マンション売却に見積もりが必要な理由とは｜注意すべきポイントも解説

マンション売却を検討している場合、見積もりを利用することが一般的です。しかし、その必要性や注意すべきポイントをご存知ではないという方も、多いのではないでしょうか。

今回は、見積もりの種類や見積もり金額の決まり方、そして気をつけるべきポイントを、わかりやすく解説していきます。

マンション売却を成功させるために、ぜひ参考にしてみてください。

マンション売却の前に必要な見積もりとは｜査定の種類は主に2つ

そもそも「見積もり」は「査定」ともいわれており、

「対象のマンションがどのくらいの金額で売却できそうか」

「売却に伴いどのくらいの諸費用がかかるのか」

これらの概算を出すことをいいます。

マンションを売却する際には重要となることですが、なぜ必要なのか、また、2種類ある査定の違いについても解説していきましょう。

見積もりが必要な理由

マンション売却に見積もりが必要である主な理由を2つ、ご紹介します。

・売却価格の参考になる

マンション売却において見積もりが必要といわれている大きな理由は、売却価格の参考にするためです。

見積もりの際は近隣の売却物件なども参考にし、3ヶ月ほどで売却できるであろう金額を算出します。つまり、売却に適正な価格を知ることで、早くに売却できる可能性が高まるでしょう。

よって、見積もりの必要性は高いといえます。

・住宅ローンが完済できるかを確認

売却予定であるマンションの住宅ローンを現在も支払っている場合、完済できるかどうかを確認するためにも、見積もりが必要です。

不動産を売却する際、基本的には住宅ローンを完済し、抵当権を抹消します。

（抵当権：住宅ローンを利用する人が返済できなくなる場合に備えて、銀行が住宅と土地を担保として設定する権利のこと）

しかし売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合、抵当権を抹消できないため、自己資金でまかなう必要が出てくる場合もあるでしょう。

こういった、今後の資金計画を立てるためにも、見積もりは重要な役割となります。

見積もり（査定）の種類

査定には主に、2つの種類があります。状況にあわせて使い分けましょう。

・簡易査定

「簡易査定」とは、不動産会社が物件の情報や相場の動向、近隣物件の取引事例などのデータを参考にして行う査定の方法です。「机上査定」ともいわれています。

対象のマンションを実際には見ていないため、おおよその価格となります。

査定結果は、2〜3日程度で届くでしょう。

一括査定ができるサイトなどから申し込みができるため、売却を検討し始めたばかりの方にもオススメです。

・訪問査定

対して「訪問査定」とは名前の通り、不動産会社が実際に訪問して査定する方法です。机上のデータに加えて、物件の状況や周辺の情報など現地で直接確認するため、より精度の高い、売却価格に近い査定額を知ることができるでしょう。

査定の結果は、1週間ほどでわかります。

不動産会社の担当者と直接話せるため、信頼できるかどうかを見極められる良い機会となるでしょう。

マンション売却前にする見積もりの金額はどのように決まるのか｜3つの要件

マンション売却において必要な見積もりですが、その見積もり金額はどのようにして決まるのでしょうか。大きく分けて、3つの要件をご紹介します。

基本的な物件情報

1つ目は、対象となるマンションの基本的な情報です。例えば、立地や築年数、間取りや広さ、日当たりや階数、設備の状況や周辺環境などがあります。

なかでも、立地と築年数による影響は大きいでしょう。最寄駅までの距離や主要駅までの距離など、需要が高いエリアであれば、査定金額も高くなる可能性があります。

また、マンションは築年数が経過するほど価値が下がります。反対に、築浅であるほど見積もり金額は高くなる場合が多いでしょう。

不動産価格の動向

2つ目の要件は、不動産市場における価格の動向です。

マンションなど不動産の価格は、物価や金利と同様、経済状況によって変動します。つまり、住宅ローンの金利が下がるなどして不動産の需要が高まれば、見積もり金額も高くなるということです。

これらの動向は、国土交通省が発表している地価公示価格や、都道府県が発表している基準地価からも確認できます。相場を調べる際は、利用してみるのも良いでしょう。

近隣で売り出し中の物件

3つ目の要件は、近隣で売り出されている物件の数や価格です。

条件の似たマンションが同時期に多く売り出されている場合、少しでも価格が低い方が、売却の可能性は高くなります。それぞれの売主は早く売却したいと考えるため、この値下げ競争に巻き込まれる恐れもあるでしょう。つまり、売却価格を下げなければ売却できず、売却価格を下げれば手元に残る金額が少なくなる、という状況に陥る可能性も否めません。

場合によっては、売却の時期をずらすことも検討すると良いでしょう。

マンション売却前にする見積もり｜注意すべきポイント5つ

マンション売却の前に見積もりをする際、どのようなことに気をつけると良いのでしょうか。

5つの項目に分けて、お伝えします。

見積もり額の根拠を確認する

まずは、不動産会社によって出されたマンションの見積もり金額に対して、なぜその金額になったのかを確認しましょう。相場よりも安すぎる場合はもちろんですが、高すぎる場合も注意が必要です。より詳しくみていきましょう。

・低すぎる場合

見積もり金額が相場よりも低すぎる場合、本来の価値より低い価格で売却することになり得るため、売主が損をしてしまうことになるでしょう。

低すぎる理由の1つとしては、近隣に競合物件が多くある場合や、治安が悪いエリアであるなど、そもそも売却しづらい状況であることを、不動産会社が知っている場合です。売主がこれらの状況を知らずに高めの価格で売り出してしまうと、売却活動が長引く恐れもあります。近隣の状況を知っておくためにも、根拠を確認することは重要といえるでしょう。

・高すぎる場合

反対に見積もり金額が相場よりも高すぎる場合、「想定以上に高く売れる」とすぐに契約してしまいそうになりますが、この場合もしっかり根拠を確認しましょう。

不動産会社が得意なエリアであったり、購入を検討している顧客を多く抱えていたりする場合は、実際に高い価格で売却できる可能性も十分あります。

しかし、なかにはわざと高い見積もり金額を出して、とにかく契約を結ぶことを目的としている悪徳業者もいます。その場合、実際の売却価格は大幅に低くなるということもあり得るでしょう。なかなか売却できず、長引くことも考えられます。

信頼できる不動産会社であれば、納得できるような根拠を説明できる場合がほとんどです。見積もり金額が相場より大幅に高い場合でも、入念に根拠を確認しましょう。

相場を調べておく

不動産会社に提示されたマンションの見積もり金額が、妥当であるのかどうかを見極めるために、ご自身でも相場を調べておくと良いでしょう。

前述した通り、地価公示価格や基準地価によって、ベースとなる相場が確認できます。また、近隣で売り出されている似たような条件のマンションが、どのくらいの価格で販売されているのかを確認してみるのもオススメです。

複数の不動産会社で見積もりをしてもらう

マンションの見積もりをする際は、複数の不動産会社に依頼しましょう。

実は査定において明確なルールはないため、不動産会社によって見積もり金額は変わります。また、不動産会社ごとにメリットや得意なことが異なる上、売主との相性も重要なポイントです。

そのため、大手の有名な不動産会社や地域密着型の不動産会社など、幅広く見積もりを依頼し、ご自身に合った、信頼できる不動産会社を見極めましょう。

仲介手数料の値引きは慎重に

不動産会社にマンションの売却活動を依頼した際は、仲介手数料がかかります。この仲介手数料の値引きを交渉する場合は、慎重に行いましょう。

不動産会社が請求できる仲介手数料は、法律上、上限額が以下のように定められています。

不動産会社はこの上限額の範囲内で、最大の金額を顧客に請求することが一般的です。これらは決して低くない金額のため、少しでも節約したいと考える方も少なくないでしょう。

しかし不動産会社の利益となる仲介手数料を値引きすると、人件費や広告費などが削られる可能性があります。すると、売却が遅くなったり、売却活動の優先順位が落ちたりする恐れもあるでしょう。

よって、安易に仲介手数料の値引きを交渉することは、あまりオススメしません。仲介手数料を節約したい場合は、そもそもの仲介手数料を低く設定している不動産会社を選ぶと良いでしょう。

それでもなお状況によって、値引き交渉をすることもあり得ます。その場合は見積もりの際や、遅くても媒介契約を結ぶまでに済ませましょう。

見積もりをしても無理に売却する必要はない

マンションの見積もりを依頼したからといって、必ずしも売却する必要はないことを理解しておきましょう。

不動産会社によっては見積もりを提示したあと、自社で売却して欲しいと何度も連絡してくる場合があります。しかし、見積もりは複数の不動産会社に依頼するものです。その不動産会社で売却しない場合は、売却意思がない旨や、他の不動産会社に依頼する旨をお伝えすれば、問題ありません。

現在や今後の資金状況に加えて、見積もり金額も考慮した上で、マンションを売却するかどうかを慎重に判断しましょう。

まとめ

マンション売却における見積もりについて、必要性や注意点などを解説しました。

マンションを売却する上で重要なポイントは、信頼できる不動産会社を選ぶことです。見積もりは、その不動産会社が信頼できるかどうかを見極める良い機会となります。インターネットなども活用しながら、複数の不動産会社に見積もりを依頼すると良いでしょう。

不動産会社に合わせて、必要な書類を用意したり、住み心地や周辺環境の良さなどのアピールポイントをお伝えしたりすることもオススメです。

少しでもマンション売却を考え始めたのであれば、まずは気軽に、見積もりを利用してみましょう。