マンションはいつ住み替えるべき？費用や手順について紹介！

Contents

1 マンションを住み替えるには？
2 マンションを住み替えるべきタイミングとは？
- 2.1 マンションを購入してから10年以上経ったとき
- 2.2 マンションの修繕積立金が増える前
3 マンションを住み替える3つのパターン
4 住み替えのためにはいつから行動するべき？
5 住み替えにかかる費用
6 まとめ

マンションを住み替えるには？

結婚や出産などによってライフステージが変化すると、現在住んでいるマンションでは狭く感じることがあります。そのときには、マンションを住み替えると良いかもしれません。マンションを住み替えるには、今のマンションをどうしたら良いのでしょうか。今回は、マンションを住み替える際に知っておくべきことを紹介していきます。

マンションを住み替えるべきタイミングとは？

マンションを住み替えるというのはなかなか大きな決断です。どのようなときにはマンションを住み替えるべきなのでしょうか。実は、マンションを住み替えるタイミングとは、ライフステージが変わったときだけではありません。ここでは、費用面でマンションを住み替えるべきタイミングを紹介します。

マンションを購入してから10年以上経ったとき

マンションを住み替えるのにおすすめのタイミングは、マンションを購入してから10年以上が経過したときです。それには「住宅ローン控除」という制度が関係しています。住宅ローン控除とは、マンションを購入してから10年間、ローン残高の数パーセント分だけ所得税や住民税から控除を受けられるという制度です。この制度に合わせて購入後10年間はそのマンションに住み続ければ、制度のメリットを最大限利用することができます。しかし、この制度を利用するには、住宅用のマンションであること、10年以上の住宅ローンを組むことなどの要件があるので、注意が必要です。

マンションの修繕積立金が増える前

次におすすめのタイミングは、マンションの修繕積立金が増額される前に住み替えるというものです。マンションでは、住人のそれぞれから積立金を回収し、数年後の修繕工事に向けて備えておきます。この費用は、築年数が経てば経つほど高額になっていく可能性が高いです。それは、古いマンションほど修繕が必要な箇所が多くなり、それに伴って必要な費用も増えていくからです。そのため、支払うべき修繕積立金が増えてしまう前にマンションを住み替えるというのが一つの手段なのです。

マンションを住み替える3つのパターン

大まかに言うと、マンションを住み替えるには、今まで住んでいたマンションを売却するというステップと、新しいマンションを購入するというステップがあります。それらで分類すると、マンションの住み替えには3つのパターンがあります。どれもあまり変わらないように感じるかもしれませんが、どのような順序で住み替えるかによって費用面でも差が出てきます。ここからは、マンションを住み替えるための順序とそれぞれの特徴について説明していきます。

売却と購入を同時に行うパターン

一つ目のパターンは、現在のマンションの売却と新しいマンションの購入を同時に行うパターンです。このパターンでは、住み替えるときには引っ越す先が既に決まっていることになるので、仮住まいに引っ越したり、別の物件を一時的に借りたりする必要がないというのがメリットです。さらに、今のマンションを売却できればその代金を新しいマンションを購入資金に充てられます。仮住まいが必要ないので、無駄な住居費も発生しなくなります。このように、住み替えを行う際には今の住居を簡単に売却して、すぐに新居に引っ越すというのが理想なのです。しかし、この方法は簡単ではありません。それは、マンションを売却するのは簡単ではないからです。なかなか買い手が見つからなければすぐには売却代金は手に入りません。

売り先行

二つ目のパターンは「売り先行」と呼ばれるものです。売り先行とは、今のマンションを先に売却してから、新しいマンションを購入するという方法です。この方法では、マンションの売却代金を受け取ってから入居先となる新たなマンション探しができるので、資金面でとても有利になります。しかし、デメリットもあります。それは、仮住まいのための費用が発生するという点です。新たな入居先を決定する前に今のマンションを売却することになるので、住むところがなくなってしまいます。その間一時的に住むための仮住まいを用意しなくてはならないのです。また、早く新たな入居先を見つけようとしてあまり気に入っていないマンションでも妥協して契約してしまうかもしれません。

買い先行

三つ目のパターンは、「買い先行」というものです。これは、売り先行とは反対に、現在のマンションの売却よりも新しいマンションの購入を先に行うものです。先に入居先を決めておけば、仮住まいは不要なので引越しが一回で済むというメリットがあります。また、買い先行であれば住む場所は確保されているので、時間をかけて新居探しができ、本当に気に入った物件を探せる可能性が高いと言えるでしょう。一方、デメリットも存在します。例えば、新居の予算を決めづらいという点です。今のマンションを手放せば売却益を得られるけれど、その金額がいくらになるかは実際に売却してみないとわかりません。そのため、予算が少し低めになってしまうことでしょう。売却益を得てからであればもっと良いマンションに住めたのに、と購入して間もなく後悔することになってしまうかもしれません。

住み替えのためにはいつから行動するべき？

マンションを住み替えたいと思ったときには、住み替え希望日のどれくらい前から行動するべきなのでしょうか。「いつまでには住み替えを終わらせたい」と言う希望日がある場合には、その7カ月くらい前から行動しておくと良いでしょう。さらに、これまでに不動産仲介会社とやりとりをしたことが一度もないという場合には、不動産仲介会社を選ぶのに苦労するかもしれません。7カ月ではなく1カ月程度余計に見て、８ヶ月前から行動しておくようにしましょう。

住み替えにかかる費用

マンションを住み替えるためには、新たな入居先となるマンションを購入するための代金がかかります。しかし、それだけではありません。現在のマンションを売却するためにも、新しいマンションを購入するためにも、さまざまな費用がかかります。ここからは、具体的にどのような費用がどれくらいかかるのかについて紹介していきます。

【売却にかかる費用①】印紙税

印紙税とは、マンションの売買契約に対してかかる費用です。契約を結ぶ際には、収入印紙というものを契約書に貼りつける必要があります。契約書は普通売り手用と買い手用で二部用意されますが、その両方に対して印紙が必要です。印紙税の金額は取引するマンションの金額によって異なります。いくらかかるか知りたい場合は不動産仲介会社に確認してみましょう。

【売却にかかる費用②】仲介手数料

仲介手数料とは、不動産仲介会社に対して支払う費用です。マンションを売る際は、不動産仲介業者に依頼してマンションの買い手を紹介してもらうのが一般的です。買い手を見つけてくれたことへの報酬として、仲介手数料を支払います。仲介手数料がいくらになるかは依頼する不動産仲介会社やマンションの売却額によって異なりますが、上限は法律によって定められています。目安としては、（マンションの売却額の3％＋6万円）＋消費税くらいになるでしょう。

【売却にかかる費用③】司法書士費用

住宅ローンを借りるときには、抵当権を設定します。抵当権とは、金融機関が物件を担保にできるという権利で、これがあることで金融機関は万一返済が滞った場合に備えているのです。売却するマンションを引き渡したときに住宅ローン残債を完済したら、そのマンションから抵当権を抹消する必要があります。しかし、この手続きは一般的には司法書士に依頼することが多いです。このように、抵当権を抹消する手続きそのものと、それを司法書士へ依頼する際の報酬に対して費用が発生します。

【購入にかかる費用①】印紙税

マンションを売却するときと同様に、マンションを購入するときもその契約書に対して印紙税がかかります。その金額は、マンションの価格によって異なります。例えば、500万円〜1,000万円でマンションが売れた場合は、5,000円の印紙税がかかります。

【購入にかかる費用②】さまざまな税金

マンションを購入するとさまざまな税金を支払うことになります。まずは登録免許税です。それは、マンションを所有したらその権利を登記しなければならないからです。その費用は大体固定資産税評価額の0.15%だと言われています。他にも、固定資産税、都市計画税、不動産取得税といった費用がかかります。固定資産税は固定資産税評価額の約1.4%、都市計画税は固定資産税評価額の0.3%、不動産取得税は住宅の固定資産税評価額から控除額を引いた金額の3％くらいになりますが、実際の割合は市町村によって異なります。