リバースモーゲージマンションとは? 利用条件やメリット・デメリットを紹介

リバースモーゲージマンションとは

マンションにお住まいの方のなかには、シニアライフを快適に過ごすため、「リバースモーゲージ」を検討されている方もいるのではないでしょうか。しかし、利用する際にはさまざまな条件があり、とくにマンションの場合はハードルが高く、適用されにくいと言われています。
ここでは、リバースモーゲージマンションの特徴や2種類の機関についてご紹介します。

特徴

リバースモーゲージとは、住宅を担保に住み続けながら融資が受けられる仕組みです。主に、シニア世代を対象にした制度で、55歳から65歳以上の方が対象です。
通常のローンは毎月返済をして融資額を減らしていきます。リバースモーゲージは、毎月借り入れをおこなうため、融資額が増えていきます。借入期間中は返済の必要はありませんが、契約者の死亡などにより契約が終了した時点で物件を売却し、売却代金によって借入額の一括返済をおこなうのが特徴です。
また、借入限度額に関しては、担保となる物件の「担保評価額」をもとに決定されます。一戸建ての場合は、担保評価額の約70%程度です。マンションの場合は、約50%程度です。
さらに、リバースモーゲージには「公的機関」と「金融機関」の2種類の機関が存在します。しかし、それぞれの機関によって目的や対象などは異なるため注意が必要です。

公的機関

まずは、公的機関からご紹介します。
公的機関とは、社会福祉協議会や各自治体のことを言います。とくに、収入の低いご年配の方を対象にした制度です。利用する際は、収入制限があるため、収入の高い方は利用できません。
また、リバースモーゲージは生活資金としての使用目的に限られます。そのため、利用する際は、「低所得の高齢者」「65歳以上の世帯」「土地評価額が1,500万円以上」などの条件を満たす必要があります。
しかし、マンションや借地借家などの場合は適用されません。その場合、次にご紹介する金融機関をオススメします。

金融機関

続いて、もうひとつの方法である金融機関についてご紹介します。
金融機関の場合は、公的機関とは反対に、安定した収入があり、金融資産を持つ方が対象となる制度です。使用目的に関しても、投資目的以外であれば原則自由とされています。そのため、趣味や旅行、治療費、老人ホームの入居費などにも使用できますよ。
利用対象者は、それぞれの金融機関によって異なります。主に担保となる物件のエリアや条件、年齢によって決められるのが特徴です。
また、金融機関ではマンションも対象の不動産となります。一方、取り扱っている金融機関が少ないのも現状です。

リバースモーゲージマンションの利用条件

リバースモーゲージマンションの利用条件は、利用者側とマンション側に分けてご紹介します。.

利用者の条件

まずは、利用者の3つの条件についてご紹介します。
1つ目は、年齢の条件です。
金融機関では、55歳以上から申し込みができ、上限が80歳までと決められているのが一般的です。一方、金融機関や取扱い商品によって異なるため、この限りではありません。
契約内容に関してもそれぞれで異なるため、担当者の説明を聞いたり、資料を請求したりして情報収集をしておきましょう。
2つ目は、使用制限です。
使用用途は、原則自由とされていますが、投資目的や事業資金としては認められていません。あくまでも、生活資金としての活用であることが目的となります。
3つ目は、不動産の条件です。
マンションが担保の対象になるかは、金融機関や物件の条件になります。土地を中心に評価されるため、一戸建てを担保にする商品は多いのが現状です。また、不動産取引が停滞している時期では、物件の評価額も下落傾向になります。

マンションの条件

続いては、マンションの3つの条件についてご紹介します。
1つ目は、資産価値が落ちにくいことです。
担保物件がマンションになる場合、資産価値は落ちにくいことが前提となります。たとえば、駅近で立地条件や治安がいいこと、地盤が固く地震による倒壊の可能性が低いことなどが挙げられます。
2つ目は、築年数が浅いことです。
築浅であることも大きなポイントとなります。具体的には、契約者が100歳の時点で、築年数が45年以下であることなどが挙げられます。このように、契約者が100歳になったときの築年数によって制限を設けている金融機関も少なくありません。
3つ目は、専有面積が広いことです。
専有面積が広いことを条件にしているため、狭いと対象外になることも多くあります。具体的な規定は、金融機関によって異なります。無料で査定をおこなっている金融機関は多いため、事前に担保評価は把握しておくとよいでしょう。

リバースモーゲージマンションのメリット・デメリット

ここでは、リバースモーゲージマンションのメリットとデメリットについてご紹介します。

メリット

まずは、2つのメリットについてご紹介します。
1つ目は、引っ越しをする必要がない点です。
これは、リバースモーゲージを利用するうえで、最大のメリットと言えるでしょう。年齢を重ねてから、住み慣れた土地を離れ、別の場所で暮らすことに抵抗がある方も多いでしょう。その点、リバースモーゲージでは、思い入れのある街を離れることなく、そのまま住み続けることが可能です。
2つ目は、生活費が確保できる点です。
生活費が確保でき、安定した生活が送れるようになるため、シニアライフも安心して暮らせるでしょう。年金のように定期的に受け取ったり、融資限度額内であればいつでも引き出し可能であったりと、さまざまな形で融資が受けられるでしょう。
そのため、年金が十分でなくても、生活の質が上げられます。通常のローンでは、ご年配の方が利用できないケースも多くあります。リバースモーゲージはシニア世代向けの商品であるため、ご年配の方でも融資が受けられる点は大きなメリットと言えるでしょう。

デメリット

上記では、魅力的なメリットについてご紹介しましたが、気を付けていただきたい点もあります。
続いては、2つのデメリットについてご紹介します。
1つ目は、金利上昇のリスクがある点です。
現在は、低金利が続いています。今後長年にわたり利用する可能性があるため、金利が上昇するリスクも考慮しておかなければなりません。実際、変動金利で設定されていることが多いため、金利上昇に伴い返済額の増える点が大きなデメリットとなります。
2つ目は、長生きすることによるリスクです。
契約期間がすぎると、終了時に一括返済を求められたり、返済ができなかった場合は自宅を失ったりする可能性も考えられます。そうなると、今後の資金を調達することも難しくなるでしょう。
リバースモーゲージの利用を検討している方は、一度相続する可能性がある方と話し合ったうえで決めるようにしましょう。

リバースモーゲージマンションを利用する際の注意点

ここでは、上記でご紹介したメリットとデメリットを踏まえ、リバースモーゲージマンションを利用する際の3つの注意点についてご紹介します。

財産として残せない

1つ目は、不動産を財産として残せない点です。
リバースモーゲージでは、契約者が死亡したり契約期間が終了したりした場合、住宅を売却する仕組みであるため、相続人の財産にはなりません。そのことを知らない場合、相続人同士でトラブルに発展する可能性も考えられます。
そういったトラブルを回避するためにも、相続する可能性のある方と十分に話し合っておくのがオススメです。
財産を残す必要がない場合は、うまく利用できる有効的な方法と言えます。その一方で、利息が発生するため、利息分の負担を考慮したうえで検討するのがいいでしょう。

評価額の下落

2つ目は、評価額が下落する点です。
土地と比較すると、建物の価値は年数が経つにつれ下がっていきます。とくにマンションの場合は、土地に対する評価が一戸建てよりも小さいため、評価額の下落は避けられません。
また、担保評価は定期的におこなわれ、価値が下がった分の追加担保が必要になったり、契約期間が短くなったりといったリスクが伴います。

ほかの資金調達方法も検討

3つ目は、ほかの資金調達方法も検討することです。
シニアライフの資金を調達する方法は、リバースモーゲージだけではありません。なかでも、リースバックはリバースモーゲージとよく似た制度です。しかし、リースバックは売却後も自宅に住み続けられるうえ、借金のリスクを負いません。
また、利用条件もリバースモーゲージほど厳しくはないため、リバースモーゲージだけにこだわらず、さまざまな視点から可能性を模索してみるとよいでしょう。

まとめ

今回は、リバースモーゲージマンションの利用条件や、メリット・デメリット、注意点についてご紹介しました。
リバースモーゲージとは、シニア世代を対象とし、住宅を担保に住み続けながら融資が受けられる制度です。主に「公的機関」と「金融機関」の2種類の機関が存在します。マンションが適用されるのは金融機関のみとなります。
利用者の条件は、55歳以上から上限が80歳までが一般的で、投資目的や事業資金としては認められていません。マンションの条件は、築浅で専有面積が広く、資産価値が落ちにくいことなどが挙げられます。
また、リバースモーゲージマンションのメリットとしては、引っ越しをする必要がなく、安定した生活費を確保できる点です。一方、デメリットは、金利上昇のリスクや長生きすることによるリスクがある点も挙げられます。
さらに、リバースモーゲージマンションは財産としては残せず、評価額が下落する点に注意が必要です。リースバックなどの、ほかの資金調達を検討するのもひとつの方法です。
リバースモーゲージとよく似た制度ではあります。売却後も自宅に住み続けられ、借金のリスクを負わないのが特徴となります。利用条件もリバースモーゲージほど厳しくはないため、さまざまな視点から可能性を模索してみてはいかがでしょうか。