マンション 資産価値について徹底解説!

今回は、マンションの資産価値について解説します。昨今では、一度購入した家に住み続けるという人が徐々に減ってきており、人生のいずれかのタイミングで住み替えを行うという選択肢が主流になってきました。そのため、資産価値を持つマンションの購入に注目が集まっており、これまでに一度でもマンション購入を考えたことがある方は、どのマンションにすべきか頭を悩ませたご経験があるのではないでしょうか。
今回は資産価値が落ちないマンションの特徴をご紹介し、どのようなマンションを選ぶと将来的な利益を見込むことができるのか解説していきたいと思います。今後、投資目的でマンション購入を行う人は増加していく一方だと思いますので、今のうちに良いマンションの見分け方を習得しておくと良いかもしれません。それでは、ぜひ最後までお読みください。

マンション 資産価値について

昨今、マンションの資産価値に注目が集まっています。ひと昔前までは、若い頃は社宅や賃貸に住み、昇進などを経てマイホーム購入、その後にはその家に定住するというワンパターンが主流でした。しかし最近は住み替えが当たり前になってきたり、働き方の変化によって決まった場所に住居を持たない人も増えたりと、生活様式が多様化したことに伴って、購入→定住の流れが壊れつつあります。
そこで将来的に売却を視野に入れた上でマンションを購入することも珍しくなくなったので、資産価値という点により注目がいくようになりました。
さらに不動産投資目的で購入する層も増えてきています。転勤などがある人は、例えば都内でマンションを購入し、自分が転勤で他地域にいる間は賃貸で他の人に借りてもらうというような手法も珍しくなくなってきました。
このように、マンションの資産価値により一層注目が集まっている現在ですが、今回は資産価値を判断するポイントについてご紹介できたらと思います。

資産価値の落ちないマンションとは

皆さんがマンションに賃貸で住む場合、何を重視するでしょうか。
やはり人気のエリアであるかという点や、駅近であるかという点など生活の便利性に基づいて選ぶことが多いのではないでしょうか。
まさに資産価値の落ちないマンションは立地と駅近かどうかという点がポイントとなってきます。この2つを満たしているマンションは、常に買い手が生じており、すぐに満室になることも多いでしょう。
資産価値の落ちないマンションは、立地で決定します。
現在も人口が多く、将来的にも人気であり続けるであろうエリアで購入することが鉄則となっています。残念ながら、過疎地域や今後人が集まるとは考えづらい地域もあると思うのですが、そのようなところでマンションを購入してしまうと資産価値は減っていく一方です。
逆に好立地エリアを選択すると、マンションの築年数は経過する一方で買い手が減ることはないので、マンションの資産価値は上がり続けます。また上がることはないマンションの場合でも、好立地エリアなだけで最悪価値が下がるということは防ぐことが可能です。
築年数が経過すると建物はもちろん老朽化が進むので、建物としての価値は下がっているのですが、土地代(地価)は下がることがありません。こういった理由から、好立地エリアにおけるマンションは、築年数に反比例して資産価値が上昇していくのです。
地価が下落するエリアでマンションを購入すると、投資対象としては利益が出ないことになります。例えば水害などで液状化が発生すると、そのエリアの地価は下がります。そのためにマンション購入の前には必ず、ハザードマップを確認するようにしましょう。
続いて、交通利便性について解説します。
駅近というと大体10分以内を想定する人が多いと思いますが、約7分以内が最も売れやすい駅近条件となっています。7分を超えると、例えばかなり猛暑の日や荷物が多い時などは、遠く感じてしまう人もいるようです。
そのためただ「駅近」の物件を選ぶのではなく、実際に歩いてみるなどしてホームの乗り換えなども含めた上で、何分所要時間が必要なのかという点を調査してみると良いでしょう。

資産価値の落ちないマンション その他

さて、上記で立地や交通利便性が資産価値を保つにあたって重要になってくると述べましたが、その他にも買い手が気にするポイントというのは多数存在しています。

具体的には、

  • 間取り
  • 広さ
  • 階数
  • 眺望
  • 日当たり
  • 部屋の方角

などです。確かに賃貸物件を借りるときも、方角や女性であれば階数を気にすることは珍しくないですよね。
上記の項目の中でも、「間取り」と「広さ」は立地や交通利便性に匹敵するくらい重要なポイントとなり、その他の項目は立地や交通利便性に匹敵するまではないにものの、外すことのできない重要なポイントとなっています。
ここでポイントとなるのが、例えば眺望や日当たりというのは、将来的に変化する可能性を含んでいます。具体的な例を出すと、都内でスカイツリーが見える階層に住んでいたとします。引っ越してきた時や購入時には綺麗な夜景を楽しむことができていたものの、数年後に隣に大きなビルが建設され、スカイツリーを楽しむことができなくなってしまったなどということはよくあることです。
このような事態を避けるためには、隣に大きな公園がある場所に建設されている、もしくは今後建設予定のマンションを選ぶなど、一定の工夫が必要です。
このように将来にわたって眺望が保証されているマンションの資産価値はなかなか落ちることがありませんし、売却時のアピールポイントにすることができます。
他にも例えば、共用施設(図書館やワーキングシェアスペース、ジム、コンビニ併設など)を保持するマンションなど、他と差別化を図ることに成功しているマンションは資産価値の面で有利です。これからマンションを投資目的で購入しようと考えている方は、このような視点も合わせて物件選びを行うと良いでしょう。

資産価値を見極めるために

続いて、前述したマンションの条件の他に、資産価値を落とさないために気をつけるべきポイントをご紹介します。
それは、駅の再開発など今後のエリアの発展可能性を調査することです。駅の再開発情報などは、すでに施工が決定されている場合に限りますが、その市町村のホームページに情報が記載されています。
再開発に限らず新駅の開設が予定されている場合も、見逃せません。
現在ある程度の人口や人気を保持しているエリアであることも重要ですが、近い将来その人の流れや人気というものが、どのように変化するのかという点を予測することは非常に重要です。
さらに、マンションのエリアの安全性など治安面を確認することも重要です。過去に大きな事件があった地域などは、資産価値が低くなる傾向があります。また空き巣やひったくりというのは、同エリアで多発することも多いので、事前に不動産会社に確認することが大切です。このような一定の工夫をすることで、マンションの資産価値を守ることができます。また安全性という点で、マンションの掃除やメンテナンスを行う管理会社や、駐在の管理人の存在があるか否かという点は非常に重要です。特にファミリー層からすると、学校から帰宅する子供たちを迎え入れる管理人などがいることは非常に安心できるポイントとなります。
また不審者や侵入者を未然に防ぐためにという点でも、管理人がいることは非常に有効です。さらにメンテナンスなどを行う管理会社が仲介しているマンションは、マンションの状態が今後も保たれるであろうという一定の期待から、資産価値が下がりにくくなっています。もし管理会社が介入していない場合でも、適切に管理組合が機能している場合は、資産価値を保つことができます。
しかし、どちらかというと管理会社も管理人も介入していた方が、マンションに対する評価は上がりますので、もし余裕がある方は、この辺りの有無も確認することをオススメします。
最後に生活利便性ということで、交通利便性に限らず周囲にスーパーやコンビニ、病院、ドラッグストア、銀行や郵便局、学校や公園などが揃っているかという点を自ら歩いてみるなどして確認することをオススメします。実際に歩いてみることで、マップ上で見ると近かったお店が案外遠かったということなども事前に発見することができます。

*参考https://www.homes.co.jp/cont/buy_mansion/buy_mansion_00427/

まとめ

今回はマンションの資産価値について解説しました。マンションの資産価値は、建物としての資産価値は年数に比例して小さくなっていくものの、地価は下がることがなく、また人気のエリアになると地価の資産価値が上昇していくこともあるという点がわかりました。
マンションの資産価値を落とさないために重要となってくるいくつかのポイントを本日ご紹介しましたが、ポイントを抑えてマンション選びを行うか否かで、将来的に得られるであろう収益に大きな差がつきます。
今回ご紹介した「立地」「交通利便性」そしてその他の「間取り」や「広さ」など、一つ一つをよく吟味してマンション購入をしていただければと思います。また投資用でマンションを購入する場合に限りますが、近くに公園がある場合はファミリー層が入居する可能性が高くなると思うので、ファミリー向けの間取りや広さを選ぶなど、周辺の環境をヒントにより良い判断をすることが可能です。マンション購入にあたって、資産価値を吟味した上での最終決定ができると幸いです。最後までお読みいただき、ありがとうございました。