ワンルームマンション投資が儲からない理由や成功の流れを解説

「ワンルームマンション投資で儲からない理由って何だろう」「ワンルームマンション投資で成功するための方法を知りたい」など、さまざまな悩みを抱えている方も多いでしょう。
本記事では、ワンルームマンション投資が儲からない理由や具体的な流れ、成功させるための方法を解説します。ワンルームマンション投資が中々儲からずに悩んでいる方は、本記事を参考にしてください。
Contents
そもそもワンルームマンション投資とは?
ワンルームマンション投資とは、分譲マンションを一部屋購入して運用する投資方法です。ワンルームマンション投資すると、以下の2種類の利益が得られます。
- 家賃や更新料などの収入
- 売却時に得られる利益
購入したワンルームに入居者がいれば、毎月家賃を得ることが可能です。もし、購入時よりも値上がりした場合は、売却すれば利益を得られます。
ただ、ワンルームマンションを購入するには高額なお金が必要です。そのため、ワンルームマンション投資は銀行から融資を受けて始める傾向にあります。
ワンルームマンション投資のメリット・デメリット
ワンルームマンション投資を始める適切な判断するためには、具体的なメリットとデメリットを把握しなければいけません。ワンルームマンション投資には、以下の3つのメリットがあります。
- 初期費用を抑えられる
- 分散投資がしやすい
- 相続時のトラブル防止につながる
ワンルームマンション投資は、通常の不動産投資と比較して初期費用を抑えられます。一般的な不動産投資の場合は数千万円〜1億円ほどかかる場合が多いですが、ワンルームマンション投資は500〜3,000万円まで費用の大幅に抑えることが可能です。
一般的な不動産投資と比較して分散投資がしやすいメリットもあります。一般的な不動産投資には費用が高額で一度に複数の不動産を購入することが困難であるため、家賃下落や災害発生などさまざまなリスクが発生してしまうかもしれません。
しかし、ワンルームマンション投資はリーズナブルな価格なので、異なるエリアごとに物件を購入すれば、家賃下落や災害発生などのリスクを抑えられます。相続時のトラブル防止につながる点も、ワンルームマンション投資のメリットです。
一般的な不動産投資の場合は、1棟のマンションを複数の相続人へ分配することは困難です。しかし、ワンルームマンションを複数購入していれば、相続人の人数によって平等に分配できます。一方でワンルームマンション投資には、以下の2つのデメリットがあります。
- 空室や災害、家賃下落リスクなどがある
- 不動産投資ローンの金利が上昇する可能性がある
ワンルームマンション投資でも、空室や災害、家賃下落などさまざまなリスクが発生するかもしれません。そのため、ワンルームマンション投資は、発生する可能性があるすべてのリスクを許容して行う必要があります。
金融機関からワンルームマンションを購入するための資金を変動金利で借りている場合は、不動産投資ローンの金利が上昇する可能性もあるでしょう。ワンルームマンションに投資する予定のある方は、まずメリットとデメリットを把握する必要があります。
ワンルームマンション投資が儲からない理由
当たり前ですが、ワンルームマンション投資を行ったとしても必ず儲かるわけではありません。ワンルームマンション投資が儲からない具体的な理由として、以下の4つが挙げられます。
- ほかの不動産投資と比較して利回りが低い傾向にある
- 年々負担費用が増加する
- 物件によっては価値が下落しやすい
- 短期的なリターンを見込みにくい
ワンルームマンション投資は、ほかの不動産投資よりも利回りが低い傾向にあるため、儲かりにくい特徴があります。利回りとは、投資額に応じて得られる利益の比率です。具体的に首都圏の不動産物件の利回りの目安は以下のとおりです。
- ワンルームマンション投資:4〜5%
- 一棟マンション:6〜7%
- 一棟アパート:7〜8%
利回りが高いほど、投資家が得られる利益は多くなります。そのため、一棟マンションやアパートと比較すると、ワンルームマンション投資は利益を得にくい不動産投資といえるでしょう。
ワンルームマンション投資は、購入してから年月が経過する度に負担額が増加します。例えば、マンションの老朽化に伴って修繕費用を支払わなければいけない場合もあります。ワンルームマンションの物件が新築の場合は、価格が下落する場合も考えられるでしょう。
また、新築のワンルームマンションを購入する場合は、建物に人件費、広告費などの費用が含まれている可能性があります。したがって、不動産売却して利益を得る目的でワンルームを購入したとしても、確実に利益が得られるわけではありません。
ワンルームマンション投資は短期的な利益が見込めない投資方法です。ワンルームマンションの価格は短期間に大きく変動しません。そのため、短期的な利益を求めている方はワンルームマンション投資以外の投資方法を選択してください。
ワンルームマンション投資に向いている人・向いていない人の特徴
ワンルーム投資にも向いている人と向いていない人がいます。ワンルームマンション投資は、具体的に以下の3つのタイプの人に向いています。
- 資産を築きたい人
- 長期的な視野を持っている人
- リスクを把握して適切な管理ができる人
ワンルームマンション投資は、継続的な賃貸収入を得られるため、資産を築きたい人にオススメです。ワンルームマンションに投資して資産を築けば、退職後の老後資金を構築しやすくなります。
長期的な視野を持っている人も、ワンルームマンション投資に向いています。時間が経過するとともに不動産の価値は上昇していくためです。ワンルームマンション投資を行えば、資産価値が成長しやすくなるでしょう。
ワンルームマンション投資にも、入居者トラブルや修繕費用などさまざまなリスクはあります。ワンルームマンション投資のリスクを把握したうえで適切な管理ができる人が向いています。一方で以下の2つのタイプの人はワンルームマンション投資に不向きです。
- リスクを背負いたくない人
- 周囲の意見に流されやすい人
ワンルームマンション投資にはさまざまなリスクが付き物なので、リスクを背負いたくない方には向いていません。また、周囲の意見に流されやすい人は誤った投資判断をする恐れがあるため、ワンルームマンション投資には不向きといえるでしょう。
ワンルームマンション投資が成功する具体的な流れ
ワンルームマンション投資を実際に始めるのであれば、どのような流れで行うのかを把握する必要があります。ワンルームマンション投資が成功する具体的な流れは以下のとおりです。
- 投資目的と目標を決定する
- 情報を収集する
- 物件の選定と不動産会社と個別相談をする
- 物件を決定する
- 金融機関へ相談する
- 不動産売買契約を締結する
- 不動産投資ローンの本審査を始める
- 物件引き渡し・賃貸契約開始する
ワンルームマンション投資を始める際は、最初に投資目的と目標を決定しましょう。投資目的を言語化すれば、ワンルームマンション投資でおこなうべき具体的な施策の方向性が見えやすくなるからです。
例えば、ワンルームマンションに投資する目的は相続税対策や老後資金の形成、節税など人によって異なります。投資目標金額と期日を具体的に設定し、ワンルームマンション投資に取り組みやすい環境を構築しましょう。
次は、ワンルームマンション投資に関する情報収集をする必要があります。具体的に、以下の3種類の方法で情報収集すると効率的にワンルームマンション投資を進められるでしょう。
- 不動産投資や賃貸経営全般の情報
- 不動産会社に関する情報
- 物件の購入や売却に関する売買情報
次は、物件の選定と不動産会社との個別相談してください。とくに物件の選定では、単身者向けでかつ再開発計画付近の物件や駅から徒歩10分以内の需要がある物件を複数探しておきましょう。
物件を複数探した後、災害リスクを考慮して再度絞り込みしてください。例えば、マンションが耐震構造であったり、ハザードマップを活用して水害が発生しにくい地域か確認したりすると、災害リスクを被る可能性を軽減できるでしょう。
物件の選定が完了したら、不動産会社と個別相談をする必要があります。業者によって利回りや条件が異なるので、複数の不動産会社で個別相談してください。内見が終了した後、不動産会社に買取申込書を提出して物件が決定します。
ワンルームマンション投資の物件が決定したら、不動産投資ローンの仮審査を受けてください。不動産会社が金融機関を紹介してくれた場合、紹介してくれた金融機関の方が審査が有利に進みやすくなります。
金融機関への仮審査が通過した後は、不動産売買契約の締結をしましょう。不動産売買契約の締結では、売主と契約を交わした後に手付金を支払います。その後、不動産投資ローンの本審査が行われます。
不動産投資ローンの本審査で細かい項目が確認されるので、1週間〜1ヶ月ほど時間がかかることを把握しておきましょう。最後に物件の引き渡しと賃貸経営を開始します。物件の引き渡しでは、売主と買主、不動産会社が立ち合い、引き渡し可能な物件かを確認します。
物件の引き渡しが問題ない場合は、不動産登記手続きと決済しましょう。不動産登記手続きは司法書士へ依頼する場合が多く、依頼する場合は司法書士への報酬を支払わなければいけません。
物件引き渡しに関するすべての手続きが完了すれば、売主から必要書類や鍵を受け取って賃貸経営を開始できます。上記の流れを参考にし、ワンルームマンション投資しましょう。
ワンルームマンション投資を成功させるための方法
ワンルームマンション投資を始めたとしても必ず成功できるわけではありません。しかし、ワンルームマンション投資で毎月多くの収益を得ている投資家がいるのも事実です。ワンルームマンション投資を成功させるためには、以下の5つのポイントに着目してください。
- 立地の良さで物件選びをする
- 鉄筋コンクリート造りで新耐震基準を満たした物件を選ぶ
- 安定性を重視する
- 資産状況に問題がない場合は、徐々に所有物件を増やしていく
- 繰り上げ返済する
ワンルームマンション投資を成功させるためには、物件の立地の良さを重視しましょう。立地が良い物件を購入すれば、空き家になるリスクは少なくなるためです。例えば、人口が多い東京都内で物件を探したり、主要駅から徒歩10分圏内で探したりするとよいでしょう。
鉄筋コンクリート造でかつ新耐震基準を満たした物件選びも大切です。建物には各々耐用年数が定められており、木造住宅が22年なのに対し、鉄筋コンクリート造は47年です。つまり、鉄筋コンクリート造の方が長期間建物としての価値を維持し続けられます。
したがって、資産価値が落ちにくい鉄筋コンクリート造の物件を購入するとよいでしょう。新耐震基準とは、1981年に改正された建築の耐震基準です。新耐震基準のマンションを購入すれば、震度7の地震が発生したとしても災害リスクを被らずに済みます。購入した物件が破損しないためにも、必ず新耐震基準を満たしているかを確認しましょう。
ワンルームマンション投資を成功させるためには、安定性を重視してください。利回りが高くても長期間の空き家期間や修繕コストが発生した場合に大きな存置を被るリスクがあるからです。ワンルームマンション投資では目先の利益に走らないように気をつけましょう。
もし、自分の資産状況に問題がなかった場合は、徐々に所有物件を増やしていくことも大切です。複数の投資物件を所有すれば、効率的に利益が得やすい環境の構築ができるので、ローンの返済期間の短縮ができます。
ローンを借りてワンルームマンション投資する方は、繰り上げ返済を積極的に行ってください。繰り上げ返済すれば返済期間の短縮ができるので、支払う利息が少なくなります。それぞれの方法を実践し、ワンルームマンション投資で稼げる環境を構築しましょう。
結論:
ワンルームマンション投資は、ほかの不動産投資よりも利回りが低く、年々負担費用が増額するため、儲かりにくい傾向があります。しかし、ワンルームマンション投資を始めて多額の利益を得ている投資家も多くいるでしょう。
そのためには、ワンルームマンション投資に安定性を重視して臨んだり、徐々に所有物件を増やしていったりとさまざまな工夫が必要です。本記事を参考にしてワンルームマンション投資をして、安定した利益を得られるように努めてください。