中古マンションの買い時はいつ？

今回の記事は、以下のような方にお勧めです。

• 中古マンションの購入を考えている方
• 中古マンションの買い時について知りたい方

判断基準

近年では、ウクライナやパレスチナの国際紛争における影響を大きく受けました。

国内の経済問題にも頭を抱えています。

先行きも不安な現状だからこそ、マンションを購入したいと考えていても大丈夫なのか不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

不動産市況や経済の動向、世の中の流れによりマンションの価格は大きく左右されます。

マンションの購入を検討している方はいつが買い時なのか、中古マンションはこれから値段が下がるのかなど気になるところだと思います。

今回の記事では、中古マンションの買い時について詳しく説明していきます。

是非、参考にしてください！

まず、重要なのは待つべきか買うべきかの判断基準を知ることです。

経済情勢や不動産市況だけが、買い時を左右するわけではありません。

ライフステージやライフプランもとても重要です。

経済の状況や金利、増税などは、中古を問わず物件の価格にダイレクトに影響します。

特に、不動産投資の目的でマンションを購入したいと考えているのであれば社会情勢、経済動向を緻密に予測し考えながら、売買のタイミングを判断しなくてはなりません。

ですが、マイホームとしてマンションを購入するのであれば話は変わります。

マイホームの場合は、家族構成や仕事、子どもの教育など様々な観点から考慮する必要があります。

購入時期はもちろん、住宅の形態や広さ、立地も重要になります。

マイホームを買うきっかけとして結婚や出産、老後の生活、子供の成長が非常に多いです。

マイホーム購入とライフステージは大きく関係していることが分かります。

社会情勢とは関係なく変化していくのが、家族のライフステージです。

【中古マンションの買い時＝自身や家族にとってマイホームが必要なタイミング】となります。

買い時を考える際に忘れてはいけないのが【住宅ローンの返済期間】です。

金融機関は大体80歳までにローン完済することを条件にしています。

35年ローンの場合、44歳まで組めます。

基本的に20代から40代にかけてライフステージが大きく変わるので、出来る限り若い間に購入しておくことが望ましいでしょう。

築年数20年のマンションが良いって本当？

よく中古マンションは築20年頃が買い時だと言われています。

以下では、その理由について詳しく解説していきます。

築年数20年のマンションが良い理由

建物部分の価値

一般的に築10年を超えると、中古マンションの価値は約70〜80％まで下がります。

年数が経てばたつほどどんどん価値は下落していきます。

そして、築25年くらいになると下げ止まる傾向です。

ですので、築20年のマンションであれば、それ以上価格が落ちにくいと考えられます。

 新耐震基準

 中古マンションに限らずですが、物件購入の際は耐震性も重要です。

特に近年日本では、地震など天災の被害を多く受けています。

日本の耐震基準は約40年前に旧耐震基準から新耐震基準に変わっています。

今後想定される震度の基準も大きくなっており、昔よりかなり厳しくなっているので、耐震性はちゃんと調べなくてはいけません。

マンションは築年数がかなり古い物件も多いです。

旧耐震基準で建てられているものも少なくないでしょう。

旧耐震基準の物件だからといって、必ずしも耐震性に劣っているわけではありませんが、新耐震基準で建てられている方が安心できると思います。

マンションの築年数と耐震基準についてはよく調べておくことをオススメします。

 好立地

築年数が経過しているマンションは、好立地であることが非常に多いです。

都市開発の観点では、好立地な場所から優先的に建物が埋められていくからです。

しかも、マンションの場合は取り壊しも難しいので一度建てられるとよほどのことがない限りはそこに残り続けます。

中古マンション市場で立地は非常に大きな価値を持つので、築20年以上の物件が人気な理由の一つでもあります。

築20年以上のマンションを買う場合における大切なポイントについて

マンションの寿命は、管理やメンテナンスが大きく影響します。

以下で詳しく解説していきます。

修繕に関して

修繕が適切に行われているかどうかは非常に重要です。

定期的なメンテナンスとして【大規模修繕工事】の実施歴と今後の計画については、必ず確認しておきましょう。

建物を長持ちさせることは、資産価値を保つことに繋がります。

不動産は大切な資産なので、メンテナンスがちゃんと行われるかどうかを甘く考えてはいけません。

築20年の中古マンションの場合、1回目の大規模修繕工事が終わったくらいなので、2回目の工事に向けた計画が立てられているタイミングだと思います。

長期修繕計画に沿った修繕履歴や今後の修繕プランも含めてきちんと確認しましょう。

また、修繕積立金額とその状況も把握しておく必要があります。

大規模修繕工事にかかる工事費用は、毎月支払う修繕積立金から賄われます。

修繕積立金は、大規模修繕工事やメンテナンスのための大切な原資です。

購入予定のマンションで修繕積立金がどのくらい集金されているのか、積み立て状況をあらかじめ把握しておくことは非常に大切です。

空室があるかどうか

建物の空室率もマンションの寿命に大きく影響します。

理由としては、空室率が高ければ高いほど修繕積立金や管理費がちゃんと回収できていないことになるからです。

修繕積立金が集まっていなければ、メンテナンスが疎かになっている可能性があります。

空室が多ければ大規模修繕工事の費用が足りないという問題も起こるでしょう。

そうなれば、購入してから予定されていた修繕積立金よりも値段が上がってしまう恐れがありますので要注意です。

建物構造

築年数が古いマンションを購入する際、忘れてはいけないのが配管の構造です。

築年数が古い場合、配管がコンクリートの中に埋まっている可能性があります。

あるいは、部屋の下の天井裏を通っているケースもあるかと思います。

このような配管の構造だと、リノベーションをしたいと思っていても配管交換ができないケースがあるので注意しておきましょう。

築年数ごと

基本的に建物の価値はマンションのみならず、築年数が経過するにつれて落ちていきます。

築30年

築30年を過ぎると値下がりが止まります！

その後、マンションの平均価格は安定します。

前述でも述べましたが、築25〜30年以降の中古マンションは資産価値が下がりにくいのでお得です。

今後も適切な管理やメンテナンスと修繕が継続していき、長く住み続けられるでしょう。

とはいっても、築30年となると内装や設備に古さを多少は感じてしまうと思います。

そういった場合は、リノベーションやリフォームすることをオススメします。

最初に購入費用を抑えられるので、それらの資金をうまく充てるとよいでしょう。

築5年以内

築5年以内の場合、価格は新築とさほど変わりません。

外観は然り、設備や間取りにほとんど差がないからです。

修繕もほぼ不要な状態で入居できると思います。

築5年以内であれば、設備の劣化も少ないです。

好立地で合ったり、人気ブランドマンションであれば、新築時よりも値段が高くなっている可能性もあります。

築浅の中古マンションは中々市場に出回っていないので、住みたい物件が見つかったらなるべく早く購入を決めることをオススメします。

築6～15年

中古マンション市場の中でも最も人気があります！

人気の理由としては、使用感が少し出るので価格は下がりますが、デザインや設備は新築マンションに引けを取らないほど良いからです。

また、1回目の大規模修繕工事が完了した場合だと外壁や鉄部、防水面が修繕されているので安心です。

内装部分で気になるのであれば、リフォームすればストレスなく住めるでしょう。

築16～25年

新築時と比較したら場合によっては、半額程度まで値段が下がることもあるでしょう。

このくらいになると、内装や設備の劣化が目立ってくる築年数ではあります。

ですが近年では、このような築年数の物件自体を安く購入し、その費用をリフォームやリノベーションに充てる方が増えています。

マンションのように耐火建築物の建物の場合、築25年を超えると住宅ローン控除の対象ではなくなります。

費用を抑えて購入して、住宅ローン控除も受けたいのであればもってこいの物件だと思います。

築26～35年

将来的に売ることを考えて購入するのであれば、オススメの物件と言えるでしょう。

中古マンションの相場は築30年頃で底値となるので、値下がりしにくいところがオススメのポイントです。

あとは、新耐震基準を満たしている物件が多いこともメリットだと考えられます。

築35年前後の物件であれば新耐震基準が適用されているケースがほとんどです。

築年数は古くなりますが、耐震性の面では安心できます。

築36年以上

売出し件数が最も多いのは、築31年以上の物件です。

全体の約43%の割合を占めています。

この物件の特徴は、ただ単に築年数が古く価格が安いという点だけではありません。

中古市場での流通量も非常に多く、手に入りやすい点も人気の理由です。

ですが、前述でも述べた【耐震基準】には注意が必要です。

築40年を超える物件は旧耐震基準のものも出てくるので、購入する前にあらかじめ確認しておきましょう。

最後に

マンションの買い時がいつなのか、この記事を読んでいただくと参考になったのではないでしょうか。

社会情勢や経済状況だけで判断するのではなく、結婚や出産、子どもの進学などライフステージによって判断することも重要です。

気をつけておくべきポイントは、マンションの修繕履歴や修繕積立金について詳しく把握しておくことです。

事前に確認しておきましょう。

基本的にマンションは築年数によって設備や外装、価格が違ってきます。

購入する際に迷うポイントでもあります。

購入時期をしっかり検討して後悔のないようにマイホームを購入してください！