【必見】中古マンションの購入の流れを解説!注意しなければならないポイントは⁉

はじめに

最近は「戸建ての家よりもマンションを購入したい」という方が増えています。確かにマンションは管理会社がいて安全であるなどのメリットがたくさんあります。それに加えてマンションを購入してしまえば賃貸の家賃を払うことも無くなります。今回はそのマンションの中でも中古マンションに焦点を当てて紹介していきます。中古マンションを購入するときの流れは?メリットは?デメリットは?それぞれについて細かく紹介していくので、現在マンションを購入しようか悩んでいる、購入までの流れを把握したいと考えている方は必見の内容です!

マンションを購入する人の割合

そもそもですがマンションを購入したいと考えている人はどれくらいいるのでしょうか。5年ごとに行われる住宅・土地統計調査(平成30年)によると、全国では戸建ての比率は81.4%、マンションが17.4%と戸建ての割合が高くなっています。首都圏は戸建てが66.2%、マンションが32.5%とマンションの割合が全国に比べて増加していますが、戸建ての方が変わらず比率が高くなっています。しかしこれはあくまで全体的な数値であり、中古で購入する場合はマンションの比率が高くなっているというデータもあります。中古で購入する場合は建物の寿命との関係があり、マンションの方が人気となっているといえます。その他の年齢などを考慮し、マンションを購入という選択をする割合も増えているのが現状です。具体的な購入の主力層は30代であり、世帯的には2人家族の割合が多くなっています。全体的には20代後半から40代前半がマンション購入最大の年齢層といえます。
マンション購入を考えるきっかけはどのようなものが多いのかについても紹介していきます。株式会社リクルートすまいカンパニーの調査によると、子どもや家族のために家を持ちたいと思ったから、住居費が高くてもったいないと感じたからなどが上位の理由となっています。その他にも管理会社があるからこそ、セキュリティの面で心配することがないことや、戸建てでは住むことがかなわない好立地に住居を持つことができることなども、マンションに住む大きな理由となっています。

中古マンション購入の具体的な流れ

中古マンションを購入するときの流れは大まかに①計画の段階②物件探しの段階③契約の段階と3つの段階に区別することができます。それぞれについて細かく紹介していきます。

①計画の段階

中古マンションを購入するにあたって重要となってくるのは最初の計画段階です。中古マンションは多くの物件数があるため、いきなり物件を探し始めると、理想とする物件に出会えないままになってしまう可能性もあります。では計画といってもどういった点を事前に考える必要があるのでしょうか?ここでは2つに分けて紹介します。
1つ目は物件の基本的な希望条件です。例えば予算、立地、広さ、あるいは築年数や周辺環境などが当てはまります。これらの希望条件に優先順位を付けておくことで、実際に様々な物件を見た際に判断がしやすくなるので、「絶対に譲れないポイントはどこか?」しっかりと考えておきましょう。
2つ目はリノベーション会社です。中古マンションを購入してリノベーションを行うという人は一定数いると思います。その際借り入れを行う場合は、物件の購入費用だけではなくリノベーション費用も見積もり審査に必要となります。そのため、スムーズに見積もりが出せるようにリノベーション会社を決めておくことがスムーズな購入に繋がるといえます。

②物件探しの段階

自分が希望する条件等の計画を立て終わったら、いよいよ物件を探し始めます。物件を探す際には、希望する物件の条件以外にも確認すべきポイントが多くあります。そちらについて紹介していきます。
物件を探して気になる物件を見つけたら内見を行います。内見の際に気を付けなければいけないポイントは「複数の物件を内見すること」です。1つの物件では良し悪しや違いを判断できないことがほとんどなため、似ている条件の下で様々な物件を見比べましょう。さらに細かくチェックする箇所は水回りや日当たりなどのインターネット上の情報では分からない点です。写真や掲載されている情報だけで判断するのではなく、自分がどう思ったかという観点でチェックするようにしましょう。
次のポイントはリノベーションの可否です。全てが自由にリノベーションできるということはなく、間取りや構造によってはリノベーションできないこともあります。そのため、事前にリノベーション会社と確認しながら、リノベーションを実施できるか否か理解したうえで、物件を見ていきましょう。これらの作業を怠らずに行うことでより良い、後悔しない物件の購入にすることができます。
費用に関しても十分な確認をすることが大切です。売主が個人か法人かという点も費用に大きく影響を与える要素です。個人の場合は仲介手数料が取られる場合が多く、法人の場合は取られないことが多いなどの特徴や、法人の物件はリノベーションが済んでしまっていることが多いなどのとくちょうがあります。
また固定費も事前の確認が重要です。固定資産税など物件に関わるものだけでなく、駐車場代や住んでいる地域の町内会費など、あらゆる方向からかかってくる費用を事前に計算しておきましょう。

③契約の段階

計画・物件探しの段階を終え、住みたい物件が見つかれば契約へと移っていきます。購入申込書を提出することで、購入したいという意志を伝えることができます。ここで値段も決まってしまうことが多いので、価格交渉をするタイミングもここになります。即決できる値段を伝えることは非常に有効な交渉手段になります。
申し込みと同時に住宅ローンの審査も必要になります。ローンの審査は事前審査と本審査の2つに分かれていて、両方の審査が必要になります。事前審査を受けて通過したら契約を結び、本審査も通過したら引き渡しという流れです。事前審査にかかる期間は約1週間、本審査は約1ヵ月と見ておくのが良いでしょう。この事前審査・本審査・物件の引き渡しの際には多くの契約書類の作成が必要になります。一つひとつの書類を細かくチェックし、購入後に不安な点、分からない点は出てこないようにしておきましょう。

中古マンションのメリット

中古マンションの購入の流れについて説明してきましたが、ここからは中古マンションのメリットについて大きく3つに分けて紹介していきます。

①価格の安さ

一番のメリットは新築物件と比べて費用を抑えることができる点です。マンションなどの住居は築年数が経つにつれて価格が低下していきます。そもそもの新築物件には最初の数年間の新しいという価値「新築プレミアム」の価格が上乗せされているため、その費用がないことで大きく価格が変化してきます。さらにこの新築プレミアムは数年で無くなるため、当初の価値から大きく価値が低下してしまいますが、中古であれば比較的緩やかな低下となるので、資産価値を維持しやすいという点もメリットの1つです。

②物件を実際に見ることができる

新築マンションは資料やモデルルームのみで判断しなければならないことも多いですが、中古マンションは実際に物件の内装を見ることができる点は大きなメリットであるといえます。実際に物件を見てみないと分からない日当たりや家事動線をチェックできるというポイントは、購入後の快適なマンション暮らしに直結するため非常に重要だといえます。

③選択肢が広い

中古マンションの物件はエリアや間取りなど、様々な要素を幅広く検討することができます。近年はライフスタイルが多様化しているため、自分に合う新築の物件を見つけることは非常に難しくなっていますが、中古マンションであれば専有面積を重視するのか、駅近を重視するのか、個人の好みにマッチする物件を探すことができます。さらに新築プレミアムがない分、資金を浮かせることができ、リノベーションという形で、自分らしい暮らしを実現することもできます。

中古マンションのデメリット

ここからはデメリットについても紹介していきます。デメリットも十分理解したうえで、中古マンションの購入を検討しましょう。

①老朽化による修繕費コスト

中古マンションはもちろん新築に比べて、築年数が経過しています。これによって建物の老朽化が進んでいることも少なくありません。マンションは約12年おきに大規模な修繕が必要といわれています。修繕の際には多くて数百万の費用が掛かることもあり、それに向けて修繕費や管理費を毎月徴収されることもあり、購入した後の費用が高くなってしまうこともあります。

②耐震性やセキュリティの遅れ

マンションの形や法的な基準は変化していきます。耐震基準においては1981年に新耐震基準に変わったため、それよりも前に建てられたマンションは旧耐震基準で作られていることになります。さらにエントランスなどのセキュリティという面も近年変化しているため、その新しいセキュリティに対応できておらず、遅れが生じてしまっていることもあります。

まとめ

今回は中古マンションの購入の流れ、メリットデメリットについて紹介してきました。マンション自体の需要が高まっており、さらに様々なライフスタイルに合わせた物件を安価に購入できる中古マンションは非常に魅力がある物件であるといえます。自分に合う物件が新築なのか中古なのか、もしくは戸建てなのか、それぞれの流れを十分に理解したうえで、ぜひ比較検討してみてください。

「平成30年 住宅・土地統計調査 – 総務省統計局」
https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/kouzou_gaiyou.pdf