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2025/12/05マンションに固定資産税がかからないって本当？課税対象や軽減措置を解説
- 不動産の知識
- その他
今回の記事は、以下のような方にお勧めです。
- マンションの購入を検討している方
- 固定資産税について知りたい方
- マンションは賃貸は非課税だが、分譲は所有者に固定資産税が課される
- 新築は5年（長期優良住宅は7年）の減税があり、中古は残期間のみ適用
- タワマン・天井高・申告漏れなど注意点が多いため事前準備が重要
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
マンションは固定資産税がかからないって本当？
マンションの購入を検討している方は、どのくらい固定資産税がかかるのかと疑問に思う方も多いのではないでしょうか？
マンションを購入する場合、さまざまな税金がかかります。
マンションに限らず住宅や土地など不動産を購入する際に課税されるのが固定資産税です。
税金には、国が課税する税金は国税、地方自治体が課税する地方税があります。
市町村が課税する地方税の一つが固定資産税です。
【マンション 固定資産税】と検索すると【固定資産税かからない】と出てくることがありますが、基本的に分譲マンションは固定資産税がかかります。
ただ、賃貸マンションの場合はかかりません。
住宅を購入する際に、固定資産税は非常に重要な要素となります。
固定資産税は、不動産資産に対して課せられる税金なので一般的には物件所有者が支払う形です。
賃貸マンションだと固定資産税がかからない理由としては、賃貸の場合、所有者が大家になるので大家が税金を負担します。
ですが、基本的に税金分の費用は家賃に含まれているので、共益費に含まれている訳ではないことを覚えておきましょう。
一方で分譲マンションの場合は、土地や建物は分割所有になるので、マンションに住んでいる人たちが個別で支払います。
分譲マンションと言うと共益費よりも、管理費の方が一般的です。
しかしながら、管理費はマンションの共有部を管理する費用になるので、税金を払うための費用ではありません。
固定資産税は基本的に毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。
大体納付書が、4月に自宅に送られてくるので、記載されてある期限までに納めてください。
注意しておかなくてはいけないのは、購入した年の固定資産税は売主が支払うので買主が納税する義務がないことです。
マンションを購入予定の方だけではなく、現在分譲マンションに住んでいる方も、固定資産税の支払い通知をみて思っているより高いと驚いた方も多いのではないでしょうか。
今回は、固定資産税に関する基本的な知識や軽減するポイントなど詳しく紹介していきます。
固定資産税の誤解されやすいポイント
固定資産税についてインターネット検索をすると、「マンションは固定資産税がかからない」という情報が散見されます。しかしこれは“賃貸物件の入居者は税金を直接支払わない”という意味であり、実際にはすべての不動産に課税されています。課税対象は所有者であり、その所有者が大家か自分自身かの違いにすぎません。
また固定資産税は、土地と建物を別々に評価し、マンションの場合は敷地権割合に応じて土地の評価額が配分されます。そのため、総戸数が多いマンションは1戸あたりの土地持分が小さくなり、土地部分の税額が抑えられる傾向にあります。
さらに、固定資産税の評価額は3年ごとに見直されます。同じマンションでも見直しのタイミングで税額が上下し、購入時と異なる負担になるケースがあります。マンション購入を検討する際は、「購入時の税額＝将来の税額」ではない点を理解しておくことが重要です。
不動産ビギナーさん固定資産税ってどれくらいの負担になるのでしょうか？
山口智暉物件の評価額で大きく変わるので、購入前の概算確認が必須です。
中古と新築の違い
固定資産税は新築のタイミングから5年もしくは7年間、半額まで減額されます。
その理由としては、国が国民に不動産を所有することを促進するため、新築住宅であれば固定資産税を一定期間だけ減額するようにしています。
一般的なマンションの場合(RC造やSRC造)、耐火建築物として認定されているので、新築時から5年度分の固定資産税が減額の対象となるので覚えておいてください。
また、認定長期優良住宅のマンションだと、7年度分減額されるのでかなりお得です。
いずれの場合も固定資産税が減額されるのは、新築時から5年度もしくは7年度分なので竣工してから5年や7年経っている中古マンションを購入しても減額措置は受けられません。
また、竣工1年経ってから購入した場合、本来だと5年度分減額になりますが、4年度分のみ減額される形になります。
注意しておくべき点は、減税措置期間です。
半額の減税措置期間が過ぎてしまうと当然、固定資産税が一気にグンと高くなってしまいます。
新築で購入する際は、減税措置期間をちゃんと念頭において資金計画を立てましょう！
中古で購入する際は、購入するタイミング次第で売主が支払っていた納税額よりも固定資産税が高くなってしまうケースがあるので、あらかじめ竣工時期を確認して、売主から納税額を伝えてもらうようにしてください。
そうすれば、資金計画も立てやすくなります。
新築・中古で税額差が生まれる本当の理由
新築と中古のマンションは同じ固定資産税制度が適用されますが、実際の負担額には大きな差が出ることがあります。その理由のひとつが「経年による建物評価額の減価」です。
新築マンションは建物評価額が最も高い状態でスタートし、さらに軽減措置が切れたタイミングで税額が大きく上昇する傾向があります。一方で中古マンションは経年によって評価額が下がっているため、新築に比べて固定資産税が低くなる傾向があります。
ただし、「築5年」と「築20年」では評価額が大きく異なるため、中古という理由だけで自動的に税額が低くなるわけではありません。さらに大規模リフォーム済みの物件は、改修内容によって評価額が上昇するケースもあり、想定より税負担が高くなる場合があります。
中古マンション購入時は、売主が支払っていた直近の固定資産税額の確認に加え、竣工年・改修履歴を必ずチェックしておきましょう。
- 不動産ビギナーさん
中古だと減税がない場合があるって本当？
- 山口智暉
新築時点での残り年数のみ適用のため、竣工年の確認は必要です。
注意点
新築マンションの場合は一定期間だけ減税措置を受けられます。
以下では、新築マンションを購入する前に知っておいたほうがよい注意点について紹介します。
タワーマンションは要注意！
一般的にタワーマンションの固定資産税は、高層階になればなるほど高くなると言われています。
高層階の税金が高くなる理由は、売却価格が高層階ほど高くなるのに対して、以前はマンション全体で固定資産税が計算されており、高層階でも低層階でも同額なのは納得いかないという不平不満の声がよく上がるようになりました。
それ以降(平成30年度)、物件の売却価格(高層階か低層階か)によって固定資産税が算出されるようになったのです。
タワーマンションで税額が変動しやすい最新事情
タワーマンションの固定資産税は、従来「階数に関わらず同額」という算定方式でした。しかし、高層階ほど売却価格が高くなるのに税額が同じなのは不公平だという声が多く、平成30年度の法改正により「階数補正」が導入されました。
これにより、高層階は評価額が上がり税額も上昇。一方で低層階は以前よりも税額が抑えられるケースもあります。
さらに近年は、自治体ごとに“眺望価値の評価”や“周辺環境の影響”が税額算定に加味されるようになり、同じマンション内でも税額差が生まれやすくなりました。
タワーマンションを検討している場合は、購入前に自治体へ評価方式を確認し、将来の税負担が大きく変わる可能性を把握しておく必要があります。
天上の高さが特殊な場合も注意が必要
天井が高くなるケースは固定資産税が高くなる傾向にあります。
例を挙げると、吹抜けがあるケースだと、通常の住戸と比べて天井が高くなるので、他の住戸よりも固定資産税が高くなります。
地方税制で定められているので、実際どのくらい天井が高いと固定資産税が上がってしまうのか住んでいる地域の税務課にあらかじめ問い合わせておきましょう。
認定長期優良住宅の場合、税務当局に申告が必須
前述でも触れましたが、新築時から固定資産税が減額される期間は、認定長期優良住宅であれば7年です。
認定長期優良住宅は固定資産税の減税だけではなく他にもさまざまな優遇措置を受けられます。
この優遇措置を受けるためには自分で税務当局に対して申告しなくてはいけません。
うっかり忘れてしまうと、認定長期優良住宅であるにもかかわらず固定資産税の減額措置が他のマンションと同じ5年度分になってしまうので忘れないようにしましょう。
大体販売会社がサポートしてくれますが、確定申告などで忙しくて忘れてしまうこともあるのでちゃんと覚えておいてください。
- 不動産ビギナーさん
思わぬ税額アップを避けるには？
- 山口智暉
階数・天井高・優良住宅申請の有無を事前にチェックしましょう。
軽減する方法
軽減措置を受けるための条件は、新築後の経過年数や居住部分の床面積、改修の状況が重要になってきます。
住宅だけではなく土地についても、固定資産税の特例措置があります。
新築マンションについては、固定資産税の減額措置が2年間延長されることになりました(2022年度の税制改正により)。
税制改正により2024年3月31日までに所有している新築住宅に関しては減額や減免などが適用されます。
新築マンションの軽減措置について
2022年3月31日までに新築として建てられた住宅は、120㎡までの部分について3年間もしくは5年間、固定資産税が半額まで軽減される特例措置が設けられています。
また、中古で購入した場合も軽減措置に残っている期間があれば、買主(新たに物件を購入した人)が軽減措置を引き継ぐことが可能です。
新築住宅の特例措置期間
3階以上の耐火構造、準耐火構造住宅の場合→新築後5年間適用
上記以外の一般住宅の場合→新築後3年間適用
上記を見ると分かりますが、3階以上の耐火構造、準耐火構造住宅という条件を満たしている新築マンションであれば、新築後5年に渡り、固定資産税が半額まで軽減されます。
認定長期優良住宅における軽減措置について
耐震性や耐久性、可変性に非常に優れていて、維持保全が適切に確保されている認定長期優良住宅をもっと普及させるために、国が固定資産税をある一定期間だけ軽減するとった特例措置を設けています
認定長期優良住宅の特例措置期間
3階建以上の耐火構造、準耐火構造住宅の場合→新築後7年間適用
上記以外の一般住宅の場合→新築後5年間適用
土地の固定資産税と都市計画税の軽減措置
住宅用地に関しては、課税標準をそれ以外の土地であれば3分の1まで減額されます。
とくに小規模住宅用地(200平方メートル以下の用地)に対する課税標準は6分の1まで減額される特例措置が設けられています。
固定資産税だけではなく都市計画税も、住宅用地であれば課税標準は3分の2まで減額され、とくに小規模住宅用地については3分の1まで減額される特例措置が取られています。これらの減額措置には決められた期限などはありません。
節税のポイント
以下では、固定資産税を上手に節税するポイントについて紹介します。
固定資産税を節税するには、住宅ローン控除や固定資産評価額を適切に申告しなくてはいけません。
とくに住宅ローンを組んでマンションを購入した場合、ローンの一部が控除対象になることがあるので、あらかじめ税務専門家に相談しアドバイスしてもらうことをオススメします。
分譲マンションにおける固定資産税は、避けては通れないとても大切なコスト要素です。
詳しい税金額は地域や不動産の価値によっても異なるのでより具体的な数値は地方自治体の税務署でしっかり確認しておくべきです。
固定資産税だけではなく税金は思っている以上に複雑な制度だと思います。
無知であることが一番恐ろしく、損をしてしまう可能性も出てきます。
理解していなければ対応が非常に難しいので、どのように支払っていくか資金計画を立てる際は必ず専門家にアドバイスしてもらいましょう。
その前に、ちゃんと詳細を調べてある程度の知識をつけておく方が賢明だと思います。
土地部分の軽減措置で誤解されやすいポイント
マンションの敷地は原則として「住宅用地」として扱われるため、土地部分の固定資産税と都市計画税が大きく軽減されます。この点は戸建てよりも管理が簡単ですが、誤解が多いのが「マンション敷地内の駐車場は軽減されないのでは？」という疑問です。
実際には、マンションの居住者が利用する駐車場は住宅用地に含まれるため、問題なく軽減措置の対象になります。ただし、外部に貸し出して収益を得ている“事業用駐車場”が敷地に含まれる場合、その部分だけ軽減対象外となることがあります。
また都市計画税は自治体ごとに税率が異なるため、「固定資産税だけ安い＝実際の負担が軽い」とは限りません。購入前には「固定資産税＋都市計画税の年間負担」を必ず確認することが重要です。
節税で“やってはいけない失敗”と専門家活用の重要性
固定資産税の節税は、知識を持つかどうかで負担額が大きく変わります。特に多い失敗が、「認定長期優良住宅の申請漏れ」です。これは本来7年間受けられる軽減措置が“ゼロ”になるリスクがあり、大きな損失につながります。
また、自分の判断で実施する大規模リフォームが評価額を押し上げ、結果的に固定資産税が上がってしまうケースも多く見られます。玄関ドア交換や構造部リフォームなどは要注意です。
マンションを比較検討する際は、管理費や修繕積立金だけでなく、年間の固定資産税＋都市計画税の合計額を含めて判断することで、購入後の実質負担のズレを防ぐことができます。
税制度は複雑なため、不動産会社・税理士への事前相談は非常に有効です。
まとめ
マンションを購入して、生活していく際にかかる費用は住宅ローンだけではありません。
毎月の家賃に含まれる管理費や修繕積立金に加えて、固定資産税も維持費としてかかってくる費用の1つです。
マンションを購入しようと検討している方にとっても、実際マンションを買ってから生活している人にとっても、【固定資産税って意外にこんなに高いんだ】と感じることが多いのではないでしょうか。
軽減措置などが適用される場合もあるので、あらかじめ調べて知識をつけておくことをオススメします。
マンションを購入する際は、住宅関係のプロに必ず相談しましょう！
適切なアドバイスをもらって資金計画を立てることが非常に重要です。
知っていなければ損してしまう住宅ローン控除やすまい給付金などの控除制度に関する情報も集められます。
マンションを保有するのにも、購入するのにも税金や費用は必ずかかるので、軽減措置を上手く活用してください。
自分の年収や資金(貯金額)に見合ったマンション購入を考えているのであれば、今回の記事を参考に検討してみてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
