産投資物件として買うパターンの二つが基本です。

まず借地人が底地を買取るケースに関してですが、底地を買い取るメリットは多くあります。

毎月の地代の支払いが不要になる

借地人にとって、毎月の地代の支払いは大きな負担です。底地を買い取ることで、この負担から解放されます。

契約更新の手間や更新料が不要になる

借地契約は通常、30年や50年といった長期にわたって締結されます。契約更新時には、地主から更新料を要求されることもあります。底地を買い取ることで、この手間や費用から解放されます。

建て替え時に地主の承諾を得る必要がなくなる

借地人は建て替えを行う際には地主の承諾を得る必要があります。底地を買い取ることでこの手間から解放されます。

建て替え承諾料の支払いが不要になる

借地人は建て替えを行う際には地主に建て替え承諾料を支払う必要があります。底地を買い取ることで、この費用から解放されます。

住宅ローンの借入れがしやすくなる

底地を買い取ることで、借地人は土地の所有権を取得することができます。これにより住宅ローンの借入れがしやすくなります。

土地を自由に使用・売却できる

借地人は土地を自由に使用・売却することができません。底地を買い取ることで、この制限から解放されます。

売却しやすくなり、換金性も高まる

底地を買い取ることで、借地人は土地の所有権を取得することができます。これにより売却しやすくなり、換金性も高まります。

100%の資産価値を得られる

借地人は土地の資産価値の一部しか得ることができません。底地を買い取ることで、借地人は土地の100%の資産価値を得ることができます。

地代を値上げされる心配がなくなる

地主は借地契約の更新時に地代を値上げすることがあります。底地を買い取ることで、この心配から解放されます。

次に不動産投資として底地を購入した際に得られるメリットについてですが、底地投資の収益は地代がメインです。そのため借地権の期間が長ければ長いほど、高額になります。また借地権の対象となる土地が、商業地や住宅地などの好立地であれば、地代はさらに高額になります。また借地人との関係は数十年単位で続くため、長期的に安定した収入を得ることができます。

底地投資は一般的な不動産投資に比べてリスクが少ないこともメリットです。一般的に不動産投資は空室リスクや家賃滞納リスク、修繕リスクなどがあります。しかし底地投資は賃貸住宅投資に比べて、これらのリスクが低いと言えます。これは底地投資では借地権が設定されているため、借地人は土地を借りるために、地主に地代を支払わなければなりません。そのため借地人が家賃を滞納したり、建物を修繕しなかったりしても、地主は地代収入を得ることができます。

また底地投資の管理も賃貸住宅投資に比べて簡単です。これは底地投資では建物の管理を借地人が行うためです。地主は土地の管理のみを行う必要があります。

底地を売却する際のメリットとしては主に二つあり、現金化と税金対策です。

一つ目の現金化ですが、底地を売却すればある程度まとまったお金を手に入れることができます。そのため底地の地代などの収入に満足できなかった場合や他の投資に費やしたい場合、売却はメリットになります。

二つ目の税金対策ですが、底地を所有することで発生する税金は以下の通りです。

底地を所有することで発生する税金は、登録免許税、不動産取得税、印紙税、固定資産税、都市計画税、相続税などがあります。ただし、底地を相続して引き続き賃貸を行う場合、相続税の「小規模宅地等の特例」を適用することができます。この特例では、底地の面200㎡までの部分の評価額を50%減らすことができるため、相続税を大幅に減らすことができます。

このように軽減措置があるのも事実ですが、これらの多くの税金を支払っているため、税負担が厳しい方は売却することで税負担から逃れられるため、メリットと言えます。

また、底地を売却することで、相続税対策になります。底地は、土地の価値が高いため、相続税の課税対象となることがあります。しかし、底地を売却することで、相続税の課税対象となる金額を減らすことができます。

底地を買う際のリスクとは?

底地の購入を検討する際のポイントは多くあります。しかしこれらの項目をチェックしない場合、トラブルの元となり最悪裁判が行われる可能性もあるため、しっかり確認を行うことが重要です。

底地を購入する際に注意するべき9つの注意点を解説します。

 売却価格は適正か?

底地の売却価格は周辺の土地の相場と比べて差がないかを確認しましょう。底地は、借地契約によって地主と借地人との間で権利が分かれており複雑です。売却価格は土地の価格だけでなく、借地契約の確認が必要です。

境界線をはっきりとさせる

底地は古くからある土地の場合、所有地の境界線が不明瞭になっている場合があります。境界線が曖昧なまま購入すれば、土地トラブルを引き起こすため、測量をして境界をはっきりさせましょう。

 所有者名義を確認する

底地の所有者名義が、登記簿と同じか確認する必要があります。所有者名義が同じでない場合、底地の売買契約は無効になってしまいます。

 住宅ローンは建物名義にも注意

底地を借地人が住宅ローンで購入する場合、建物の名義が借地人名義になっている必要があります。建物の名義が借地人名義ではない場合、住宅ローンを利用できません。

土地価格に見合う地代が設定されているか

底地の収益のほとんどは地代で決まるといっていいです。地代が低ければ収益が上がらない可能性があり、せっかくの投資も無駄になってしまいます。また地代が高すぎても、借地人が契約を解除する可能性があります。そのため地代をちょうどよく設定することが重要です。

地代改定の履歴を確認しよう

定期的に地代を改めているかを確認する必要があります。地代を定期的に改めていないと借地人が契約を解除する可能性があります。

 地代以外の一時金の項目が多いか

地代以外収益として契約更新料や建て替え承諾料などの臨時収入があります。これらの臨時収入の項目がいくつ含まれているかを確認しましょう。一時金の項目や金額が多ければ収益が高くなります。

需要の高い地域にあるか

底地は需要の高い地域にある方が、将来底地を売却する際に、売却価格が高くなる可能性があります。需要の高い地域は、交通アクセスが良好で、周辺に商業施設や学校が充実している地域です。そのため不動産投資物件として底地を購入しようとしている人は、再開発事業が計画されている地域などの情報に目を向けることをオススメします。

借地人がどういう人か確認する

借地人がトラブルメーカーであるかどうかは底地を所有する上で非常に重要です。借地人が地代を滞納したり、建物を不法に改造したりするような人の場合は、トラブルのリスクが高くなります。

以上が注意するポイントになりますが数も多く、不動産の知識も必要になっていきます。これらを個人のみで行うのは非常に危険なため、専門業者に依頼してもらうことをオススメします。

底地を売る際の注意点に気をつけよう!

底地を売却するには、次の点に注意する必要があります。底地は一般的な不動産投資物件とは違い、権利関係が複雑です。そのため売る際に以下の注意点をクリアしないと売却できない、または余分な税金を支払う可能性ができます。

底地を売却する際の注意点を4つ紹介します。

  1. 借地人の同意は法律上要らないが、事前に告知しトラブルを避ける
    底地を売却する際に借地人の同意は本来要らないです。しかし借地人に前もって告連絡をすることで、トラブルを防ぐことができます。借地人は底地を売却された後もその土地にいるケースがほとんどです。その際に新地主と賃貸借契約を新しく結ぶ必要があります。その際に事前に賃貸借契約の内容についての確認が必要になります。
  2. 専門の不動産業者に依頼を行う。
    地は一般的な不動産とは異なり、売却が難しい場合があります。そのため底地にくわしい不動産業者に依頼を行う必要があります。底地にくわしい不動産業者であれば、底地の価値を適切に評価し、売却できる可能性が上がります。
  3. 底地を共有しているときは共有者全員の同意がなければ売却できません。
    底地を他の日と共有している場合、共有者全員が売却に同意する必要があります。仮に一人でも共有者の中に売却に同意しなければ、売却できません。そのため共有者全員の同意を得てから売却を進めるようにしましょう。
  4. 底地を売却して利益が出たら譲渡所得税を納める必要があります。
    底地を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税を払う義務が発生します。譲渡所得税は売却価格から取得費と売却費用を引いた金額が課税されます。譲渡所得税の税率は、所得税の累進課税率に対応します。

底地を売却する際はこれらのポイントを念頭に置いておきましょう。特に底地は権利関係が複雑です。一般的な不動産投資物件とは違い、借地人との関係が重要になるため常に関係性は良好に保つことをオススメします。

まとめ

いかがでしょうか底地は地主が土地を所有し、借地人が土地に建物を建てて利用する権利を持つ土地です。底地は更地よりも安く購入することができ、相続税の負担を軽減することができます。しかし借地権の存続期間が終了すると、地主は借地人を立ち退かせなければなりません。

底地を購入する際は、借地権の存続期間、地代、借地人の状況などを考慮する必要があります。また、底地を売却する際は、借地人の同意を得る必要があります。

底地は権利関係が複雑な土地です。そのため個人で売買を行うとトラブルの元となってしまいます。トラブルを防ぐためにも専門業者に依頼を行いスムーズに売却を行いましょう。

いかがでしょうか。この記事を参考にして、底地の売買を検討してみていただけたらと思います。最後までお読みいただきありがとうございました。