マンション 一棟買いについて徹底解説!

今回は、マンションの一棟買いについて解説します。投資目的でマンションを購入する人は増えてきていますが、そのほとんどが区分買いといってマンションの個室を購入しています。一棟丸ごと購入する方がメリットが多いものの、巨額の自己資金が必要ですので、なかなか一棟買いに踏み出せない人が多いのが事実です。
今回の記事では、具体的に一棟買いのメリットとデメリットをご紹介します。また必要な自己資金や、ローンの審査を行うにあたって目安となる必要な年収などもご紹介します。現在マンションの区分買いを考えている方や、将来的にマンションの一棟買いを行いたいと考えている方は、ぜひこの記事をお読みください。

マンション 一棟買いのメリット

マンション一棟買いには様々なメリットがあります。

① 自由な経営

マンションを一棟買いすると、全ての決定権を持つことができるので、自由な経営が可能となります。一棟買いではなく個室を購入すると、マンションの共用部分などは自由に扱うことができないので、建て替えやリフォームは大変しづらいです。しかし、一棟買いとなると建て替えやリフォームはもちろん、取り壊しなどの決定権も持つことができます。

② 確実かつ高い収入の確保

一棟買いを行うと、空室があったとしても必ず入居者はいますので、毎月一定の収入を得ることができます。キャッシュフローの金額も大きくなることが予想されます。これは一棟買いならではのメリットです。もし一部屋だけを購入しており、入居者が決定しない場合は、何ヶ月も家賃収入が入ってこないことになります。もちろん目指すべきは満室経営で、常に空室が無い状態なのですが、そのためには立地や交通利便性に優れている、資産価値が落ちることのないマンションを選ぶことが重要となってきます。

③ 土地も手に入れることが可能

マンション一棟買いは土地も所有することができます。土地は資産となりますので、自由に扱うことが可能です。駐車場経営や自宅建設など、別のことに利用することもできますし、処分さえも自由に実行することができます。さらに土地の価値を意味する「地価」は人気エリアであればあるほど、普遍的な価値を持っており、価値が小さくなることは基本的にありません。そのため建物としての価値が年数に比例して小さくなる中で、地価というものも持ち合わせている安心感は非常に大きいです。一部屋など、マンションの区分購入の場合、土地は所有することができないので、これは一棟買いの大きなメリットです。

④ 管理がしやすい

例えばマンションを区分買い(一部屋など)している場合、入居者がいなければ家賃収入はゼロです。これを避けるために、複数のマンションにおいて区分買いを行う人も多いのですが、違うマンションになると管理方法も異なってくるので、かえって管理が大変になります。また管理だけでなく、購入するときの手間もかかるので、現時点で複数の部屋を別マンションで購入しようと検討されている方は、一棟買いも視野に入れてみると良いかもしれません。

以上4点をご紹介しましたが、マンションの一棟買いは区分買いと比較すると非常にメリットが多くなっています。
区分買いをしようと思っていた方で、資金などに余裕がある方は一棟買いを検討し、不動産会社に相談することをオススメします。

マンション 一棟買いのデメリット

さて複数のメリットをご紹介しましたが、実はマンションの一棟買いにはデメリットもあります。

① 初期費用が高額

マンションを一棟ごと購入するので、やはり費用は高額になります。人気のエリアになると何千万単位ではなく、億単位必要なこともあります。ローンで借入を行う場合には、法律に基づいて巨額を借り入れることができるだけの安定した収入も必要です。
ちなみにですがアパートには区分買いという概念がなく、必ず一棟買いすることになります。それはアパートの一棟買いを行ったとしても必要な費用は数千万円に抑えることが可能だからです。
一方でマンションを一棟買いするとなると、前述した通り非常に高額ですので、区分買いという手法が生まれました。
現在ワンルームなどを区分買いしている投資家なども、将来的にはマンションの一棟買いを視野に入れていることがほとんどです。

② 災害時のリスクが大きい

一棟買いを行っていると、大規模な火事が起きた際など、非常に大きなリスクを負うことになります。もちろん火災保険に加入するなど事前にいくつかの準備をしておくことは可能ですが、このような有事の際を考えると、区分買いの方がリスクを最小限に抑えることができるという点は頭に入れておくと良いでしょう。
以上、2点をデメリットとして挙げました。
逆に言うと、マンションの一棟買いのデメリットは数点に収まりますので、メリットが非常に大きい投資と言うことができます。

マンション 一棟買い 必要な資金

デメリットの1つとしてもご紹介した初期費用ですが、一体どのくらいの額が必要になるのでしょうか。一棟買いは前述した通り数千万円単位ではなく、億単位必要なこともあるので、ローンを行うこと前提で解説したいと思います。
必要な資金の目安は物件価格の1割~3割と一般的には言われています。金融機関のローン審査で重視されるのは、以下の3点です。

  • ①.物件の収益性
  • ②.事業計画の健全性
  • ③. 投資家本人の信用と属性

これらのすべてを審査するため個人によって多少の変動はあるものの、少なくとも購入額全体の1割、多くて3割程度の自己資金が必要になると言われています。自己資金が1割でも審査に通るケースというのは、物件の収益性が高く、それでいて投資家本人の属性が高い、社会的信用が高いといった場合です。そもそも金融事故を過去に起こしていたり、金融機関から見て信用が低い場合は審査に通ることができません。反対に信用が高い場合は自己資金が少なくても、ローンを組むことができます。
将来的にマンションを一棟買いすることを目標としている方は、今現在から金融機関に対する信用を積み上げ、例えば日常的に使っているカードやその他ローン支払いを滞納しないように気をつける必要があります。これは今からでもできる不動産投資に向けた準備の一つです。またこれまで使用してきたカードやその他ローンの返済進捗(延滞がないかなど)を知りたいと思っている方は指定信用情報期間であるCICにて信用情報を開示することが可能となっています。直近2年間の支払い進捗(延滞がある場合は、延滞を意味するマークが付けられています。)を確認できるだけでなく、これまで申し込みを行い各金融機関などが審査を行ったカードやローン一覧も確認することができます。
金融機関から見て信用がある人は、自己資金が少なくてもローンが通ると前述しましたが、最初に自己資金を多く出すことができる人は、それだけ個人資産に余裕があるという判断をされます。そして金融機関側からすると、不動産投資(=不動産事業)に対して本気であるという判断になります。
お金を貸す側の立場になって考えてみるとわかりますが、最初にある程度の資金を出す人の方がフルローン(最初に支払いを行わず、全てローンでお金を借りること)で不動産投資を行う人と比較すると圧倒的に信用できますし、今後のローン返済も心配無用だという判断をすることに異論は生じないでしょう。

マンション 一棟買い 必要な年収

不動産投資用のローンを行うにあたって必要な自己資金の相場は、1割~3割であることを前述しましたが、例えば一棟買いで億単位の買い物だった場合、必要な自己資金は2,000万円ほどになります。
残りの8,000万円~9,000万円ほどの融資を受けるとなった場合、区分マンションにおけるローンは年収の7倍まで組めると言われています。そのため年収700万円の人は4,900万円までのローンを組めることになります。
一棟買いの場合は単純に年収の7倍までとはされておらず、土地と建物という2つの資産性があるため、積算価格といって ①.「土地と建物が持つ資産としての価値を算定し、それをもとに融資額を決める方法」 ②. 区分マンションと同じように「年収と比較した倍数で決める方法」 以上の2つの方法があります。

一棟買いの場合は積算価格が重視される傾向が強く、年収に対する倍数は各金融機関が個々に定めており、それをクリアしているか否かで判断されるので、実際のところは金融機関に相談してみなければわかりません。
また昨今は不動産投資に対する金融機関の審査か厳しくなっているようですので、まずは年収700万円に到達していなければ、そもそも審査自体もしてくれない可能性が高いです。
このように一棟買いをするには、圧倒的に巨額の資金が必要です。
もちろん個人の信用力が高い人は金融機関から受けることができる融資額も大きくなりますが、それでも一定の資産を持っておくことで審査上でも有利に働くので、現在保持している資産額に不安があるという方は、まずは貯蓄を行ってから不動産投資を行うことをオススメします。

*参考https://yanusy.com/landlord/one-building/apartment-success-7articles

まとめ

今回はマンションを一棟買いする際のメリットとデメリットをご紹介しました。一棟買いは一般のサラリーマンなどの収入では到底できない投資方法ですので、一部の限られた人のみが行うことができる手法として、当然メリットが大きいです。しかし、デメリットがゼロではないことと、多額のローン負債を背負うことになることを踏まえた上で、一棟買いを視野に入れていただければと思います。最後までお読みいただき、ありがとうございました。