マンションから得られる家賃収入はいくら?

マンション経営は儲かるのか?

マンションの家賃収入はいくらもらえるのでしょうか。一見難しそうに思うかもしれませが、実はマンションは初心者でも経利益を生み出しやすいと言われています。今回は、マンションの家賃収入について説明していきます。

家賃収入とは何か

そもそも家賃収入とは何なのでしょうか。マンションを経営するとさまざまな収入を得られます。いったいどのような収入が得られるのでしょうか。一番に思いつくのは家賃でしょう。しかし、マンションを経営すると他にも収入を得られます。ここからは家賃収入について説明していきます。

各部屋の家賃

マンションを経営するとそれぞれの入居者から家賃を受け取れます。マンションのオーナーにとってはこれが主な収入源になります。入居者は毎月決められた金額を家賃としてオーナーに支払います。支払いは、契約時に定めた口座に期日までに振り込まれます。家賃はいくらになるかというと、それはその物件の状態や立地次第で異なります。新築のマンションや立地の良い場所にあるマンションは、家賃を高めに設定することができます。家賃収入は部屋に入居者がいなければもらうことができません。つまり、入居人が少なければ家賃収入も減ってしまい、反対に、どの部屋も入居者でいっぱいだったら家賃収入は最大化されます。部屋をどれだけ満室にできるかがマンションのオーナーの腕の見せ所だと言えるでしょう。

礼金や更新料

マンションに入居する際、入居人は礼金を支払います。この礼金もマンションオーナーの収入となります。礼金とは、入居者が入居の謝礼としてオーナーに支払う費用です。その金額は大体家賃の1〜2ヶ月分になります。また、新たな入居者だけでなく、既存の入居者からもらう更新料もオーナーの家賃収入の一部です。更新料は、既存の入居者が賃貸契約を更新するとその都度受け取れます。更新料は礼金と同じく家賃の1〜2ヶ月分が相場です。このように、マンションを経営することで得られるのは家賃だけではないのです。

駐車場や駐輪場の賃貸料

さらに、マンションの駐車場や駐輪場の貸借料もオーナーの家賃収入となります。駐車場や駐輪場は全てのマンションにあるわけではなく、また、駐車場や駐輪場があるマンションでも全ての入居人が貸借しているとは限りません。中には自転車や自動車を所有していない人や、所有しているけれど別の駐輪場、駐車場を借りているという人もいます。しかし、自転車や自動車を所有している場合はマンションの駐輪場、駐車場を利用したいと考える人がほとんどです。そのため、駐輪場、駐車場があるマンションではその貸借料も収入値してカウントされます。

家賃収入はいくら手に入るのか?

マンションを経営すると、オーナーは毎月の家賃に加えて礼金、更新料、駐輪場代、駐車場代といった収入を得ることになります。しかし、それらの全てが手元に残るのではありません。それは、マンションを経営するためには様々なコストがかかるからでます。家賃、礼金や更新料、駐輪場代や駐車場代としてもらった金額から経費を差し引いた分が手元に残る金額になります。

マンションを経営すると経費はいくらかかる?

それでは、マンションを経営するためにはどのような経費がかかるのでしょうか。マンションを経営するのはそれほど難しくないのではと思う人もいるかもしれません。しかし、入居者としての視点からはわからないようなところに実はコストがかかっているのです。ここからは、マンションを経営するうえでかかる経費について紹介します。

減価償却費

まずは、減価償却費という経費がかかります。減価償却費とは、マンションの購入にかかった金額を、マンションの耐用年数で分割し、その期ごとに費用として計上することです。マンションの場合、減価償却の対象となるのは建物の部分だけです。また、耐用年数とは、マンションが利用に耐える年数のことです。鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造の居住用マンションの場合、耐用年数は47年と決まっています。減価償却費は、「減価償却費=取得費×償却率」という式で求めます。償却率は、耐用年数に応じて国税庁が定めており、耐用年数が47年であるマンションの償却率は2.2%に固定されています。

税金

不動産を所有しているとさまざまな税金がかかります。主なものとしては固定資産税、不動産取得税、登録免許税、都市計画税という4つがあります。固定資産税とは、不動産を所有していると課される税金で、毎年納める必要があります。次に不動産取得税と登録免許税とは、不動産を取得したときに納付します。この場合の不動産には建物だけでなく土地なども含まれています。都市計画税とは、地域の都市計画や区画整理を行うため、その費用として集められる税金です。納付の際は固定資産税と一緒に納めます。さらに、マンションを取得したときや売却したときには印紙税がかかります。印紙税とは、売買取引の契約書に対して課税される税金です。他にも、部屋数が10室以上あるマンションを賃貸として経営していて、不動産所得として290万円以上の金額を得ている場合には事業税なども課されます。このように、マンションを持っているとさまざまな税金がかかるのです。

マンションの管理費や修繕費

マンションには管理費や維持費がかかります。所有しているマンションを放置していると、どんどん劣化していってしまいます。すると住んでいる住民の安全な生活が守れないうえに、マンションの人気がなくなって入居希望者が来なくなってしまします。そうならないように、マンションは定期的に管理、修繕することが大切です。もし自分で管理するのが面倒な場合は、管理会社に管理を委託することもできます。その場合は、管理会社に委託費を支払います。管理委託費としては、家賃の5%ほどの手数料を支払うことが多いです。

保険料

マンションを所有していると、火災保険や地震保険、損害保険などに加入します。保険に加入しておけば、火災や地震などの自然災害に遭ってもその損壊に対して補償を受けられます。さらに、事故物件となったら家賃が低減するリスクがありますが、特約によってそれを回避することができます。これらの保険にかかる費用は経費として計上可能です。

マンションの家賃収入の相場はいくら?

マンションをうまく経営していけば、家賃収入を得られます。家賃収入とは、入居者から支払われる金額から、先ほど説明したさまざまな経費を引いた残りの金額を指します。具体的にいくら手元に残るのか計算してみましょう。例えば、ワンルームマンションの一ヶ月あたりの家賃を一部屋9万円に設定したとします。すると、一年間では9万円×12か月=108万円の収入が入ることになります。そして、そこから経費を差し引きます。経費は、管理にどれくらいの費用をかけるか、どれくらい劣化が進んでいるのかなどによって異なりますが、毎月1万円をかけたと仮定します。そして、マンションを所有するために欠かせないのが税金の支払いです。税金は一年で5万円かかるとします。すると、結果として手元に残るのは91万円です。家賃収入はこのようにして求めます。家賃収入は家賃をいくらに設定するか、管理にどれくらいコストをかけるかなどによって異なります。「これくらいは家賃収入として残したい」という金額があれば、そこから逆算して家賃を設定すると良いでしょう。しかし、マンションの質の割に家賃が高いと入居希望者は現れないので、適切な家賃を設定することが大切です。

家賃収入を上げるためには?

マンションを経営するならできるだけ高い家賃収入を得たいと考える人が多いはずです。それでは、家賃収入を上げる方法はあるのでしょうか。それは、マンションに空室を作らないことです。マンション経営にはさまざまな危険が伴いますが、最も気をつけなければならないのは空室リスクです。劣化が進んだマンションや、立地の悪いマンションだと入居希望者が現れず、空室ができてしまう可能性があります。そうすると、家賃として得られる収入が減ってしまうのです。マンションでの収入を最大化するためには、家賃を上げるなどではなく、空室を作らないことが最も大切です。そのためには、皆が住みたいと思えるマンションづくりが大切です。しかし、普段から常にプレッシャーに感じる必要はありません。空室対策を行うべき時は、部屋が空いてから半年以上新たな入居者が現れない場合や、マンションの入居率が8割を下回ってしまったときなどです。そのときは、何か工夫を凝らしてみましょう。考えられる原因としては、

  • マンションの劣化が進んでしまった
  • 家賃が高すぎる
  • PRが足りない

といったものが挙げられます。万が一空室ができてしまっても、空室リスクに対する策はいくらでもあります。大切なのは、入居人の暮らしに配慮し、自分のマンションを常に快適な状態に保っておくことです。

まとめ

今回は、マンションから得られる家賃収入について説明してきました。マンションを希望者に貸し出せば、毎月一定の家賃収入を得ることができます。収入として家賃や礼金、更新料を受け取り、そこから税金や維持、管理費を支払います。できるだけ多くの家賃収入を受け取るためには、空室を作らないことが大切です。そのためにもマンションの状況を良好に保ち、人々が住みたくなるようなマンションづくりを欠かさないようにしましょう。