底地に投資しようとしている皆様へ!利回りと収益方法を知ろう!

今回は底地投資について紹介していきます。普通の不動産投資と何が違うのか、収益方法や利回りはどのくらいなのか。これらの情報を底地のメリット、デメリットも踏まえて説明していきます。

底地の基本情報とは?

底地とは、借地権または地上権が設定された土地のことを指します。借地権とは、建物を建てる目的で土地を借りる権利であり、地上権とは、土地の上に建物や工作物などを建てる目的で土地を借りる権利です。

底地の所有者は借地人から地代を受け取れます。地代は借地契約で定められた金額を毎年支払う必要があります。底地の所有者は借地人に建物や土地の改良を要求したり、建物を解体したりする権利もあります。

また借地権や地上権が設定されているため、自由に土地を使えません。しかし地代を受け取ることができるため、安定した収入を得ることができます。

底地を売却するパターンとして、借地人に譲渡する場合と第三者に譲渡する場合があります。借地人に譲渡する場合、借地権が消滅し、土地の所有権が借地人に移ります。第三者に譲渡する場合、借地権が存続し、借地人は引き続き土地を借りることができます。

第三者に譲渡する場合、借地人から地代を受け取ることができなくなるため、地代収入が減少します。しかし底地を自由に使うことができるようになります。

投資物件としての底地の魅力と注意点

底地投資とは借地権が設定されている土地を取得し、収入を得る投資方法です。借地権とは建物を建てる目的で土地を借りる権利です。底地投資は長期的に安定した収入を得たい人や、管理の手間を省きたい人に適した投資です。しかし資産価値が低いため、売却を検討する場合は注意が必要です。以下に、底地投資のメリットとデメリットを詳しく説明します。

メリット

安定した収入がある

底地投資は、借地権が設定されている土地を取得し収入を得る投資です。借地権とは、建物を建てる目的で土地を借りる権利です。借地権の期間は、通常50年から70年と長く、地代が継続的に支払われます。そのため、底地投資は安定した収入を得ることができます。

管理の手間が少ない

底地投資は土地だけを取得するため、建物にかかる管理費用がほとんどかかりません。建物は借地人に所有権が移転するため、地主は建物の修繕や管理に一切関与する必要はありません。そのため底地投資は管理の手間がゼロに近いです。

リスクが少ない

底地投資は、借地権が設定された場所を所有するため、空室リスクや建物倒壊リスクが低いと言えます。借地権の期間は通常50年から70年と長く、借地人は契約期間内に建物を解体または建て替えることができません。そのため、底地投資は空室リスクや建物倒壊リスクが少ないです。

デメリット

資産価値が高くない

底地投資は、土地だけを取得するため、建物が所有権移転されないため、資産価値が低いと言えます。建物が所有権移転されないため、底地の売却価格は、建物が建っていない土地の価格よりも低くなります。

売却に苦戦しやすい

底地投資は、資産価値が低いため、売却が難しいと言えます。底地の売却価格は、建物が建っていない土地の価格よりも低いため、買い手が見つかりにくいと言えます。

底地投資は、安定した収入を得たい人や、管理の手間を省きたい人に適した投資です。しかし、資産価値が低いため、売却を検討する場合は注意が必要です。

底地の収益方法と利回りについて知ろう!

底地投資から得られる収益方法は、主に以下の2つです。

地代

地代とは、土地を借りている借地人が、地主に対して支払う使用料です。地代の額は、土地の立地条件や、建物の種類や状態などによって異なります。一般的には、固定資産税や都市計画税の3〜5倍程度が相場です。

一時金収入

借地権では、借地人が地主の許可を得ずに建物のリフォーム、リノベーションや名義変更をすることはできません。そのため、借地人は地主に対して承諾料を支払うことで、これらの許可を得ることになります。また、賃貸借契約の更新時にも、一時的な収入を得ることがあります。

一時金の額は、地域や土地の用途などによって異なります。一般的には、以下のような額が目安です。

  • 条件変更の承諾料:更地価格の約10%
  • 名義変更の承諾料:借地権価格(更地価格×借地権割合)の約10%
  • リフォーム、リノベーションの承諾料:更地価格の約3〜4%
  • 更新料:借地権価格(更地価格×借地権割合)の5〜約10%

これらの一時金は両者の合意が必要であり、法律で規定されているものではありません。また地主との関係維持のために支払われる側面も持っています。したがってこのような合意に関する具体的な金額は、契約書の「特別条件」の項目に記載しなければなりません。

次に底地投資の利回り、利益率に関してですが、一般的に2~4%程度と低く、賃貸住宅一棟に対する期待利回りである4~6%に比べると低い水準です。底地を所有していても土地の所有者ではないため、建物の賃貸料を受け取ることができないことが原因です。

また所有するだけで収入を得られる反面、土地を自由に動かせないことから、収入を得やすくするための改善策を打ち出しにくい所も難点です。

一方で通常の不動産投資物件は空室率を気にする必要がありますが先述した通り底地はその心配がほぼゼロに近いです。また管理費やリフォーム、リノベーション工事などの費用もかからないため、通常の不動産投資の利回りに関しては予想されるものより低い可能性が高いです。

このように底地は短期的に高収入を得たい人や将来性を見越した投資など、ハイリスクハイリターンな投資物件ではないということです。一方でローリスクながら長期的にお金をもらえることから、何十年単位での投資スタンスで長い目で見ることが必要になっていきます。そのため購入する際は自分の人生プランや収入の増減、底地への知識を入れたうえで検討することをオススメします。

底地投資の際に気を付けるポイント

底地投資を行う際には、以下の点に注意する必要があります。

適切な地代が設定されているか

底地投資の収益源は地代です。そのため、適切な地代が設定されているか確認する必要があります。適切な地代は、土地の立地条件、周辺の相場、借地権の期間などによって異なります。

賃貸借契約の内容が明確であるか

賃貸借契約の内容は、底地投資に置いて非常に気を付けたい部分です。賃貸借契約の内容が明確になっていないと、地主と借地人との間にトラブルが発生する可能性があります。賃貸借契約の内容には、地代、借地権の期間、更新料、建て替え料などについて記載する必要があります。

立地環境が投資に適しているか

底地投資を行う際には、立地環境も重要です。立地環境が悪いと、借地人が表れない可能性があります。また、立地環境が悪いと、地代の値下げを余儀なくされる可能性があります。

地代の支払状況や土地の使用状況に問題がないか

借地人が地代を滞納していたり、土地を不法占拠したりしている場合、地主は損害を被る可能性があります。そのため地代の支払の滞納率や土地が乱暴に扱われていないか確認する必要があります。

需要の高い地域にあるか

底地投資を行う際には、需要の高い地域にあるかどうかも重要です。需要の高い地域では、借地人が見つかりやすく、地代を値上げできる可能性があります。

底地投資は複雑な権利関係になっていることが多く、一般の不動産投資とは異なる性質を持っています。底地投資を行う際には、これらの点を十分に検討し、慎重に行う必要があります。しかしこれらすべてを把握して個人で行うのは非常にリスクが伴います。またただでさえ複雑な底地を理解するには膨大な時間と知識を必要とするため、専門業者に依頼することをオススメします。

利回りがそこまで良くない場合は

底地に投資したが結局思った通りに行かない場合は売却することをオススメします底地の売却方法はいくつかあるため紹介します。

借地人に売却する

メリット:借地人が底地を取得することで、建物の建て替えや増改築を自由に行うことができます。

デメリット:借地契約の内容や、借地人の経済状況によって、借地人が底地を買うかどうかは異なります。

底地買取業者に売却する

メリット:底地の売却手続きがスムーズで、高額で売却できる可能性があります。

デメリット:底地の状態や、借地権の有無によって、買取価格を下げることがあります。

第三者に売却する

メリット:借地権の有無や底地に買取価格が異なります。

デメリット:底地に借地権が設定されている場合は、借地権の評価額を差し引いた金額で売却する必要があります。また底地の状態が悪い場合は、買取価格が低くなることがあります。

地主と借地人が同時に売却する

メリット:最も高額で売却できる可能性があります。これは、底地と借地権をセットで売却できるためです。

デメリット:地主と借地人が同時に売却をするのは難しいです。

底地と借地権を等価交換して売却する

メリット:税金の節約にもつながります。これは、底地と借地権を交換することによって、売却益が発生しないためです。

デメリット:底地と借地権を等価交換するには、法律の専門家に相談する必要があります。

底地を売却する際は、これらの方法を検討し、自分に最適な方法を選ぶ必要があります。しかしこれらの売り方を自分一人でやろうとするとトラブルや損をするケースが非常に増えるので、どの売却方法を選択しても必ず専門業者を仲介して売るようにしましょう。

底地の売却方法は個人で行うにはかなり難易度が高いです。そのため個人ではなく専門業者に委託しスムーズに売却を行うことをオススメします。

まとめ

いかがでしょうか底地の利回りは通常の不動産投資物件よりも高くないことがわかりました。しかし底地投資は空室リスクがなく、安定した収入を得ることができ、また管理の手間を省きたい人に適した投資です。

底地投資は簡単に言えばローリスクローリターンの投資物件であり、とても長期的な期間所有する必要があります。また底地投資は複雑な権利関係になっていることが多く、一般の不動産投資とは異なる性質を持っています。底地投資を行う際には、自分で知識を入れるだけでなく専門業者を積極的に使いましょう。

いかがでしょうか今回の記事を参考に底地の購入を検討してみていただけたらと思います。最後までお読みいただきありがとうございました。