マンションを経営したらどれくらい収入を得られるのか?

マンション経営は儲かるって本当!?

みなさんはマンション経営にはどのようなイメージがありますか。「難しそう」、「儲かりそう」、「自分もやってみたい」など、さまざまな意見があるでしょう。マンション経営は誰にでもできるのでしょうか。中には、興味はあっても実際に経営するのには抵抗があるという人もいるかもしれません。しかし、実はマンションの経営は不動産経営の初心者でも利益をもたらしやすいと言われています。今回は、マンション経営の仕組みや、どのようなメリット、デメリットがあるのか、いくらぐらい儲かるのかについて説明していきます。

マンション経営の仕組み

そもそもマンション経営とはどのようなものなのでしょうか。マンション経営とは、マンションの入居者を集めて、入居者から家賃収入を得る仕組みです。家賃収入とは、入居者からマンションのオーナーに対して支払われる費用で、家賃や共益費などのことです。マンションの経営に係る経費を差し引いた手取りのことを指す場合もあります。マンション経営の収入は定期的なものだけではなく、不定期の収入もあります。例えば、礼金や更新料などは毎月入ってくるものではなく、契約を新たに結んだときや更新したときに得られる収入です。マンション経営による収入は、マンションの部屋が満室のとき最大になります。そのため、マンションのオーナーは空室にならないように工夫を凝らす必要があります。特に、マンションを清潔な状態に保つことが大切です。そうしないと入居者の減少や、家賃の値下げにつながります。放っておくと赤字になってしまうのでマンションの管理は積極的に行いましょう。

どんな収入が得られるのか

マンションを経営すると、どのような収入が得られるのでしょうか。一番に思いつくのは家賃かもしれません。しかし、マンション経営によって得られるのはそれだけではありません。どのような収入があるのか説明していきます。

家賃

マンションを経営していくうえで主な収入となるのはやはり家賃です。毎月入居者はオーナーに対して家賃を支払います。家賃は基本的に前払いです。家賃は階数や間取りなどによって異なります。s

礼金や更新料

マンション経営で得られる収入は家賃だけだと思っている人もいるかもしれませんが、入居者から得る礼金や更新料もマンション経営の収入となります。礼金とは、新たな入居者が謝礼として支払うもので、大体家賃の1〜2ヶ月分になることが多いです。また、更新料は、入居者が賃貸契約を更新するたびに支払われるものです。これもマンション経営の収入としてカウントでき、相場は家賃の1〜2ヶ月分です。

駐車場、駐輪場の賃貸料

マンションに駐車場や駐輪場がある場合、その賃貸料も収入になります。しかし、全ての住民が駐車場や駐輪場を借りているわけではありません。中には自動車や自転車を持っていない人もいるし、持っているけれど別の駐車場を契約しているという人もいます。

家賃収入はどれくらい稼げるのか

マンションを経営すると、家賃や礼金、更新料、駐車場代といった収入を得られます。しかし、実際に手元に残るのはその金額ではありません。マンションを経営していくには様々なコストがかかります。それは、管理費、修繕費、集金代行手数料などです。これらの経費を差し引いた金額が実際の収入となります。例えば、ワンルームマンションの場合、1部屋の家賃を9万円に設定したとすると、年間で9万円×12か月=108万円の家賃収入を得られます。そして、管理や修繕、手数料に毎月1万円、税金の支払いに年間5万円かかるとすると、残額は91万円となります。これは1部屋あたりの金額なので、部屋の数だけ収入は増えることになります。しかし、実際の収入がいくらになるかは家賃設定や経費、税金の支払額によって異なるので注意してください。

マンションを経営するメリット

毎月一定の収入を得られる

マンションを経営すると、毎月安定した収入を得られるというメリットがあります。マンションは一般的に戸数が多い場合が多いので、まとまった額の家賃収入を安定的に手にすることができるのです。

資産価値が下がりにくい

マンションは他の物件よりも資産価値が下がりづらいと言われています。それは、マンションはアパートや一戸建てよりも耐用年数が長いからです。また、マンションは主要都市や駅前など、人気のエリアに建てられていることが多いです。その分、建設されてから年数が経っても需要が高いままなのです。もちろん需要が高く、収益を生み出しやすい物件の方が価値が高いとされるので、マンションは資産価値がずっと高いままであることが多いです。そのため、一般的には建物の価値は築年数が30年を超えるとほとんど価値がなくなってしまいますが、マンションであればその心配はありません。売却した場合は相場より高く売却できる可能性さえあります。

資産になる

マンションは、所有しているとその建物だけではなく土地も資産になります。万が一劣化によってマンション自体の価値が下がっても、その土地が資産として残ります。そのため、将来マンションを解体すれば、その土地を別の用途に活用して収益を生み出すことができます。または、土地を売却してお金にすることも可能です。老後には、子どもに相続するという選択肢もあります。

マンションを経営するデメリット

家賃が下落するリスクがある

家賃は永久に一定だとは限りません。マンションの状態が悪化してきたり、近くにより良い条件のマンションができてしまったり、そのエリア自体の利便性が低下したりすると、入居者が離れていってしまうことがあります。その場合は、家賃の値下げなどで対応します。マンションの劣化は避けられないことであり、年数が経つに連れて家賃は値下げしていかなければならなくなることを覚悟しておきましょう。

空室リスクがある

マンションを経営するなら、全ての部屋が埋まっていた方が収益が高くなります。しかし、それはなかなか簡単なことではありません。これが空室リスクです。空室が増えると家賃収入が減るので、マンション経営による利益も減少してしまいます。マンションに入居者が入るかどうかは、マンションの状態や立地、そのエリアにある他のマンションの条件などによって変わってきます。他のマンションの方が条件が良い場合、そちらに入居者が流れていってしまいます。マンションの条件をより良くするためにリフォームなどを試みても、空室が増えるとリフォームに充てられる費用が減ってしまいます。それでは入居希望者が増えず、といった悪循環に陥ってしまうことがあります。そうならないように、日頃からマンションの状態を清潔に保ち、入居者を確保しておくことが重要です。

家賃の支払いを滞納されるリスクがある

マンションを経営するうえで家賃の滞納は最も深刻なリスクの一つです。しかし、全ての入居人が毎月の家賃を滞りなく支払ってくれるとは限りません。リスクの回避として、連帯保証人をつけさせたり、保証会社を利用したりしましょう。

経費が増加して利益が減ってしまう

マンションが劣化してくると修繕費が増加します。しかし、費用を抑えるべく修繕を怠ると、空室リスクが拡大してしまいます。さらに、空室対策のために広告を打つなどして対策すると、広告費が増加してきます。このようにマンションを経営していると年々さまざまな経費が増加していきます。そのまま経営を続けていては赤字になってしまうこともあるので、できるとことで経費を節減していくことが大切です。

空室対策を怠らないようにしよう!

マンション経営にはさまざまなリスクがありますが、最も注意するべきなのは空室リスクです。それは、空室ができてしまうと収入が減ってしまい、マンションの維持、管理に使える費用も減ってしまうからです。それでは、空室対策はいつ頃行えば良いのでしょうか。具体的には、空室ができてから半年間新たな入居者が現れない、入居率が8割以下であるといった事態が訪れた場合には空室対策を意識しましょう。マンションの劣化状態や家賃設定など、どこかに改善点があるはずです。同じエリアにある他のマンションと比較して、家賃が妥当であるか、管理が行き届いているかなどを確認しましょう。マンションの状態と家賃が不釣り合いだと入居者希望者は増加しません。家賃を下げるか、マンションの状態を改善する必要があるでしょう。また、もしマンションの状態は悪くないのに入居者希望者が来ないという場合は、PR不足かもしれません。大々的に広告を打つなどの対策をしてみましょう。このように、空室リスクへの対策はたくさんあるので、空室が増えてきても焦る必要はありません。

まとめ

今回は、マンション経営とは何か、どれくらい儲かるのかについて説明してきました。マンションを経営すると、入居者から毎月一定の家賃収入を得ることができ、不動産経営の初心者でも利益を生み出しやすいと言われています。収入となるのは家賃や礼金、更新料などで、そこから経費を差し引いた金額が手元に残ります。入居者から受け取った金額がそのまま手に入るというわけではないので注意が必要です。また、マンションを経営するうえで利益を最大化したいなら、空室を作らないことが最も大切です。そのために、常に入居者の満足度を意識し、マンションを魅力的な状態に保つ努力をしておきましょう。