借地借家法第32条に着目!借賃増減請求権とは?

借地借家法とは、どのような法律でしょうか。この記事を読むことで、借地借家法第32条について知ることができ、気を付けるべきポイントについても理解することができます。

借地借家法第32条とは?

借地借家法の第32条は、借賃増減請求権についてです。以下が原文です。

(借賃増減請求権)

第三十二条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

2 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

3 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

以上のように、借賃増減請求権に関する規則が、この第32条で定められています。

借賃増減請求権について

第32条で定められている「借賃増減請求権」では、賃料の減額・増額が認められています。

条件に当てはまる場合を対象として、相手方に賃料の増減額を請求できる権利を「借賃増減請求権」といいます。

通常、契約内容を変更する場合は双方の合意が必要ですが、この借賃増減請求権は法律(借地借家法)に規定する要件を満たした場合に限り、相手方の同意要らずで賃料の増減額の効力が発生します。

具体的には以下のようなケースに該当する場合、権利行使が認められます。

借賃増減請求権は、契約上の賃料が不相当となった場合に、賃料を是正する機会を設けることを目的として用意されている権利です。裁判において借賃増額請求が行われた際に、賃料の増額の可否判断にて考慮されている要素は、以下のとおりです。

  • 土地もしくは建物に対する租税、その他の負担の増加
  • 土地もしくは建物の価格の上昇、その他の経済事情の変動
  • 近傍同種の建物の賃料の上昇

上記のいずれかまたは複数の事情が顕著に認められる場合、借賃増額請求が認められる可能性が高くなります。

第32条には『契約の条件に関わらず』との記載もあるため、例え契約書上に3年毎に協議や更新時に協議をするとの規定があった場合でも、その条件に関わらず随時、賃料減額や増額の請求をすることが可能です。

特約等で、一定期間賃料を減額しない旨が定められていたとしても、その条文は無効です。一方で、増額しない旨の特約は有効となるので注意が必要です。借地借家法制定の背景でもあるのですが、法律が定められた際に、契約関係においては賃借人の方が弱者であると想定されたために、賃借人の保護が目的として本特例が設けられています。

例えば以下のような際に、借賃増減請求権の行使が可能ですので参考にしてみてください。

物件の改善による賃料増加:貸主が物件に大規模な改修やリノベーションを行い、その価値が上がった場合、貸主は賃料の増加を請求することができる場合があります。

周辺環境の変化による賃料増加:物件周辺に新しい商業施設や交通インフラが整備され、便利性が向上した場合、貸主は賃料の増加を請求できることがあります。

物件の劣化による賃料減少:物件が古くなり、修繕が行われないなどで劣化した場合、借主は賃料の減少を請求することができます。

周辺環境の悪化による賃料減少:物件の周辺環境が悪化した場合(例:騒音、治安の悪化など)、借主は賃料の減少を請求することができる場合があります。

市場価格の変動による賃料調整:地域全体の賃料相場が大きく変動した場合、貸主もしくは借主は賃料の増減を請求することができる場合があります。

災害による賃料減少:自然災害などで物件が大きく損傷した場合、借主は賃料の減少または一時的な免除を請求することができる場合があります。

賃料増額・減額の請求方法

賃料の増額(減額)請求は、まず相手方に対する意思表示を行うことから始まります(当事者による請求があってはじめて、効力が生じます)。

配達証明付の内容証明郵便で行うのが通常となっており、後々、いつ意思表示をしたかという記録を残すという観点で非常に重要になってきます。

その後当事者で話し合いが行われ、話し合いによって合意ができなかった場合には、請求当事者が裁判所に「調停」を申し立てることになります。

万が一、調停が不成立になった場合には、請求当事者は、裁判所に「訴訟」を提起する流れに移行します。

※ 上記で記載したように、賃料増額(減額)請求に関しては、裁判所に訴訟提起する前に、調停の申立てをしなければならないとされています。これは所謂「調停前置主義」であり、民事調停法24条の2にて定められています。

以上、流れをまとめると

  • 内容証明郵便等により賃料の増額(減額)請求を通知
  • 話し合いがつかない場合には「調停」を申し立てる

③ 「調停」が成立しない場合には「訴訟」を提起する

という手順で賃料の増額・減額を行っていくことになります。

増額・減額後の賃料支払いについて

第32条「借賃増減請求権」の第二項・第三項では以下のように増額・減額それぞれに対して記載があります。

2 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

3 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

つまり、賃貸人から「増額」請求があった場合でも、裁判が確定するまでの期間に関して

は、賃借人は自ら相当と考える賃料を支払っていれば特段問題は無いということです。

この場合、賃借人は賃料未払等の責任は負いません。

その後、裁判によって決定された賃料額の方が既に支払ってきた賃料よりも高ければ、そ

の不足額とそれについての年1割の利息の支払義務を負うことになります。

また、賃借人から「減額」請求があった場合でも、賃貸人は、自ら相当と考える賃料を請

求でき(賃借人が確り決まっている賃料を払わない場合は解除事由となり得ます。)

その後、裁判によって決められた額の方がそれより低い場合は、既に徴収した額とそれに

ついての年1割の利息に対して、支払義務が発生することになります。

5.まとめ

今回は、借地借家法第32条に記載されている「借賃増減請求権」について解説しました。

「借賃増減請求権」に関して、実際にあった事例をここでご紹介したいのですが、大型のスーパーストアにて、賃料の減額請求が問題となった事案がありました。

賃貸借契約書上では以下の特約が付与されていました。

「賃料は3年毎に改定するものとし、初回改定時は7%、その後は3年毎に最低5%以上を増額するものとし、7%を目処に本件土地に対する公租公課、経済情勢の変動等を考慮し、双方協議のうえ定める」

家主としては、賃借人の要望により大型のスーパーストア用に建築した建物であるため、他の借主を見つけるのは非常に困難であるいう見解でした。そのため、安定的な賃料収入を得たい、または得る必要があるために、上記のような特約付与に至っていました。

東京高裁は、上記理由を考慮したうえで『本件賃貸借契約は、借地借家法が想定している賃貸借契約の形態とは大きく趣を異にする』とし、『当該賃料の額について、賃借人の経営状態に照らして、当初の合意を維持することが著しく合理性を欠く状態となり、合意賃料を維持することが当該賃貸借契約の趣旨、目的に照らし公平を失し、信義に反するというような特段の事情があるかどうかによって、判断するのが相当である』と判断しました。減額請求を否認した事例と言えます。また契約の特殊性から、借地借家法ではなく特約をやや優先させた判決だったという見方もできます。しかし最高裁は、結果としてこの高裁の判断を退けました。

借地借家法第32条1項の規定は、『強行法規であり、賃料自動改定特約等の特約によって、その適用を排除することはできない』との説示をしたうえで、本件において賃貸借契約の特殊性があるからといい、借地借家法の規定にある『土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき』という基準を排除して、別の基準(賃借人の経営状態)を設けるのは相当ではないと判決しました。契約の特殊性は認めるものの、借地借家法の基準は排除されないという判断です。この事例からわかるように、借地借家法の規定が保持している権力は、非常に強いという点を理解いただけたらと思います。

以上、借地借家法32条についてご紹介しました。法律用語用語でまとめられているので、難しい点もありますが、賃料に関しては非常に重要な観点になってきますので、内容を再度確認するようにしましょう。この記事が、借地借家法第32条について理解を深めたい方にとって参考になりましたら幸いです。最後までお読みいただき、ありがとうございました。