借地に登記が必要な理由は？登記に必要な手数料についても説明！

登記とは一体何のために行うのでしょうか。この記事では、借地を登記する理由やタイミング、そして登記に必要な手数料について解説します！

Contents

1 借地について
- 1.1 旧借地権の存続期間
- 1.2 新借地権
2 地上権と賃貸権における登記について
3 登記が必要な理由
4 まとめ

借地について

土地と建物の所有者が違う場合の「土地」を底地と言います。底地の所有者を底地人（地主）と呼び、底地を所有する権利のことを「底地権」と言います。底地人は底地権を有しているため、建物の所有者（借地人）に対して各種料金（地代や賃貸借契約の更新料、抵当権設定承諾料等）を請求できます。底地人は土地を所有しているに過ぎないので、当然建物に住むことはできません。

そして、土地と建物の所有者が違う場合の「建物」を借地と言います。建物の所有者を借地人と言い、その建物に住むことができる権利を「借地権」と呼びます。あくまで他人の土地に、建物を建てて住むことを可能とされる権利です。例えば、駐車場として土地を利用する場合や、親族間で土地と建物を持ち合っている場合、それらは借地権には該当しません。

そして借地権は、「借地法」（旧法）と、「借地借家法」（新法）の大きく2つがあります。借地権の契約を交わした日付が、1992年の8月1日以前か以後かによって、旧法と新法に分かれるので注意です。

旧借地権の存続期間

建物が木造等の場合：30年（最低20年）、更新後の期間は20年。

建物が鉄筋コンクリートや鉄骨造の場合：60年（最低30年）、更新後の期間は30年。

新借地権

普通借地権や定期借地権など5種類に区分されています。

① 普通借地権

契約更新で半永久的に借りることが可能。
造や鉄骨などの、建物の構造による契約期間の区別無し。
存続期間は当初30年。
合意の上の更新は1回目が20年、以降は10年。
更新することで期限の延長が可能。
地主による一方的な契約解除は認められていない。

② 一般定期借地権

戸建てやアパートなどを住宅用として土地を賃借。
契約期間は50年以上です。
更新無しになるため、契約終了後には更地で返還の義務がある。

旧法で生じていた土地の返還がなされないというトラブルを改善するために、改正されたものが、この一般定期借地権です。

③ 事業用定期借地権

店舗などの事業用借地であり、契約期間は10年以上50年未満。
契約終了後は更地で返還必須。

④ 建物譲渡特約付借地権

契約期間は30年以上。
期間満了時に、地主が建物を相当対価で買い取ることをあらかじめ約束。

⑤ 一時使用目的の借地権

工事の仮設事務所など一時的な借地。
工事を行う際に、仮設事務所やプレハブ倉庫などを建てることを目的として、一時的に土地を借りるものに対する借地権。

以上のように、借地権には5つの種類があることを覚えておきましょう。

地上権と賃貸権における登記について

借地権には種類があることを前述しましたが、二つに区分される地上権と賃貸権における登記ついて詳しく解説したいと思います。

地上権の場合、地主の協力のもとで登記が可能です。地主には、土地に「地上権」が設定された場合、借地権者が地上権を登記するための協力義務が発生します。地主は、借地人から登記の協力を求められた場合、原則拒否不可能です。

地上権を登記しておくどのようなメリットがあるのでしょうか。一つには、底地権の譲渡や相続などで地主が変わった際でも、その変化に関係なく、自由に土地を使い続けることが可能という点です。また、登記を行った借地人には、地主の承諾無しに地上権を他人に貸したり、他人に譲渡したりすることも認められています。

以上のとおり、地上権は非常に強い権利として認められているため、実際には前述したように、建物所有を目的とした借地権で設定されることは、ほとんど無いと考えてもらって良いでしょう。

それでは、賃借権に関しての登記についても解説したいと思います。賃借権は、不動産の全部または一部の使用及び収益をする権利です。

必ず登記すべき事柄は賃料と、建物所有を目的とする場合はその旨になります。建物の登記は借地人単独の意思で行うことが可能です。賃借権は他の登記可能な権利と異なり、地主が賃借権設定登記をすることを承諾する必要があるのですが、地主に協力義務は発生しません。それ故に賃借権が登記されることは、非常に稀です。理由としては、賃借権を登記することで借地権の力が強くなってしまうことを地主が避けているからです。

地主が賃借権登記に全く協力してくれないとなると、借地人に極めて不利な状態となるため、「借地借家法」という法律により借地人を保護しています。

具体的には、借地人がその土地の上に登記されている建物を有する際に、賃借権の登記がない場合でも第三者に対抗可能であると法律で定められています。

引渡しを受けることによって、賃借権の登記が無い場合でも第三者に対抗することができます。

登記が必要な理由

借地権を登記する目的は何なのでしょうか。登記する目的は、権利を確かに持っていることを第三者に主張するためです。専門的には「対抗要件」と言われます。

借地権を設定する契約の場合、基本的には当事者間でのみ有効な契約・権利になります。そのため、万が一地主が変わるようなことがあると、その新しい地主に借地権を主張できません。したがって、新しい地主から明け渡しを求められた際には、それを拒否することができなくなり、借地人は非常に弱い立場に置かれることになります。このような事態を避けるためにも、借地権を登記する必要があると言えます。

登記が必要なタイミングは、以下の４つです。

① 借地契約締結時、または建物建設時

契約するのが地上権か賃借権であるかによって、登記するものとタイミングが変わるので注意が必要です。賃借権であった場合、賃借権自体は登記できないものの、借地に新しく建物を建てる場合は、その建物が完成した後に登記を行う必要があります。この際には、「所有権保存登記」という形で手続きを進めます。

借地権が地上権の場合、契約締結のタイミングで「地上権設定登記の協力」を地主へ要請します。前述したように、地上権の場合は地主に登記協力要請が可能なためです。

登記の期限は原則、新築して1カ月以内となっています。

② 借地権の譲渡を受けたとき

第三者から借地権の譲渡を受けた場合も、登記を行うタイミングとなります。このときに行う登記は、「所有権移転登記」です。

借地権が賃借権の場合、譲渡する際には地主の承諾が必須です。建物の名義を変えると、借地権を譲渡したつもりがなくても、結果的には譲渡したことになります。とくに、建て替えと一緒に建物の名義を子どもに変更するような場合には、地主の承諾が必要ですので十分に注意してください。

③ 借地権を譲渡されたとき

親族から借地を贈与されたり、借地権や借地権付きの建物を買ったりした場合が該当します。親族などから譲渡を受けた場合、土地の貸主（地主）の許可を得る必要があります。このケースで必要になる登記は、契約時と同様に所有権移転登記です。

④ 借地契約を解消して更地で返還するとき

借地を返還する際、借地契約を解消することになります。この際にも、もちろん登記は必要です。この場合は「滅失登記」と呼び、土地に建物がないことを証明するために登記を行います。借地は、建物付きの契約以外は更地にして返すことが一般的となっているため、そのことを証明するために滅失登記が必要になります。