マンションの価格はいつ下落する?大阪の不動産事情とは

マンションの価格の動向

マンションの価格はいつ下がるのでしょうか。
近年の動向を見てみるとマンションの価格は上昇してきています。
2008年にリーマンショックがおきたときマンションの価格は一度下落しましたが、その後、特に首都圏を中心に緩やかに上昇してきています。

しかし、コロナウイルス感染拡大の影響を受けてマンションの価格は再度下落しました。
その後も価格は減少していたけれど、2021年度から再び上がり調子に回復してきています。
この上昇傾向は続いていて、マンションを売るなら今だと言われているくらいです。

マンションの価格はどのようなときに下がるのか

マンションの価格は時代によって上下します。
それでは、どのような事象がマンションの価格に影響を与えるのでしょうか。
次のようなことがあるとマンションの価格は下がります。

景気が不安定になったとき

不動産の価格は景気の影響を受けて上下します。
特にマンションは住むためというより投資目的で購入されることも多いので、景気次第で価格が変動する可能性があります。
例えば、景気が良いときは皆収入が安定しやすいので、マンションの購入を検討する人が増えます。つまり、マンションの需要が増えるので、価格が上昇します。

一方、景気が悪くなると雇用契約を切られたり、収入が減少したりしやすいです。
するとマンションに対する需要が減るため、価格が下落してしまう可能性があります。
このように、マンションの価格は景気の影響を受けて上下しやすいです。

法律が変更されたとき

法律に変更が生じると、それに影響を受けてマンションの価格が上下することがあります。

例えば、生産緑地法の解除がマンションの価格に影響を与えると言われています。
生産緑地法とは、市街地に緑地を残すことを目的1992年に施行された法律です。
この法律で生産緑地に指定された場所では建物の建設や売却が制限されていました。

しかし、これが2022年に解除されることで宅地として売り出される土地が増え、マンションの建設ラッシュが始まるのではないかと言われています。
実際にマンションがたくさん建った場合には、マンション需要が供給を超えるので、価格が下がることが予想されます。

人口減少が進んだとき

人口が減少するのはマンション価格にはあまり関係ないように感じますが、実は影響を与えています。

それは、人口が減少するとマンションを購入する人が減ることに繋がるからです。
マンションに対する需要自体が少なくなって価格が下がるのです。

高齢化が進んだとき

一見するとあまり関係がないように思いがちですが、実は高齢化もマンションの価格に影響を与えます。
日本では高齢化が進んでおり、2020年10月1日時点には総人口の30%近くが65歳以上であったと言われています。

なぜ高齢化によってマンションの価格が下落するのかというと、マンションに住む高齢者がマンションを出ることになるからです。
高齢者は亡くなったり、老人ホームに入ったりするため、マンションに空室が生まれやすくなります。

そうすると、マンションの経営が回らなくなって管理体制が悪くなり、価値の下落に繋がるのです。
このように、実はマンション住民が高齢化することもマンション価格に影響を与えているのです。

今後も資産価値が下がらないマンションの特徴とは

どの建物もいつかは劣化し、価値が下落していきます。
しかし、中にはずっと価値が下がらない物件もあります。
マンションを購入するならば、ずっと価値が下落しないマンションを選んだ方が資産として役に立ちます。

いずれ売却するときに少しでも高値で買い取ってもらうためにも、ずっと資産価値が下落しらないマンションを選んでおくと良いでしょう。
どのようなマンションがずっと資産価値が高いままなのかというと、次のような特徴を持ったマンションです。

人気のエリアにあるマンション

マンションの価値は立地によって変わります。
誰もが住みたいと感じる人気のエリアにあるマンションは、ずっと価値が高いままです。
人気のエリアとは、都心、交通の便が良い場所、近くに商業施設がある場所、静かで生活しやすい場所などです。
このような場所にあるマンションは、築年数が経過してから売却してもずっと買い手がつきやすいため、高価格を維持しやすいです。

入居者が多く、空き部屋が少ないマンション

マンションの価値は空き部屋の数によっても変わります。
空き部屋の割合が高いほどマンションの価値は下落します。
それは、空きが多いということはマンションから得られる家賃収入が少ないということだからです。

そのため、実は今入居している人の年齢も大事なポイントです。
それは、入居者が高齢化していくと、近いうちにマンションに空きが出てしまう可能性が高まるからです。

高齢者はマンションを出て老人ホームへ入ったり、娘夫婦、婿夫婦と一緒に暮らしたりすることが考えられます。
若い人が多く住んでいるマンションではそのようなことがないため、よりマンションの価値が下落しづらいです。

災害が少ない土地にあるマンション

災害の被害を受けづらいマンションは人気があるため価格が下がりにくいです。
日本は地震大国で揺れや津波の被害を受けることも多いですが、近年では大規模な台風による水害や停電の被害を受けることもあります。

そのため、そもそも自然災害を受けづらい位置にあるマンションや、災害対策が十分に施されたマンションに住みたいと考える人は多いです。
どのような場所で災害が起こりやすいかは、ハザードマップや災害履歴を調べればわかります。

大阪のマンション価格は今後どうなるのか

大阪のマンションの価格は大阪市を中心に大きく値上がりしきています。
しかし長期的に見るとマンション価格は下落することが予想されているのです。
ここからは、その理由を説明していきます。

大阪のマンション価格の現状

大阪では、マンションの価格が中古、新築ともに高騰してきています。
その上昇の幅はなんと2013年から2021年の間に約70%も上昇しています。
なぜこれほどマンションの価格が高騰しているのかというと、日銀の金融緩和が原因です。

金融緩和によって住宅ローンが借りやすくなったのです。
しかし、近年は新築マンションが売れなくなる傾向が続いています。
それは、新築マンションの価格が上がりすぎてしまったからです。
その結果、大阪府では2013年から2021年の新築分譲マンション販売戸数が3割ほど減少しました。

さらに、約15%は売れ残ってしまっています。
このように、価格が上昇しすぎて消費者がマンションを購入しづらくなってきたことで、今後もマンションの価格が上がり続けるとは考えづらいのが現状です。

大阪のマンションの価格は今後どうなるのか

金融緩和が終わると今度は金利が上昇し、住宅ローンを借りにくくなるので、マンションの価格は下落していく可能性があります。

しかし、今のところはまだマンションの価格は大きく値崩れしてはいません。
大阪では、今後中古のマンションが大量に売りに出されると予想されています。

それは、高齢化が原因です。
先ほど説明した通り、高齢化が進むとマンションに住んでいた高齢者がマンションを出て老人ホームなどに移る可能性が高くなります。
そうすると売り出されるマンションの数が増加し、マンションが供給過多になって価格が下落していくのです。

マンションの価格を調べる方法

大阪では、マンションの価格が次第に下落していくことが予想されています。
つまり、マンションを持っている場合は売却する時期に気をつけないと損してしまう可能性があります。

自分のマンションがいくらで売れるかを知りたい場合は、相場を調べてもあまり参考にはなりません。
それは、マンションはどれ一つとして同じ条件の物件がないため、比較するのが難しいからです。

例えば、同じ大阪市内にあるマンションでもどの最寄り駅にあるのかよって価格が違います。
さらに、同じ最寄駅にある場合でも駅の南側にあるのか北側にあるのか、どれくらいの広さがあるのか、間取りはどうなっているのかなどによってマンションの価格は異なります。

そのため、自分が持っているマンションを売ろうとした場合にいくらで売却できるかを知りたいならば相場を見てもあまり参考になりません。
大事なのは、不動産会社に成約価格を調べてもらうことです。

成約価格は不動産会社にしかわかりません。
インターネットの一括査定サイトを利用したり、不動産会社に出向いたりして査定をしてもらいましょう。

査定は無料で行ってもらえます。
マンションの価格が下がり切る前に売却してしまうというのも一つの手です。
売り時を逃さず、高値で売却できるようにしましょう。

まとめ

今回は、大阪のマンションの価格動向について紹介してきました。
大阪では現在までマンションの価格が高騰してきています。

しかし、今後は高齢化が進んでマンションを売りに出す人が増加すると予想されており、そうするとマンション価格の下落が進むでしょう。

現在マンションを持っている人は、売却を検討しているならばその時期に気をつけましょう。
一度マンションの査定を行ってもらい、マンションの市場価値を知っておくと良いかもしれません。