マンションは新築と中古どちらが良いのか?

マンションの新築と中古を比較しよう!

みなさんは新築のマンションと中古のマンションだったらどちらに住みたいですか。これから引っ越しを検討している人の中には新築と中古で悩んでいる人もいるかもしれません。そもそも新築のマンションと中古のマンションではどのような点が異なっているのか知っていますか。その違いは価格だけではありません。今回は、新築のマンションと中古のマンションにはそれぞれどのようなメリット、デメリットがあるのかについて解説していきます。

新築のマンションのメリット

新築のマンションには次のようなメリットがあります。

設備や材質が最新である

新築のマンションは、使われている設備が新しいため、最先端の機能を使うことができます。キッチンやトイレ、お風呂などの性能は年々進化していきます。より新しいマンションの方が、各メーカーの最新の設備を備えているので、快適な生活を送ることができるでしょう。さらに、設備だけでなく、建物自体の材質や建築方法が最新になります。その方がより耐震性や耐久性に優れているため、建物の寿命が長くなる可能性が高いです。より安心して住めるというのが新築のマンションのメリットです。

修繕積立金が安い

マンションに住むとさまざまな支出がありますが、その中に修繕積立金というものがあります。これは、マンションにおいて数年に一度大規模な修繕工事を行うために、住人から徴収して積み立てておく資金です。修繕積立金は新築のマンションでも中古のマンションでも徴収されます。しかし、その金額は築年数が経っていないマンションの方が安いです。それは、新築のマンションの方が修繕が必要な箇所が少ないからです。支出は少しでも少ない方が魅力的でしょう。修繕積立金を抑えるためには、建築されてからあまり月日が経っていない新しいマンションを選ぶのが良いです。

条件の良い住宅ローンや火災保険に加入できる

新築のマンションに住むと、中古のマンションの場合よりも良い条件でローンを組めたり、保険料を優遇してもらえたりするというメリットがあります。それは、新築のマンションの方が中古のマンションよりも金融機関や保険会社からの評価が高くなるからです。さらに、住宅ローンを利用してマンションを購入した場合に受けられる住宅ローン控除でも、中古のマンションより新築のマンションの方がより優遇されるというメリットがあります。

新築のマンションのデメリット

新築のマンションは中古のマンションよりもメリットが多そうですが、次のようなデメリットもあります。

価格が高い

新築マンションは価格が高いので簡単に購入できるものではありません。特に首都圏のマンションの価格は高騰してきており、一般的なサラリーマンの給与水準では手が届かない場合も多いでしょう。しかし、その代わりに維持費や修繕積立金が安くなったり、金融面で優遇を受けられたり、安全で快適な生活を送れたりするというメリットがあるのです。

資産価値がすぐに下がってしまう

せっかく新築のマンションに住んでもその資産価値はすぐに下がってしまいます。一般的に、マンションの価値は1年あたり2%ずつ下がっていくとされています。新築のマンションは一度入居して中古という扱いになりと、価値が一気に10〜20%ほども下落すると言われています。そのせいで住宅ローンの残債がマンションの資産価値を上回る「オーバーローン」という状態に陥ってしまうこともあります。

入居前に実際に部屋を見られない場合がある

新築のマンションは、入居前に部屋を見て選択することができない場合があります。それは、新築のマンションは建物が完成する前から販売が始まるからです。もし建物が完成するのを待っていると、人気のマンションは売り切れてしまう場合が多いです。そうならないためには、部屋を見ることなく入居を決めなければならないのです。モデルルームを見たり、間取り図から想像したりすることはできますが、やはり実際に見てみると少し雰囲気が違うと感じることもあるでしょう。実際に住み始めてから部屋の仕様や日差しの入り方、窓からの眺めなどを確認するのには少なからずリスクが伴います。

中古のマンションのメリット

続いて、中古のマンションのメリットを紹介していきます。「中古」と聞くと汚れや壊れがあるのではないかと思う人もいるかもしれませんが、中古のマンションには中古ならではの良いところがあります。

物件の価格が安い

中古のマンションのメリットはなんと言ってもやはりその安さです。マンションの価格は築年数や立地によって異なるので必ずとは言えませんが、中古と新築を比較すると中古のマンションの方が価格が安いです。一般的にマンションの価格は築年数が経つほど安くなっていきます。しかし、建築されてから5年くらいしか経っていない物件は中古とは言ってもかなり新しいので、新築時と同等の価格になる場合もあります。

資産価値を維持しやすい

中古のマンションでは資産価値が大きく上下するようなことはありません。マンションの資産価値は一度誰かが入居すると一気に下落し、築年数が10年を超える頃まで大きく下落していきます。その後は築年数が20年になるまで緩やかに下降していき、建築されてから30年くらい経つと価値はほぼ変わらなくなります。あまり資産価値が下落しないでほしいという人には中古のマンションがおすすめです。

選択肢が広い

中古のマンション方が物件の選択肢が多いです。それは、多くの人が住みたいと思うエリアにはもう既に何かしらのマンションや建物が建っているからです。つまり、ほとんどの物件はもう中古のマンションなのです。それはつまり、中古のマンション立地が良いということになります。さまざまな間取り、立地、価格帯、広さの中から自分の希望に合ったマンションを見つけやすくなるでしょう。

中古のマンションのデメリット

中古のマンションを選ぶと次のようなデメリットがあります。

入居時に修繕が必要な場合がある

中古のマンションを選ぶと、入居する前に修繕やリフォームが必要になる場合があります。例えば、キッチンや風呂などの水回り、フローリング、壁などは年数が経つと劣化していきます。これらは10〜15年に一度は修繕しておくとよいとされています。中には既にリフォームした状態で入居できるマンションもありますが、中には自分で修繕しなくてはならないものもあります。入居前にどのような費用がかかるのかは不動産会社に確認しておくと良いでしょう。

住宅ローン控除を受けられない可能性がある

中古物件のマンションは住宅ローン控除を受けられない場合があります。それは、住宅ローン控除を受けるにはいくつかの条件が必要となるのですが、それを中古のマンションは満たしていない場合があるからです。どのような条件があるのかというと、現在の耐震基準を満たしているかということです、この条件は、1982年以降に建築された建物であれば満たしているでしょう。もし購入予定の中古のマンションが1982年以前に建築された建物立った場合は、基準を満たしていないことで住宅ローン控除を適用できなくなってしまいます。住宅ローン控除を受けたい場合は、対象の中古マンションは何年に建築されたのか、現在の耐震基準を満たしているのかを確認しましょう。

新築と中古どちらが良いのか

ここまで新築のマンションと中古のマンションのメリット、デメリットについて説明してきました。それでは、新築と中古ではどちらが良いのでしょうか。

支出を少なくしたい場合

まず、諸費用の面で検討すると、固定資産税は新築の場合には価格の3〜5%、中古だと7〜10%くらいかかります。次に仲介手数料は、マンションのオーナーからのによる直接販売となる新築物件の場合だとかからず、中古だと価格の3%+6万円+消費税が上限となります。そして修繕積立金は新築の場合1ヶ月あたり10,000円、中古の場合15,000円かかるのが相場です。このように新築の場合にだけかかる費用や中古の場合にかかる費用がありますが、支出を少しでも抑えたいならば中古のマンションの方が良いでしょう。

資産価値を保ちたい場合

マンションの資産価値は主に立地と築年数によって決まります。人気のエリアに建てられたマンションは資産価値が下がりにくいです。人気の高いエリアは既に開発されていることが多いため、新築のマンションは少なく、中古のマンションが多く建ち並んでいます。しかし、中古のマンションだからといって資産価値が低いのではなく、人気のエリアにあることでむしろ資産価値は高いです。一方、新築のマンションは、新築であるという理由で資産価値が高くなります。そのため、資産価値という視点で見るならば、新築のマンションでも立地の良いところにある中古のマンションでも良いということになります、しかし、立地の悪い新築マンションは、入居後すぐに資産価値が下落してしまうので注意が必要です。

まとめ

今回は、新築のマンションと中古のマンションのメリット、デメリットについて紹介してきました。新築のマンションにも中古のマンションにもメリットとデメリットの両方があります。そのため、どちらかに決めつける前にとりあえず新築も中古も見てから決めることが大切です。絶対に新築が良いと思っていた場合でも、中古のマンションを見てみると意外と良かったと思うようになるかもしれません。新築なのか中古なのかだけに捉われず、マンションのメリットやデメリットをよく検討するようにしましょう。